Ratingagentur Moody’s Deutschen Banken drohen hohe Risiken aus Immobilienfinanzierung
In Europa gehören deutsche Banken zu den Kreditinstituten, die am stärksten in der gewerblichen Immobilienfinanzierung aktiv sind.
Frankfurt Die Ratingagentur Moody’s warnt vor erheblichen Risiken für deutsche Banken durch gewerbliche Immobilienfinanzierungen. Vor allem Darlehen an die Betreiber von Hotels, Büros und Einzelhändler außerhalb des Lebensmittelbereichs sieht Moody’s kritisch, da sie besonders stark von der Corona-Pandemie betroffen sind. Deutsche Banken sind der Ratingagentur zufolge im europäischen Vergleich besonders stark in Gewerbeimmobilien engagiert.
In einer Wirtschaftskrise sinkt unter anderem der Immobilienwert, der als Sicherheit für die finanzierende Bank dient. „Je nach Dauer der Krise rechnen wir damit, dass Zahlungsaussetzungen, Ausfälle und abnehmende Sicherheitsniveaus zu einer Verschlechterung der Qualität von Vermögenswerten, einem Anstieg der notleidenden Kredite, einem höheren Risikovorsorgebedarf und zu geringeren Erträgen führen werden“, sagte Moody’s-Analystin Christina Holthaus am Montag.
Die Entwicklung bei Gewerbeimmobilien ist vor allem für deutsche Kreditinstitute besonders relevant. Heimische Geldhäuser stellen 27 Prozent aller Finanzierungen für Gewerbeimmobilien in der Europäischen Union, schreibt die Ratingagentur.
Das ausstehende Darlehensvolumen entspreche 99 Prozent des Eigenkapitals deutscher Banken, während bei italienischen und spanischen Banken nur 52 Prozent beziehungsweise 36 Prozent der Kapitalpuffer betroffen sind. Auch die Bedeutung der Gewerbeimmobilienfinanzierung in Relation zur gesamten Kreditvergabe ist in Deutschland größer als in anderen großen europäischen Bankensystemen.
Innerhalb der deutschen Bankenszene konzentrieren sich die Immobilienrisiken in erster Linie auf spezialisierte gewerbliche Immobilienfinanzierer wie die Aareal Bank, die Deutsche Pfandbriefbank, die Berlin Hyp oder die Deutsche Hypothekenbank.
Starkes Wachstum bei gewerblichen Immobilienkrediten
Die Pfandbriefbank ist innerhalb dieser Gruppe nicht ganz so stark exponiert, weil sie stärker öffentliche Investitionen finanziert. Ihre gute Eigenkapitalausstattung mildere das Risiko ab, so Moody’s. Neben diesen Spezialbanken sind vor allem die Hamburg Commercial Bank, die frühere HSH Nordbank, sowie die Dekabank stark bei gewerblichen Immobiliendarlehen engagiert.
Aus Moody’s Sicht besonders kritisch: Das Wachstum bei gewerblichen Immobilienkrediten war vor allem während der vergangenen drei Jahre stark, also in der Spätphase des wirtschaftlichen Aufschwungs. Die Abwärtsrisiken für solche Engagements stuft die Ratingagentur als besonders groß ein.
Moody’s räumt allerdings auch ein, dass die Preisrückgänge in Deutschland im Durchschnitt weniger stark ausfielen als in der übrigen Euro-Zone sowie in den USA. Auch die deutschen Corona-Hilfen sorgten für Entlastung.
Am anfälligsten innerhalb der Gewerbeimmobilienbranche sind aus Sicht von Moody’s die Bereiche Hotel, der Einzelhandel jenseits des Lebensmittelbereichs und Büroflächen. Hotels und Einzelhändler waren besonders stark und unmittelbar von den Ausgangs- und Reisebeschränkungen betroffen.
Dem stationären Einzelhandel macht zusätzlich der strukturelle Wandel hin zum E-Commerce zu schaffen, der durch die Corona-Pandemie noch beschleunigt wurde. Büroanbieter könnten mittelfristig vom Trend zum Homeoffice betroffen sein.
Immobilienbranche zeigt sich zuversichtlich
Die Stimmung in der Immobilienbranche ist aber nicht so schlecht, wie man angesichts solcher Prognosen vermuten könnte. Die Gewerbemieten zeigen sich bislang weitgehend unbeeindruckt von der Corona-Pandemie, ergab eine Untersuchung von Scout24 und des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW) Ende Juli.
„Das liegt vor allem daran, dass Deutschland im Vergleich zu vielen europäischen Nachbarländern relativ gut durch die Krise gekommen ist“, kommentierte Thomas Schroeter, Geschäftsführer von ImmoScout24, die Ergebnisse. „Ob die Folgen der Corona-Pandemie den Bedarf und die Anforderungen an Gewerbeimmobilien langfristig und strukturell verändern, müssen wir abwarten.“
Auch andere Experten sind optimistischer, als man erwarten könnte, vor allem für Büroimmobilien. Grund dafür ist vor allem der geringe Leerstand in vielen deutschen Städten. Nicht selten hatten Interessenten in den vergangenen Jahren Schwierigkeiten, eine geeignete Immobilie zu finden. Und im Zuge der Coronakrise haben viele Projektentwickler den Bau einiger neuer Immobilien gestoppt, sodass in naher Zukunft auch weniger Objekte als erwartet auf den Markt kommen dürften.
In einer Umfrage der Immobilienexperten Bulwiengesa im Mai berichtete knapp die Hälfte der Befragten, dass sie Projekte verschieben, für die sie schon die Baugenehmigung erhalten hatten. Vor der Coronakrise hatte Bulwiengesa damit gerechnet, dass bis 2024 insgesamt 20,5 Millionen Quadratmeter an Büros, Wohnungen, Handel und Hotels entstehen. Nun veranschlagen die Experten 20 Prozent weniger.
All das hatte bislang auch viele Investoren beruhigt. In einer aktuellen Umfrage der Fondsgesellschaft Union Investment unter 150 Profianlegern in Deutschland, Frankreich und Großbritannien gaben lediglich fünf Prozent an, vollständig auf Immobilien-Investments verzichten zu wollen – wenngleich sie im Gegenzug für mehr Sicherheit auch geringere Renditen akzeptieren wollen.
Der deutsche Markt dürfte in ihren Augen da gut abschneiden: Die Mehrheit der europäischen Immobilien-Investoren (57 Prozent) rechnet damit, dass sich der deutsche Immobilienmarkt am schnellsten von der Corona-Pandemie erholt.
Das Kommentieren dieses Artikels wurde deaktiviert.
Es ist doch nur eine Frage der Zeit, bis die Krise auf den Immobilienmarkt durchschlägt. In einer so stark exportorientierten Wirtschaft hängt dies auch nicht nur davon ab, ob der deutsche Staat Hilfspakete schnürt - wenn der Absatz in den Auslandsmärkten wegbricht, kann es nicht im Inland kompensiert werden.
Ich würde den privaten Hausbau ebenso mit dazu zählen. Auch wenn ständig das gegenteil behauptet wird. Jeder Hans & Franz hat eine Finanzierung bekommen und völlig überteuert gebaut. Jetzt versucht die Regierung noch zu retten was zu retten ist. Man darf die ganzen Coronahilfspakete auch vor diesem Hintergrund sehen.
Auch Betongold ist Gold. Es kann zwar sein,dass sich die Renditeerwartungen für die Investoren in Gewerbeimmobilien für einen gewissen Zeitraum nicht vollständig erfüllen werden. Aber die zu erwartende anziehende Inflation wird sich auch positiv auf die Mieten und Renditen auswirken.
Die Golddeckung von Währungen wurde aufgegeben. Golddeckung taugt nichts für eine moderne kapitalgetriebene Wirtschaftsform. Das moderne Geldsystem ist regelrecht sexy, man kann Geld aus dem Nichts erzeugen und damit Werte schaffen in der Realwelt, z.B. einen modernen Wohnblock in Auftrag geben. Davon haben dann Menschen unmittelbar einen Nutzen. Besser geht es kaum noch. Da die Finanzierung der im Artikel genannten Gewerbe-Immobilien meist durch Giral-Geld (Schöpfgeld) erfolgte, könnte man auch im Notfall auf die Rückzahlung verzichten. Die Finanzierung erfolgte schließlich nicht mit Spargroschen von Oma Elfriede. Somit würde Oma Elfriede beim Ausbuchen von Forderungen nichts verlieren. Falls jedoch Lebens-Versicherungen in solche Objekte investiert haben, droht Abschreibungsbedarf, den man nicht so einfach ausbuchen kann, denn die Lebensversicherungs-Sparer wollen Kapital-Erhalt plus Rendite sehen.