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Gewerbeimmobilien Riskante Expansion ins Ausland

In den USA droht eine neue Immobilienblase zu platzen und deutsche Banken sind beim Geschäft mit riskanten Gewerbeimmobilien vorne mit dabei. Besonders die Bilanzen der staatlich-unterstützten Commerzbank und der HRE sind stark belastet, aber auch die Landesbanken zählen zu den großen Spielern.
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Abwärts: US-Gewerbeimmobilien verlieren an Wert. Quelle: Reuters

Abwärts: US-Gewerbeimmobilien verlieren an Wert.

(Foto: Reuters)

FRANKFURT. Jochen Sanio, der Chef der deutschen Finanzaufsicht BaFin, sprach schon im Februar mit Blick auf die gewerbliche Immobilienblase in den USA Klartext - und der ist aktueller denn je. Jenseits des Atlantiks sei der Wert entsprechender Objekte um durchschnittlich 40 Prozent gefallen, sagte Sanio dem Handelsblatt. "Das lässt Böses ahnen." Oftmals liege der Wert der Immobilien sogar erheblich unter dem ausgelegten Kreditvolumen.

In Finanzkreisen hieß es gestern, Sanios Warnung sei "nach wie vor auf der Höhe der Zeit". Die Aufseher legten derzeit ein besonderes Augenmerk auf den Markt für gewerbliche Immobilien und die weltweiten Engagements der deutschen Banken. Die Exposures seien längst abgefragt und lägen bei der BaFin, die das Thema "ganz stark im Fokus hat", sagte ein Insider. Allerdings sei die weitere Entwicklung nur schwer einzuschätzen, weil die Entwicklung der Immobilienpreise letztlich kaum zu prognostizieren sei.

Etwas mehr als die Hälfte aller ausstehenden Gewerbeimmobilienkredite deutscher Banken, genauer 51,4 Prozent, finanziert ausländische Objekte, berichtet der Verband deutscher Pfandbriefbanken (VdP). Im VdP sind fast alle deutschen Banken vertreten, die im großen Maßstab in der Gewerbeimmobilienfinanzierung aktiv sind. Der mit Abstand größte Markt sind mit 37,1 Mrd. Euro die USA, gefolgt von Großbritannien mit 28,7 Mrd. Euro. Auch der problematische Immobilienmarkt Spanien ist mit rund zwölf Mrd. Euro ein wichtiger Auslandsmarkt. Alles in allem stehen gerade diese drei problembehafteten Immobilienmärkte für knapp die Hälfte (47,8 Prozent) des deutschen Auslandsengagements.

Bei den beiden größten deutschen Immobilienbanken, der Commerzbank-Tochter Eurohypo und der Hypo Real Estate (HRE), hat das Auslandsengagement bereits tiefe Spuren in den Bilanzen hinterlassen.

Das Kreditbuch der HRE betrug zum Jahresende 57 Mrd. Euro, von denen sechs Mrd. Euro die USA, fünf Mrd. Euro Großbritannien und zwei Mrd. Euro Spanien betrafen. Zu der enorm gestiegenen Risikovorsorge 2009 - sie betrug 1,87 Mrd. Euro - trugen diese Länder überproportional bei, wie aus dem Geschäftsbericht hervorgeht.

Bei der Eurohypo wird das Gesamtengagement (Exposure at default) bei Gewerbeimmobilien mit 74 Mrd. Euro beziffert - die USA und Spanien sind mit jeweils fünf Mrd. Euro vertreten, Großbritannien mit acht Mrd. Euro. Der Auslandsanteil insgesamt beträgt knapp über 50 Prozent. Insbesondere in den USA haben die Sicherheiten, mit denen die Kredite unterlegt sind, im vergangenen Jahr deutlich an Wert verloren: In zehn Prozent der Fälle lag Ende 2009 der Objektwert der finanzierten Immobilien unter der ausgereichten Kreditsumme - vor einem Jahr galt das noch für keinen der US-Kredite. In solchen Fällen neigen insbesondere angelsächsische Investoren dazu, den Banken einfach das finanzierte Objekt zu überlassen statt den Kredit weiter zu bezahlen.

Weitere sieben Prozent der Kredite sind relativ schlecht abgesichert, weil der Immobilienwert nur noch 80 bis 100 Prozent des Kreditbetrags abdeckt. Auch in Großbritannien haben sich die Kreditsicherheiten im kritischen Bereich verschlechtert. Die Kredite, die durch Immobilien nicht mehr voll abgesichert sind, sind von zwei auf fünf Prozent gestiegen. Die Risikovorsorge im gewerblichen Immobiliengeschäft betrug im vergangenen Jahr etwas über eine Mrd. Euro, dabei schlugen Spanien, Großbritannien und die USA mit rund 693 Mio. Euro überproportional zu Buche. Laut dem Immobiliendienstleister Savills sind die Deutschen etwa bei den "Big Tickets" auf dem britischen Markt dominierend.

Auch die genossenschaftliche DG Hyp schrieb 2009 rund 100 Mio. Euro Verlust. Grund war auch hier eine höhere Risikovorsorge, die im Verbriefungsportfolio und auf amerikanische Gewerbeimmobilienkredite anfielen.

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