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Niedrigzinsen Immer mehr Sparkassen werden von Immobilien-Finanzierern zu Bauherren

Viele kleine Banken setzen wegen wegbrechender Zinseinnahmen auf die Vermietung von Immobilien. Die Finanzaufsicht mahnt, die Risiken im Blick zu behalten.
15.04.2020 - 09:10 Uhr 1 Kommentar
Auch die Sparkassen mischen nun beim Immobilienbau mit. Quelle: dpa
Wohnungsbau

Auch die Sparkassen mischen nun beim Immobilienbau mit.

(Foto: dpa)

Frankfurt Wenn Sparkassenchef Jürgen Schüdde aus dem Fenster seines Büros schaut, blickt er auf ein modernes Wohnhaus: weiße Wände, bodentiefe Fenster, verglaste Balkons. Es ist nicht irgendein Haus, sondern das der Sparkasse Starkenburg. Vor drei Jahren hat das Geldhaus aus Heppenheim das Areal direkt neben seiner Zentrale erworben und gebaut. Heute vermietet die Sparkasse dort 14 Wohnungen.

Und dabei soll es nicht bleiben. Schüdde will weiter bauen. Die Schaffung von Wohnraum sieht er als „neues Zahnrad“ in der Anlagestrategie. Bis Ende kommenden Jahres entstehen 20 Gehminuten von der Hauptstelle entfernt zwei weitere Häuser mit jeweils 14 Wohnungen. Gerodet wurde schon, bald soll der Bau beginnen.

Wie das Institut aus Heppenheim gehen inzwischen viele Sparkassen und Volksbanken vor. Quer durch die Republik wird gebaut oder gekauft: unter anderem in Lübeck, Bremen, Braunschweig, Schwerte, Marburg, Frankfurt, Bad Kreuznach und Kempen. Die regionalen Geldhäuser treten im Zuge des Immobilienbooms also nicht nur als Baufinanzierer auf, sondern zunehmend auch selbst als Bauherren.

Die Banken lindern damit nicht nur die Wohnungsnot in ihren Kommunen, die sich solche Immobilienprojekte zum Teil selbst nicht leisten können. Sie erschließen sich in Zeiten von Negativzinsen vor allem eine neue Ertragsquelle, die für viele Banken immer wichtiger wird. Denn während sie mit der Vermietung von Immobilien gutes Geld verdienen können, schmelzen die Gewinne im Kerngeschäft zusammen.

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    Die beiden Vorstände der Sparkasse Starkenburg wollen weitere Wohngebäude in Heppenheim bauen. Quelle: Sparkasse Starkenburg
    Jürgen Schüdde (rechts) und Manfred Rheiner

    Die beiden Vorstände der Sparkasse Starkenburg wollen weitere Wohngebäude in Heppenheim bauen.

    (Foto: Sparkasse Starkenburg)

    Der Zinsüberschuss, die Haupteinnahmequelle der Regionalbanken, geht stetig zurück. Im Kreditgeschäft sind die Gewinnmargen gering. Und mit sicheren Anlagen, in die Sparkassen und Volksbanken in aller Regel ihre überschüssige Liquidität stecken, können die Institute kaum noch eine Rendite erzielen. Dazu kommt jetzt noch die Coronakrise, in deren Folge die Zahl der Firmenpleiten und Kreditausfälle steigen dürfte.

    Doch nicht erst seit Corona gibt es aus Sicht von Ulrich Bartscher, dem Chef der Sparkasse Schwerte, Handlungsbedarf. „Ich habe große Zweifel, dass das traditionelle Bankgeschäft in seiner heutigen Form dauerhaft überlebensfähig ist“, sagt Bartscher. Sein Haus hat deshalb bereits 2015 begonnen, Wohnimmobilien zu vermieten.

    Die Finanzaufsicht beobachtet den Strategieschwenk vieler Regionalbanken genau. Er habe „eine anekdotische Evidenz“, dass Sparkassen und Volks- und Raiffeisenbanken zunehmend Immobilien bauen, erwerben und vermieten, sagte Bundesbank-Vorstand Joachim Wuermeling dem Handelsblatt.

    „Es spricht nichts dagegen, wenn Banken in Zeiten niedriger Zinsen zusätzliche Einnahmequellen erschließen“, betont der oberste Bankenaufseher der Bundesbank. „Aber es ist wichtig, dass die Institute bei ihren Immobilienaktivitäten die Risiken genau im Blick haben und diese adäquat managen.“

    „Eine Win-win-Situation“

    Der CDU-Bundestagsabgeordnete Sepp Müller sieht das ähnlich. „In der Niedrigzinsphase ist Betongold eine gute Alternative“, sagt der diplomierte Bankbetriebswirt. Sparkassen und Volksbanken könnten so zusätzliche Einnahmen generieren und gleichzeitig etwas Gutes für ihre Region tun. „Das ist eine Win-win-Situation.“

    Müller warnt jedoch davor, den Bogen zu überspannen. Sparkassen dürften mit ihren Aktivitäten nicht zu weiter steigenden Mieten beitragen. Und sie dürften sich von ihren Eigentümern, den Kommunen, nicht vor den Karren spannen lassen. „Die Kommunen dürfen sich beim Thema Wohnungsbau nicht aus der Verantwortung stehlen und sagen: ‚Sparkasse, mach mal‘“, mahnt der CDU-Politiker.

    Sparkassenchefs betonen, dass sie nicht von der Politik zum Häuslebauen gedrängt würden, die eigene Region aber gleichwohl im Blick haben. Bei den Bauprojekten stehe nicht „die Rendite im Vordergrund, sondern die Entspannung der Wohnungssituation in unserem Geschäftsgebiet“, sagt Sparkassenchef Schüdde aus Heppenheim. „Das passt gut zu einem regionalen Kreditinstitut.“

    Darüber hinaus könne der Bau und die Vermietung von Wohnimmobilien der Kundenbindung dienen, glaubt Schüdde. „Als Sparkasse haben wir das Vertrauen unserer Kunden, und das soll auch bei unseren Mietern so sein.“ Um auch die Wirtschaft vor Ort zu unterstützen, versucht das Geldhaus zudem, beim Bau von Immobilien ausschließlich lokale Unternehmen zu beauftragen.

    Der Volksbank Braunschweig Wolfsburg gehören etliche Immobilien, unter anderem das Shopping-Center  BraWoPark in Braunschweig. Quelle: Volksbank Braunschweig Wolfsburg
    Shopping-Center in Braunschweig

    Der Volksbank Braunschweig Wolfsburg gehören etliche Immobilien, unter anderem das Shopping-Center BraWoPark in Braunschweig.

    (Foto: Volksbank Braunschweig Wolfsburg )

    Dass Immobilienengagements vielerorts aber auch betriebswirtschaftlich eine große Bedeutung haben, beweist die Volksbank Braunschweig Wolfsburg. Sie hat bereits direkt nach der Finanzkrise angefangen, „alternative Geschäftsfelder aufzubauen“, darunter auch Immobilien.

    Mittlerweile besitzt das Institut 30 Objekte, vor allem Gewerbeimmobilien, die insgesamt rund 650 Millionen Euro wert sind. Das ist eine beträchtliche Größe für eine Volksbank mit einer Bilanzsumme von rund vier Milliarden Euro.

    Doch die Strategie zahlt sich bisher aus. Die Hälfte des Vorsteuerergebnisses stamme mittlerweile nicht mehr aus dem klassischen Bankgeschäft, erklärt das Institut. Dafür tragen die Immobilien einen erheblichen Teil zum Gewinn bei. Allein die jährlichen Mieteinnahmen belaufen sich auf rund 40 Millionen Euro.

    Immobilien sind Chefsache

    Dass Sparkassen und Genossenschaftsbanken Eigentümer ihrer Filiale sind und die Wohnungen über ihren Geschäftsräumen vermieten, ist seit Langem üblich. Zudem investieren viele Regionalbanken seit einiger Zeit über Fonds in Immobilien. Den Strategieschwenk hin zum Bau oder Kauf von Immobilien haben viele Institute jedoch erst in den vergangenen Jahren vollzogen.

    Markus Berg, Partner und Gesellschafter der Beratungsfirma Berg Lund & Company, sieht das grundsätzlich positiv. „Alle Regionalbanken stellen sich die Frage, wo und wie sie zusätzliche Erträge erzielen können“, sagt er. „Das Immobiliengeschäft ist da naheliegend.“ Schließlich kennen sich Regionalbanken vor Ort bestens aus. Sie finanzieren rund 60 Prozent der privaten Bauvorhaben in Deutschland. Lokale Bauträger sind häufig ihre Kunden.

    Aus Sicht von Berg, dessen Beratung auf Regionalbanken spezialisiert ist, gibt es jedoch auch kritische Punkte. „Die Kreditinstitute müssen abwägen, ob sie durch eigene Immobilienkäufe in Konkurrenz zu regionalen Bauträgern treten wollen“, sagt er. Zudem müssten Geldhäuser aufpassen, „dass sie nicht den Fokus auf ihr eigentliches Geschäft verlieren“. Investitionen in Immobilien könnten nur eine Ergänzung sein, sie dürften das bestehende Geschäftsmodell aber nicht ersetzen.

    Dass der Kauf und die Vermietung von Immobilien kein Selbstläufer sind, weiß auch die Volksbank Rhein-Nahe-Hunsrück. „Wir haben uns lange damit beschäftigt zu klären, welche Ressourcen wir als Immobilieninvestoren brauchen“, erzählt Vorstand Odo Steinmann. „Wir haben zwar Immobilien- und Marktexpertise, aber wir haben kein Know-how dafür, wie man mit Mietern umgeht.“

    Am Ende entschied sich das Geldhaus, das vor knapp sechs Jahren die erste Immobilie kaufte, dafür, bestimmte Dienstleistungen wie Immobilienmanagement und Hausmeisterservice an einen Partner auszulagern.

    Der Kauf von Immobilien ist dagegen Chefsache: Steinmann beschäftigt sich intensiv mit möglichen Immobilieninvestments und schaut sich die Gebäude auch selbst an. „Ich weiß nicht, über wie viele Dächer ich schon gelaufen bin.“ Entscheidend ist für ihn, dass für die Bank keine Rechts- und Reputationsrisiken entstehen – „also, dass die Volksbank auf keinen Fall als ‚Miethai‘ gesehen wird“.

    Finanziell hat sich das Immobilienengagement für die Volksbank gelohnt. Nach Abzug aller Kosten und Abschreibungen erziele die Bank in dem Bereich eine Rendite von mehr als zwei Prozent, sagt Steinmann. „Das ist fast das Dreifache im Vergleich zu dem, was wir im Kreditgeschäft erreichen.“ 17 Gebäude besitzt die Volksbank mittlerweile. Die liegen allerdings nicht im eigenen Geschäftsgebiet, sondern in erster Linie in Wiesbaden, Frankfurt und Mainz.

    Die Bankenaufsicht beobachtet genau, wie die Banken beim Bau und der Vermietung von Immobilien vorgehen. Das Thema wurde zuletzt auch bei vielen Gesprächen zwischen Aufsehern und den Chefs der betroffenen Institute thematisiert.

    Viele Banken gründen für ihre Immobilienaktivitäten eigene Tochtergesellschaften, denen sie dann bei Bedarf Kredite geben. „Grundsätzlich ist diese Vorgehensweise sinnvoll, weil Banken so operationelle Risiken abschirmen können und Wertveränderungen von Immobilien nicht permanent in ihrer Bilanz abbilden müssen“, sagt Bundesbank-Vorstand Wuermeling.

    Zudem sei es für diese Tochtergesellschaften oft einfacher, qualifizierte Mitarbeiter zu gewinnen, die sich im Immobiliengeschäft auskennen.

    Konto und Pflegeplatz

    Die Sparkasse Rhein-Nahe aus Bad Kreuznach hat mehrere Tochtergesellschaften gegründet sowie Gemeinschaftsfirmen mit regionalen Bauunternehmen und Kommunen. Das Institut ist bereits seit 20 Jahren als Projektentwickler und Immobilienkäufer aktiv. Es verdient also nicht nur durch Mieteinnahmen, sondern auch durch den Weiterverkauf von Gebäuden.

    Künftig will die Sparkasse verstärkt in öffentlich geförderte Wohnungen investieren. Vorstandschef Peter Scholten sagt: „Wir sehen darin einen wichtigen Teil des öffentlichen Auftrags für unsere Trägerkommunen.“

    In der etablierten Wohnungswirtschaft ist die Entwicklung der Finanzinstitute bislang kaum aufgefallen. „Als Konkurrenz nehmen wir diese Entwicklung nicht wahr. Und wir haben dieses Phänomen auch noch nicht so stark wahrgenommen“, erklärt ein Sprecher von Deutsche Wohnen auf Anfrage. Deutsche Wohnen ist mit 160.000 Wohnungen im Bestand Deutschlands zweitgrößter Wohnungsbesitzer nach Vonovia (356.000 Wohnungen). Jüngst hatte Deutsche Wohnen den Projektentwickler Isaria übernommen und setzt nun selbst verstärkt auf Wohnungsbau statt nur auf die Bestandsverwaltung.

    Auch der Verband der Wohnungswirtschaft, der GdW, bleibt gelassen. „Wir nehmen diese zusätzlichen Angebote dabei nicht als Konkurrenz wahr“, sagt Hauptgeschäftsführerin Ingeborg Esser. Außerdem trage jede Form von zusätzlichem Angebot in den angespannten Wohnungsmärkten zu einer Entspannung bei.

    Genaue Daten zum Immobilienbestand der 378 Sparkassen und 840 Genossenschaftsbanken gibt es nicht. Die Direktanlagen in Immobilien hätten in den vergangenen Jahren moderat zugenommen, erklärt der Deutsche Sparkassen- und Giroverband (DSGV). Über alle Segmente hinweg sei das Engagement aber überschaubar. Die Risiken aus Immobilien seien in den meisten Fällen unwesentlich.

    Der Bundesverband der Volks- und Raiffeisenbanken (BVR) sieht ebenfalls kein erhöhtes Risiko, äußert sich zu den Immobilienengagements aber insgesamt offensiver. Sie seien ein möglicher Weg, um alternative Erträge zu generieren. Bei Dienstleistungen wie der Hausverwaltung und Immobilienvermittlung gebe es perspektivisch weitere Chancen, betont der BVR. „Wir werden das Geschäftsfeld daher weiter ausbauen.“

    Sparkassenchef Bartscher aus Schwerte verfolgt ähnliche Pläne. Mittlerweile gehören dem Institut 20 Gebäude mit insgesamt 400 Mietern. Auch für die öffentliche Hand hat die Sparkasse inzwischen Immobilien gebaut - unter anderem das Sozialamt der Stadt Bochum sowie das neue Amtsgericht in Werl. Künftig will Bartscher auch noch in anderen Bereichen investieren.

    „Seit es keinen Zins mehr gibt, haben wir an Relevanz im Leben unserer Kunden eingebüßt“, sagt der Sparkassenchef. Er will sich deshalb verstärkt um Themen kümmern, die für seine Kunden relevant sind – und kann sich deshalb perspektivisch auch den Bau von Pflegeheimen vorstellen. „Dann könnten wir vielleicht im Idealfall unseren Kunden eines Tages versprechen. ‚Wenn du ein Konto bei uns hast, kriegst du auch einen Pflegeplatz.‘“

    Mehr: Einige Sparkassen und Volksbanken erlassen Kunden der Konkurrenz die Abhebe-Gebühren.

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    1 Kommentar zu "Niedrigzinsen: Immer mehr Sparkassen werden von Immobilien-Finanzierern zu Bauherren"

    Das Kommentieren dieses Artikels wurde deaktiviert.

    • Wieso wird sowas nicht von unserem Herrn Altmaier unterbunden ?
      Das nennt sich auch unlauterer Wettbewerb.
      Die Banken können doch IMMER zu besseren Konditionen also der normale Bürger finanzieren.
      Zu dem wird bei vermehrter Geldaufnahme der Bank die Bilanzsumme nicht verringert da die Immobilie in die Bücher geht.
      Wenn dann der Verfall der Preise kommt vernichtet die Bank die Einlagen der Bürgerinnen und Bürger.

      Lieber der Altmaier: sofort unterbinden !!!!!

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