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Analyse Die Mär vom günstigen Wohnen in Deutschland

Im europäischen Vergleich sei Wohnen in Deutschland günstig, heißt es in einer aktuellen Deloitte-Studie. Doch das Ergebnis der Forscher trügt.
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Frankfurter Haushalte müssen im Schnitt 39 Prozent ihres Einkommens für die Miete ausgeben. Quelle: dpa
Wohnungsbau in Köln

Frankfurter Haushalte müssen im Schnitt 39 Prozent ihres Einkommens für die Miete ausgeben.

(Foto: dpa)

Erfurt Das Fazit liest sich eindeutig: „Mieten und Kaufen ist in Deutschland vergleichsweise erschwinglich“, heißt es im aktuellen Property Index der Unternehmensberatung Deloitte. Die Immobilienexperten des Hauses haben dafür bereits zum achten Mal einen Vergleich der Immobilienmärkte in 16 europäischen Ländern und 46 Städten durchgeführt.

Dabei sei vor allem deutlich geworden, „wie günstig das durchschnittliche Mietpreisniveau in den deutschen Städten derzeit noch ist“. Es zeichne sich ab, welche Mietpreisentwicklung hier angesichts des europäischen Mietumfeldes erwartet beziehungsweise aus Sicht der Mieter befürchtet werden muss. Weil die Antwort so klar ist, spart Deloitte sie aus. Fürs Protokoll sei aber vermerkt: Es soll weiter nach oben gehen. Doch ganz so einfach ist die Schlussfolgerung nicht.

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Deloitte macht seine Vermutung anhand eines Vergleich der Durchschnittsmieten in europäischen Städten fest. Die liegt in Paris bei 27,80 Euro pro Quadratmeter, in Oslo bei 25,30 Euro, in London bei 20,10 Euro. In München liege sie hingegen nur bei 10,50 Euro, in Berlin gar nur bei 7,30 Euro.

Allerdings hinkt dieser Vergleich: Aus den absoluten Niveaus der Bestandsmiete hohes Steigerungspotenzial zu schließen ist eine Sache. Zu insinuieren, dass das europäische Niveau die Messlatte ist, eine andere.

Denn die absoluten Zahlen sagen nichts über die Wirtschaftsstruktur eines Landes aus, die aber mitverantwortlich dafür ist, dass der Zuzug und damit die Wohnungsnachfrage in Metropolen wie Paris oder London so groß ist. In Paris wird laut Zahlen von Eurostat rund ein Drittel des französischen Bruttoinlandproduktes (BIP) erwirtschaftet. London kommt auf einen Anteil von knapp einem Viertel.

Zum Vergleich: Die Region Oberbayern mit dem starken Wirtschaftsstandort München erwirtschaftet acht Prozent des deutschen Bruttoinlandsproduktes, Berlin trägt nur vier Prozent dazu bei. Das liegt daran, dass die Wirtschaft in Deutschland viel breiter verteilt ist – ebenso die Bevölkerung. Die Menschen haben Alternativen. Somit haben einzelne deutsche Städte nicht die Sogwirkung wie andere, wesentlich teurere europäische Metropolen.

Maue Datenlage für dem Immobilienmarkt

Wer Mietpreissteigerungen erwartet, muss ebenfalls bedenken, welchen Anteil ihres Einkommens Haushalte bereit sind, für die Miete auszugeben. Es gibt keine Definition für erschwingliches Wohnen. Generell gilt jedoch, dass rund ein Drittel des Einkommens noch in den erträglichen Bereich fällt.

Wie hoch die Haushaltsbelastung in den einzelnen Städten liegt, hat Deloitte leider nicht berechnet. Eurostat kann eine solche Auswertung auch nur auf Länder-, aber nicht auf Städteebene liefern. In den meisten Fällen ist die Datenlage auf den Immobilienmärkten noch recht mau, was einen Vergleich erschwert.

Man kann dennoch versuchen, sich einem Vergleich anzunähern. Für London gibt es diese Zahlen vom Think Tank Centre For London. Den Zahlen zufolge geben Londoner 31,5 Prozent ihres Einkommens für die Miete aus. Einer Auswertung der Analysefirma Empirica zufolge liegt die Mietbelastung in Städten wie Düsseldorf (25 Prozent), Köln (29 Prozent) oder Leipzig (27 Prozent) zwar darunter. In anderen Städten ist die Lage aber angespannter: Berliner müssen im Schnitt 35 Prozent ihres Einkommens für die Miete ausgeben, Münchner liegen bei 38 Prozent und Frankfurter sogar bei 39 Prozent.

Gemessen an der Haushaltsbelastung liegen diese Städte also schon über London. Dabei darf nicht vergessen werden, dass der Eigentümeranteil in den deutschen Großstädten deutlich geringer ist, was auch ein Grund ist, warum die Mietdebatten hierzulande so hohe Wellen schlagen. In München liegt die Eigentümerquote nur bei 25 Prozent, in Berlin nur bei 15 Prozent.

Aktuelle Analysen weisen zudem daraufhin, dass die Deutschen nicht mehr bereit sind, sämtliche Mietsteigerungen mitzugehen. Die Neuvertragsmieten waren in manchen Großstädten zuletzt gesunken. Laut der Analysefirma F+B fielen die Mieten in München im zweiten Quartal dieses Jahres im Vergleich zum ersten Quartal um 2,2 Prozent. In Berlin gingen sie um 1,5 Prozent zurück, in Stuttgart um 1,0 Prozent. Zu ähnlichen Ergebnissen kam JLL. Das könnte darauf hindeuten, dass die Grenze bei den Mietsteigerungen erreicht ist.

Fairerweise muss man an dieser Stelle hinzufügen, dass sich Deloitte bei dem Vergleich auf die Bestandsmieten, nicht die Neuvertragsmieten bezog. Hier ist in der Tat durch Mieterhöhungen noch ein größerer Spielraum. Doch auch den gilt es vorsichtig auszuloten, wie der Berliner Senat zeigt: Ein Mietendeckel könnte sämtliche Mieten für fünf Jahre einfrieren.

Landesdurchschnitt ist trügerisch

Bleibt noch ein Punkt jenseits der Mieten: Deloitte schätzt auch das Kaufniveau in Deutschland als vergleichsweise günstig ein. Im Schnitt müssten die Deutschen fünf Jahresgehälter für den Kauf einer 70 Quadratmeter großen, neu gebauten Immobilie aufbringen. Am teuersten sei es in Tschechien mit elf Jahresgehältern, gefolgt von Lettland und Großbritannien mit jeweils zehn.

Anstelle auch hier die Städte zu vergleichen, bezieht sich Deloitte an diesem Punkt auf den Landesdurchschnitt – und genau das ist trügerisch. Auf dem Land ist es für gewöhnlich günstig, während die Städte wesentlich teurer sind.

Empirica hat für die Trendviertel-Serie des Handelsblatts berechnet, wie viele Jahreseinkommen in den größten Städten für eine 60 bis 80 Quadratmeter große Wohnungen bezahlt werden müssen. Es gibt Städte, in denen es tatsächlich noch günstig scheint: Bremen liegt bei 4,7 Jahresgehältern, Dresden bei 7,0, Karlsruhe bei 7,4. In den Metropolen schnellt der Wert allerdings in die Höhe: Wer eine vergleichbare Eigentumswohnung in Berlin kaufen will muss 11,9 Jahresgehälter aufbringen, Frankfurter 12,8 und Münchner sogar 15,2.

Keine Frage: Ein Vergleich des europäischen und internationalen Immobilienmarktes ist interessant. Wir Deutschen können froh sein, keine Londoner oder Osloer Preise bezahlen zu müssen, gemessen an unseren Einkommen. Die Analysen zeigen aber auch, wie lückenhaft die Datenlage auf europäischen Immobilienmärkten noch immer ist – und wie tückisch daher ein direkter Vergleich und vor allem die Schlussfolgerungen daraus sein können.

Mehr: Die jüngsten Entwicklungen in den deutschen Metropolen zeigen: Die Mieter sind nicht bereit, jeden Preis mitzugehen – das Umland wird zum Gewinner, kommentiert Handelsblatt-Redakteur Matthias Streit.

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Mehr zu: Analyse - Die Mär vom günstigen Wohnen in Deutschland

2 Kommentare zu "Analyse: Die Mär vom günstigen Wohnen in Deutschland"

Das Kommentieren dieses Artikels wurde deaktiviert.

  • Die prozentualen Mietbelastungen lassen den tatsächlichen Flächenverbruach außer Betracht. In Deutschland ist der Flächenverbrauch in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Das ist zum Teil auf die Zunahme der Single-Haushalte zurückzuführen, andererseits jedoch ein Signal für moderate Mietpreise, die es erlauben, gößere Flächen nachzufragen.
    Völlig aus der Betrachtung bleiben die gestiegenen Qualitätsansprüche und die Auswirkung einer sehr verbraucherfreundlichen (mieterfreundlichen) Rechtsprechung, die zum Beispiel Aufwendungen für Schönheitsreparaturen den Mieter erheblich entlastet und den Vermieter belastet, ohne in irgendeiner Statistik aufzutauchen.

  • Ist schon interessant mit den Zahlen aus den Westeuropäischen Metropolen. Nehmen wir doch einmal die aus den Osteuropäischen Metropolen. Sicherlich ist da die Eigentümerquote wesentlich höher, nur wer Mieten muss, einfach gesagt...bei einem Zwei Personen Haushalt, arbeitet Einer für die Miete der Andere für den Rest. Was wäre, wenn das einmal für Deutschland zutrifft ?

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