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Banken im Test Bei diesen Banken gibt es die beste Baufinanzierung

Vermittler wie Interhyp setzen Filialbanken unter Druck. Die Baufinanzierungsberatung hat sich deshalb bei einigen Instituten deutlich verbessert.
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Filialbanken sind weiterhin gefragt, wenn es um die Finanzierung eines Neubaus geht und der persönliche Kontakt gesucht wird. Quelle: dpa
Ein Neubaugebiet entsteht

Filialbanken sind weiterhin gefragt, wenn es um die Finanzierung eines Neubaus geht und der persönliche Kontakt gesucht wird.

(Foto: dpa)

KölnBaufinanzierungen gibt es seit Jahren fast zum Nulltarif. Gleichzeitig aber sind die Preise für attraktive Immobilien explodiert – Objekte in guter Lage sind in Großstädten oft nur noch zu Mondpreisen zu haben. Wer mit Glück eine passende Immobilie findet, muss schnell handeln, um als Käufer zum Zuge zu kommen. Immerhin haben Kaufwillige heute die Wahl: Vor 20 Jahren war der Bankberater in der Filiale die zentrale und oft einzige Anlaufstelle für Baufinanzierungen.

Das hat sich geändert. Laut Deutscher Bundesbank beträgt die Summe der privaten Immobilienkredite über 1,2 Billionen Euro. Der Großteil stammt zwar noch von Filialbanken. „Beim Neugeschäft jedoch haben Vermittler, Direktbanken und Versicherer mit ihren gemeinsamen Marktanteilen die ortsansässigen Anbieter überholt“, sagt Johannes Higle, Studienleiter beim Hamburger Institut S.W.I. Finance.

Wenn Kunden persönlichen Kontakt suchen, sind Filialbanken weiterhin gefragt. Und sie sind inzwischen auch bei den Zinssätzen konkurrenzfähig, weil sie oft selbst Zugriff auf Vermittler-Portale haben. So können sie beides bieten: günstige Konditionen und eine vertrauensvolle Beratung. „Im Vergleich zu den Vorjahren hat sich die Baufinanzierungsberatung bei den Banken deutlich verbessert“, erklärt Johannes Higle. „Wir beobachten eine zunehmende Spezialisierung und Hinwendung zur computergestützten Beratung.“

Verdeckte Prüfer im Einsatz

Im Auftrag des Handelsblatts hat S.W.I. Finance die Baufinanzierungsberatung bei sechs bundesweit aktiven Filialbanken sowie der größten Genossenschaftsbank (Berliner Volksbank) und der größten Sparkasse (Hamburger Sparkasse) geprüft. Die verdeckten Testberatungen liefen zwischen Juni 2018 und Januar 2019.

Die Qualität wurde über je zehn Testkontakte in der Filiale, am Telefon und per E-Mail bewertet. Je sechsmal ging es um eine Neufinanzierung – dabei etwa um die optimale Nutzung des neuen Baukindergelds und Nebenkosten bei Kauf und Finanzierung. Je viermal drehten sich die Fragen um eine Anschlussfinanzierung. Am höchsten gewichtet wurde mit 80 Prozent die Filialberatung, 15 Prozent entfielen auf den Telefon-, fünf Prozent auf den E-Mail-Kontakt.

Handelsblatt-Spezial zur Baufinanzierungsberatung

Besonders gut fühlten sich die Tester bei der Commerzbank, der Hamburger Sparkasse und der Hypo-Vereinsbank aufgehoben. Die drei Testsieger überzeugten mit Gesamtnoten über 75 Punkten, während alle fünf Konkurrenten an der 70-Punkte-Hürde scheiterten. Den ersten Platz belegte die Commerzbank, die vor allem bei den Filialberatungen überzeugte.

Die Mitarbeiter führten laut S.W.I. die ausführlichste Bedarfsanalyse durch, gingen individuell auf die Interessenten ein und gaben ihrem Gesprächspartner kompetent und vollständig Antworten auf die Fragen. Technische Unterstützung und regelmäßige Schulung sieht Falko Schöning, Bereichsleiter Produktmanagement Kredite & Vorsorge bei der Commerzbank, als Schlüssel zum Erfolg: „Seit vielen Jahren haben wir Tools bei der Baufinanzierungs-Beratung eingesetzt und zuletzt 2016 grundlegend überarbeitet“, sagt Schöning.

Wichtig sei, dass der Kunde im Beratungsprozess genau nachvollziehen kann, wie sich die Konditionen optimieren lassen: „Während des Gesprächs kann er jederzeit am Bildschirm des Beraters mitverfolgen, wie sich die Konditionen ändern, wenn Parameter wie Kreditlaufzeit, Eigenkapital oder Tilgungsraten verändert werden.“

Die zweitplatzierte Hamburger Sparkasse überzeugte vor allem durch gleichmäßig gute Leistungen. In allen Testumgebungen kam sie unter die besten drei. „Mitarbeiter in den Filialen berieten kompetent und machten den Interessenten das Gespräch angenehm und einfach“, erklärt Studienleiter Higle. Am Telefon überzeugten die Hamburger zudem mit minimalen Wartezeiten von durchschnittlich rund elf Sekunden und fachkundigen Kundenbetreuern.

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Bei den E-Mail-Antworten schließlich war die Sparkasse neben der Berliner Volksbank eines von nur zwei Instituten, die überwiegend vollständig auf Anfragen reagierten. Als Dritter platzierte sich die Hypo-Vereinsbank – mit guter Filialberatung und gutem Telefonservice. Motivierte Mitarbeiter erfragten laut S.W.I. ausführlich die Wünsche und Bedürfnisse der Testkunden – oft unterstützt von Spezialisten.

„In jeder Filiale und an jedem Beratungsplatz können Baufinanzierungsexperten per Video zugeschaltet werden“, erklärt Emanuele Buttà, Privatkundenvorstand der Bank. Die gründliche Beratung trägt nach Einschätzung von Buttà zum Abschluss von sehr konservativen Kreditverträgen bei, mit denen sich Bauherren vor späteren Finanzierungsproblemen schützen: „Unsere Kunden bringen bis zu 40 Prozent Eigenkapital mit, tilgen bei durchschnittlich deutlich über 15 Jahren Laufzeit jährlich etwa drei Prozent“, sagt er.

Mängel bei der Bedarfsanalyse

„Immer mehr Kunden wollen sich das derzeit niedrige Zinsniveau für 30 Jahre sichern. Deshalb haben wir unser Angebot auch kürzlich entsprechend erweitert. Da können auch plötzlich steigende Zinsen oder eine Krise am Wohnungsmarkt die Finanzierung kaum gefährden.“

Nicht alle konnten im Test glänzen. „Weniger erfreulich war die Spannbreite der Ergebnisse. Verbesserungspotenzial gab es auf den hinteren Plätzen vor allem bei der Bedarfsanalyse“, sagt Studienleiter Higle. Hier blieben die Mitarbeiter einiger Banken zu oft an der Oberfläche: „Wenn die finanziellen und persönlichen Rahmenbedingungen nicht intensiv genug geprüft werden, können auch die Lösungsvorschläge nicht optimal zum Kundenanliegen passen“, moniert Higle.

Das wurde auch der Targobank zum Verhängnis. Sie lieferte in der Filiale die magerste Bedarfsanalyse von allen getesteten Instituten. Das monatlich zur Verfügung stehende Einkommen wurde in fünf von zehn Gesprächen nicht vollständig erfasst, die Ausgabensituation in sieben Fällen unvollständig erhoben. Nur vier der zehn Berater fragten nach einem Kinderwunsch, nur einer nach bestehenden Ausgaben zu Vorsorgezwecken.

Dass die Telefonberatung und insbesondere die E-Mail-Beratung insgesamt so stiefmütterlich behandelt werden, erstaunt Johannes Higle. Ein Interessent erwarte auf diesen Kanälen schnelle und kompetente Antworten auf allgemeine Fragen, die meist im Vorfeld der eigentlichen Beratung auftreten. „Durch mangelndes Engagement verpassen die Banken hier die erste Möglichkeit, mit Kompetenz für sich zu werben.“

Andererseits reichen E-Mails ohnehin nicht aus: „Beim Immobilienkauf geht es eben nicht um 100 Euro wie beim Hosenkauf im Internet, sondern für die meisten Menschen geht es hier um die größte finanzielle Entscheidung im Leben“, sagt Falko Schöning von der Commerzbank: „Dabei wollen die Kunden vor allem persönlich begleitet werden.“ Das haben auch ihre Konkurrenten, die Vermittler, längst erkannt. Branchenführer Interhyp etwa unterhält deutschlandweit 100 Filialen, bei denen Kunden vor Ort ihre Bauvorhaben besprechen können.

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