Benachrichtigung aktivieren Dürfen wir Sie in Ihrem Browser über die wichtigsten Nachrichten des Handelsblatts informieren? Sie erhalten 2-5 Meldungen pro Tag.
Fast geschafft Erlauben Sie handelsblatt.com Ihnen Benachrichtigungen zu schicken. Dies können Sie in der Meldung Ihres Browsers bestätigen.
Benachrichtigungen erfolgreich aktiviert Wir halten Sie ab sofort über die wichtigsten Nachrichten des Handelsblatts auf dem Laufenden. Sie erhalten 2-5 Meldungen pro Tag.
Jetzt Aktivieren
Nein, danke

Wohnungsinvestment Kleinere Städte bieten höhere Renditen

Hohe Preise und steigende Risiken stören Anleger wenig – sie kaufen weiter Wohnungen. Wer auf eine höhere Verzinsung hofft, kauft im Umland.
Kommentieren
Mietshäuser  sind bei Anlegern begehrt, Angebote jedoch rar. Quelle: dpa
Mehrfamilienhäuser in Berlin

Mietshäuser sind bei Anlegern begehrt, Angebote jedoch rar.

(Foto: dpa)

Düsseldorf Erst im vergangenen August wurde Richtfest gefeiert für 235 Eigentumswohnungen im dritten und letzten Bauabschnitt des Quartiers „Luisenpark“ in Berlin Mitte. Vor dem Winter 2020 wird keiner der neuen Bewohner einziehen können, so lange werden die Arbeiten noch andauern, schätzt Bauträger Instone. Doch schon jetzt sind mehr als 80 Prozent der Wohnungen verkauft – trotz Quadratmeterpreisen von mehr als 7000 Euro.

„Das Quartier Luisenpark ist eine der letzten großen Quartiersentwicklungen am Mauerstreifen in Berlin Mitte“, erklärt Carsten Sellschopf, bei Instone verantwortlich für die operativen Geschäfte in Berlin und Hamburg, das Interesse der Käufer – und den Preis.

Denn der gehört deutlich zur oberen Hälfte dessen, was Käufer in Berlin 2018 für einen Quadratmeter Wohnung bezahlten. Der mittlere Kaufpreis (Median) für das vergangene Jahr lag bei 5600 Euro pro Quadratmeter Neubauwohnung, berichtet der Berliner Immobilienvermittler Ziegert in einem aktuellen Report.

Gemessen an München wirkt das fast günstig: In Deutschlands teuerster Großstadt lagen die Preise für Neubauwohnungen 2018 im Mittel bei fast 8300 Euro. Wie weit sich die Isarmetropole damit von der Hauptstadt und allen anderen deutschen Städten abgesetzt hat, zeigt ein Vergleich: Für 400.000 Euro kann man in München 48 Quadratmeter neu gebauter Wohnung kaufen. In Berlin reicht es für 72 Quadratmeter, in Köln für 80, in Hamburg für 82 Quadratmeter und in Leipzig sogar für 108 Quadratmeter Wohnfläche.

Für all jene, die eine Neubauwohnung nicht kaufen, um dort einzuziehen, sondern um sie zu vermieten, sind solche Preisunterschiede mittlerweile fast zur Nebensache geworden. Denn egal, in welcher der sieben deutschen Großstädte sie kaufen, die Renditen liegen nur wenig oberhalb der Marke von drei Prozent – in München, Köln oder Frankfurt inzwischen sogar darunter.

Grafik

Beim Kauf kompletter Mietshäuser sieht es nicht besser aus – was überraschend ist. Denn eigentlich gibt es für Käufer, die Wohnungen en gros statt en détail kaufen, eine Art Mengenrabatt. Anders in Hamburg: Dort sind die sogenannten Zinshäuser so knapp geworden, dass Käufer 2019 sogar das 40-Fache einer Jahresnettokaltmiete zu zahlen bereit sind, drei Jahresmieterträge mehr als noch im Vorjahr.

Anders ausgedrückt: Käufer akzeptieren eine anfängliche Rendite von 2,5 Prozent jährlich. „Im kommenden Jahr wird der maximale Ertragsfaktor die 40er-Marke sogar deutlich überschreiten“, prognostiziert Axel Steinbrinker, Geschäftsführer des Hamburger Immobilienmaklers Grossmann & Berger.

„In den absoluten Bestlagen Hamburgs rechnen wir dann mit dem 42-Fachen der Jahresnettokaltmiete.“ Alle (einmaligen) Kauf- und (laufenden) Betriebsnebenkosten eingerechnet, entspricht die Rendite nicht selten gerade noch der Inflationsrate. Selbst das erscheint Anlegern in Zeiten anhaltender Niedrigzinsen, teils sogar Negativzinsen auf Erspartes attraktiv.

Dass sich das Verhältnis von Kaufpreis zu Mietertrag zuungunsten von Anlegern verschlechtert, liegt nicht nur an hoher Nachfrage und steigenden Preisen, sondern auch an allmählich sinkenden Mieten. „Der Mietwohnungsmarkt schreitet mit Siebenmeilenstiefeln dem Ende des Zyklus entgegen“, resümiert Reiner Braun, Analyst beim Forschungsinstitut Empirica und verantwortlich für den quartalsweise erscheinenden deutschlandweiten Immobilienpreisindex.

In Berlin etwa lagen die inserierten Mieten im dritten Jahresquartal knapp vier Prozent unter ihrem Rekordhoch, das im Herbstquartal 2018 erreicht wurde. In anderen Städten wie Hamburg oder München stünden die Zeichen auf Mietenstagnation. Das gilt sowohl für Neubau- als auch für Bestandswohnungen, betont Braun.

Umland wird attraktiver

„Deshalb liegt die Ursache nicht an Mietpreisbremse oder drohendem -deckel, denn sie gelten nur für den Bestand“, erläutert er. Das knappe Angebot treibe die Menschen ins Umland der Metropolen. Das zeigt sich in den Speckgürteln: Dort ziehen die Mieten weiter kräftig an, zeigt die Empirica-Auswertung.

Spürbar wird der Trend zunehmend auch in gut angebundenen, aber weiter entfernten Städten wie Schwerin, Flensburg – oder Pforzheim. Für die Berater des Immobilienmaklers und Assetmanagers Dr. Lübke & Kelber gehört die baden-württembergische Stadt zwischen Stuttgart und Karlsruhe deshalb aktuell zu den Standorten mit den attraktivsten Rahmenbedingungen für Immobilienanleger.

Wer sich für bereits bestehende Wohnungen interessiere, so die Experten, könne in Pforzheim, aber auch in Lüneburg und Fürth Renditen erzielen, die deutlich höher lägen als das Risiko. „Städte im Umfeld der Metropolen haben häufig ein ähnlich geringes Standortrisiko wie ihre größeren Nachbarn, bieten gleichzeitig aber höhere Potenziale und bessere Renditeaussichten“, sagt Marc Sahling, Geschäftsführer von Dr. Lübke & Kelber.

In die Berechnung der dem Risiko am jeweiligen Standort angemessenen Mindestrendite fließen Faktoren wie Bevölkerungsentwicklung, sozioökonomische Bedingungen, Größe und Liquidität des Wohnungsmarkts sowie aktuelle Miet- und Kaufpreise ein.

Häufig sei die Risiko-Rendite-Relation an sogenannten B-Standorten besser als in den Metropolen, ergänzt Dr.-Lübke-&-Kelber-Analyst Stefan Behrendt. Die guten Wohnlagen der Großstädte seien oft schon zu teuer, böten kaum noch Wertsteigerungspotenzial.

Wegen des Risikos politischer Eingriffe in den Wohnungsmarkt sei die Gefahr eines Rückschlags in Großstädten deutlich höher als in kleineren Städten. Allzu große Erwartungen allerdings dämpft Sahling: „Wirkliche ‚Hidden Champions‘ gibt es auch im Umland der Metropolen nicht mehr.“

Mehr: Die Immobilienbranche schätzt den deutschen Markt nach wie vor als stabil ein und rechnet mit einem guten Jahr. Nur ein Segment bereitet Sorgen.

Startseite

Mehr zu: Wohnungsinvestment - Kleinere Städte bieten höhere Renditen

0 Kommentare zu "Wohnungsinvestment: Kleinere Städte bieten höhere Renditen"

Bitte bleiben Sie fair und halten Sie sich an unsere Community Richtlinien sowie unsere Netiquette. Sie können wochentags von 8 bis 18 Uhr kommentieren, wenn Sie angemeldeter Handelsblatt-Online-Leser sind. Die Inhalte sind bis zu sieben Tage nach Erscheinen kommentierbar. Wir behalten uns vor, Leserkommentare, die auf Handelsblatt Online und auf unser Facebook-Fanpage eingehen, gekürzt und multimedial zu verbreiten.

Serviceangebote