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Vonovia, Deutsche Wohnen, TAG Immobilien Vor diesen Problemen stehen Anleger von Immobilienkonzernen

Bislang zeigen sich die Aktienkurse der Wohnimmobilienkonzerne von Eingriffen am Wohnungsmarkt unbeeindruckt. Das muss jedoch nicht so bleiben.
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Zwei Drittel der 162.000 Wohnungen von Deutsche Wohnen befinden sich in der deutschen Hauptstadt. Quelle: Paul Langrock/Zenit/laif
Weltkulturerbe Siemensstadt in Berlin

Zwei Drittel der 162.000 Wohnungen von Deutsche Wohnen befinden sich in der deutschen Hauptstadt.

(Foto: Paul Langrock/Zenit/laif)

ErfurtKatharina Barley will beim Thema Mieten stärker durchgreifen. Vor wenigen Tagen kündigte sie an, die zunächst auf fünf Jahre begrenzte Mietpreisbremse bis zum Jahr 2025 zu verlängern. Außerdem drängt die SPD-Politikerin darauf, den Berechnungszeitraum des Mietspiegels zu verlängern. Die für die Mietpreisbremse relevanten Vergleichsmieten werden so niedriger. Die Regulatorik im Wohnimmobilienmarkt nimmt zu.

Die Investoren an der Börse kümmert das bislang kaum. Aktienkurse der großen börsennotierten Akteure wie Vonovia, Deutsche Wohnen, LEG oder TAG Immobilien gehörten während der jüngsten Kursturbulenzen zu den stabilsten Werten an der Börse. Doch die zunehmenden Interventionen dürften das Potenzial der Papiere in Zukunft nach oben deutlich begrenzen.

„Die Bäume wachsen nicht mehr in den Himmel“, sagt Georg Kanders vom Bankhaus Lampe mit Blick auf die Aktienkurse der Immobiliengesellschaften. Wie er denken viele Analysten. Sie sehen die Aktien in nächster Zeit eher in einer Seitwärtsbewegung.

Dabei ist Nervosität in den Kursen der Konzerne bislang kaum abzulesen, zu gut funktioniert das Mietgeschäft in den vom Unterangebot geprägten Großstädten. Die Aktien der großen börsennotierten Wohnkonzerne legten seit Anfang des Jahres um knapp zehn Prozent zu.

Doch die Politik hat den Mangel an bezahlbarem Wohnraum für den Wahlkampf entdeckt. So wird der Ton rauer. Am drastischsten klingen die Forderungen in Berlin: Eine Bürgerinitiative will alle Wohnungskonzerne mit mehr als 3.000 Wohnungen enteignen. Berlins regierender Bürgermeister Michael Müller (SPD) sieht dies zwar nicht als Plan A, um dem angespannten Wohnungsmarkt etwas entgegenzusetzen. Er möchte von Deutsche Wohnen aber gern 50.000 Wohnungen zurückkaufen, die die Stadt 2004 noch an den Konzern verkauft hatte. Ganz ausschließen will er Enteignungen zudem nicht.

Besonders betroffen von der Initiative wäre die Deutsche Wohnen. Schließlich geht es bei den 50.000 Wohnungen, die Berlins Bürgermeister ins Auge gefasst hat, um ein Drittel des Konzernbestandes. Insgesamt liegen zwei Drittel aller 162.000 Wohnungen von Deutsche Wohnen in Berlin. Die Investoren scheint dies aber nicht zu schrecken. Als die Debatte Anfang Januar vorangetrieben wurde, zuckte der Aktienkurs kaum. Seit Jahresbeginn stieg er sogar um rund acht Prozent an.

Dass eine drohende Enteignung nicht zu scharfen Korrekturen führt, könnte mit der komplexen rechtlichen Lage zusammenhängen. Laut Artikel 15 des Grundgesetzes, auf den sich die Bürgerinitiative „Deutsche Wohnen enteignen“ beruft, sind Enteignungen zwar grundsätzlich möglich, aber nur dann, wenn sie eine Entschädigung vorsehen.

Christian Schede hält den Vorstoß für verfassungsrechtlich äußert zweifelhaft. Dem Managing Partner und Leiter der Branchengruppe Immobilien der Wirtschaftskanzlei Greenberg Traurig zufolge könnten Enteignungen einerseits immer nur eine „Ultima Ratio“, also die letzte mögliche Option sein. Andererseits hält er das Konzept für kaum durchsetzbar, da es Alternativen gibt: „Mit dem Geld, das für eine Entschädigung bezahlt werden müsste, kann man neuen Wohnraum schaffen, der viel effektiver zur Entspannung auf dem Wohnungsmarkt führt“, sagt Schede.

Allein die Feststellung, dass Enteignungen wohl kaum anwendbar sind, lässt die Manager der Immobilienkonzerne aber nicht aufatmen. Nicht nur in Berlin, in fast allen größeren Städten nehmen die Eingriffe zu, wenn auch meist stiller, als dies in der Hauptstadt der Fall ist.

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„Mehrere Städte haben soziale Erhaltungsgebiete ausgewiesen. Dieses Vorgehen wird im Baugesetzbuch geregelt und ist dementsprechend bundesweit möglich“, erklärt Christian Schulz-Wulkow, Leiter Immobiliensektor Deutschland, Österreich und Schweiz bei der Unternehmensberatung EY. In diesen Gebieten können Städte ein Vorkaufsrecht ausüben. Auch in München werde dies schon länger angewendet.

Auf Bundesebene wird die Mietregulatorik zunehmend schärfer. Seit Beginn dieses Jahres gilt eine Kappungsgrenze für Mieterhöhungen nach Modernisierungen. Werden Wohnungen, die für mehr als sieben Euro pro Quadratmeter vermietet werden, modernisiert, so darf die Miete künftig um nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter erhöht werden. Für Mieten unter sieben Euro gilt eine Grenze von zwei Euro.

Die Gesetze zeigen erste Wirkung. Bereits im Dezember verkündete der Dax-30-Konzern Vonovia eine drastische Kürzung bei Investitionen in energetische Modernisierungen. Derartige Maßnahmen werden gesellschaftlich nicht akzeptiert, sagt Vonovia-Chef Rolf Buch zur Erklärung. Vonovia setzt stattdessen verstärkt auf Neubau – der von der Mietpreisbremse befreit ist.

Analysten sind skeptisch

Denn die neuen Vorgaben schränken die Wachstumsmöglichkeiten der Immobilienfirmen ein. So sind die Durchschnittsmieten der börsennotierten Konzerne relativ gering (Vonovia 6,45 Euro pro Quadratmeter, Deutsche Wohnen 6,55 Euro, TAG Immobilien 5,38 Euro, LEG 5,63 Euro).

Weil die Nachfrage in den Städten nach wie vor größer ist als das Angebot, erkennt Bernd Janssen, Immobilienanalyst bei der Investmentbanking-Boutique Victoria Partners, in den nächsten zwei bis drei Jahren zwar noch Potenzial für weiteres Mietwachstum. Die Politik könnte hier indes eine dämpfende Wirkung entfalten, wenn der Berechnungszeitraum des Mietspiegels von vier auf sechs Jahre verlängert wird. Das Mietwachstum könnte dann um 0,2 bis 0,4 Prozentpunkte niedriger ausfallen als prognostiziert.

Analysten bewerten deshalb die weiteren Aussichten der Branche skeptisch. Hagen Ernst, stellvertretender Leiter des Bereichs Research und Portfoliomanagement bei DJE Kapital, gibt Investoren in seiner Empfehlung einen deutlichen Ratschlag: Spätestens gegen Ende des 1. Quartals sollten Anleger in ihrem Portfolio Immobilienaktien besser gegen mittlerweile deutlich gefallene Titel aus zyklischen Branchen wie etwa dem Technologie-Bereich tauschen.

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