Analyse Wohnungsriese Vonovia erneut mit Ergebnissprung

Für Deutschlands größten Vermieter lief im ersten Halbjahr alles nach Plan. Aktionäre dürfen sich schon auf eine steigende Dividende freuen.
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Vonovia: Wohnungskonzern erhöht nach Zukauf Gewinnprognose erneut Quelle: dpa
Neue Vonovia-Zentrale

Die Geschäfte des Wohnungsriesen verlaufen glänzend.

(Foto: dpa)

FrankfurtDeutschlands größter Wohnungsvermieter Vonovia hat das erste Halbjahr 2018 erneut mit einer Ergebnissteigerung abgeschlossen. Das operative Ergebnis aus dem laufenden Geschäft (FFO 1), stieg gegenüber der Vorjahresperiode um 11,5 Prozent auf 510,3 Millionen Euro. „Vonovia ist auf Kurs“, stellte ein zufriedener Konzernchef Rolf Buch anlässlich der Vorstellung der Halbjahreszahlen fest. Der FFO 1 enthält keine Veräußerungsgewinn oder Verluste und kein Bewertungsergebnis.

Die jüngsten Zahlen berücksichtigen weder die übernommene österreichische Buwog noch die schwedische Victoria Park, die den Wohnungsbestand der Bochumer auf 404.000 und damit 50.000 mehr als vor einem Jahr hochgetrieben haben. Beide Unternehmenskäufe kosteten Vonovia zusammen gut sechs Milliarden Euro. Den Wert des Gesamtportfolios beziffert Vonovia aktuell auf knapp 42 Milliarden Euro.

Für das Gesamtjahr kündigt der einzige Immobilienkonzern im Spitzenaktiensegment Dax einen FFO 1 von 1,05 bis 1,07 Milliarden Euro an. Darin sind die Ergebnisse der übernommenen Gesellschaften Buwog und Victoria Park miteinbezogen. Analysten hatten den FFO 1 unter Einbezug der neuen Gesellschaften zuvor im Mittel auf 1,061 Milliarden Euro geschätzt. Je Aktie ergibt dies einen FFO 1 von 2,04 Euro je Aktie.

Wie die anderen Wohnungskonzerne im MDax wertete Vonovia den Bestand auf. Neu bewertet wurden zum Halbjahr zwei Drittel der Wohnungen, was zu einer Aufwertung des Gesamtbestandes um 5,7 Prozent führte. Zum Vergleich: TAG Immobilien wertet um 5,4 Prozent, LEG um 4,1 Prozent und Deutsche Wohnen um 3,6 Prozent auf.

Konzernchef Buch begründete die überdurchschnittlichen Hochschreibungen damit, dass Vonovia Eigentümer von Wohnungen in Städten sei, in denen eine besonders hohe Wertaufholung geboten sei. Aufwertungen sind durch steigende Mieten und höhere Preise gerechtfertigt, die im Markt gezahlt werden. Die höchsten Mietsteigerungen unter den deutschen Metropolen erlebt zurzeit Berlin, wo die in der Aufwertung zurückhaltende Deutsche Wohnen ein Drittel ihres Bestandes vermietet.

„Unsere Immobilien sind immer noch sehr konservativ bewertet“, beschwichtigte Buch Skeptiker und gab zu verstehen, dass keinesfalls mit Abwertungen zu rechnen sei, wenn der Markt gegen Vonovia laufen sollte. Dafür sieht Buch zurzeit ohnehin keine Anzeichen.

Negative Auswirkungen könnten Zinserhöhungen haben, die Gift für Immobilienunternehmen sind, weil sie tendenziell zu niedrigeren Immobilienwerten führen. Doch mögliche nennenswerte Zinserhöhungen werden zurzeit von Volkswirten und Kapitalmarktbeobachtern frühestens für Ende 2019 prognostiziert.

Das fällt auf

Der FFO 1 je Aktie stieg im Vorjahresvergleich mit nur 2,5 Prozent wesentlich weniger stark als das operative Ergebnis. Rolf Buch erklärte diesen Effekt nachvollziehbar mit einer Kapitalerhöhung im Mai. Der FFO 1 je Aktie ist für Aktionäre eine wichtige Kennzahl, weil sich die deutschen Wohnungsunternehmen bei den Dividendenzahlungen daran orientieren. Vonovia zahlt rund 70 Prozent des FFO 1 je Aktie aus, für 2017 waren dies 1,32 Euro Dividende bei 1,90 Euro FFO 1 je Aktie.

Wenn man die Mitte der von Buch angekündigten operativen Gewinns, also die Konsensschätzung der Analysten von 1,06 Milliarden Euro nimmt, würde dies auf einen FFO 1 je Aktie von 2,04 Euro und eine Dividende von 1,43 Euro hinauslaufen. Vermutlich wird Vonovia wie in diesem Jahr den Aktionären wieder anbieten, sich die Dividende in Form von Aktien auszahlen zu lassen.

Prognose

Konzernlenker Rolf Buch hat mit seinen Ergebnisankündigungen den Mund noch nie zu voll genommen. Insofern wäre es nicht erstaunlich, wenn das Ergebnis 2018 am oberen Ende der Vorhersage erreicht würde. Wie auch in den vergangenen drei Jahren kündigte er an, sich wegen der hohen Preise in Deutschland mit Portfolio-Käufen zurückzuhalten – und kaufte später doch zu.

Eine schnelle weitere Expansion im Ausland ist zumindest nicht in Sicht. In Frankreich sind die rechtlichen Voraussetzungen für einen Einstieg noch nicht geschaffen. Buch sagte, Vonovia beobachte den Markt weiter.

Was nun geschieht  

Ab dem dritten Quartal werden die Konzernzahlen auch die Ergebnisbeiträge der Zukäufe Buwog und Victoria Park enthalten. In der Segmentberichterstattung wird voraussichtlich erstmals über „Development“, also die Neuentwicklung ganzer Quartiere berichtet werden. Ein wesentlicher Grund für den Kauf der Buwog war für Vonovia deren Erfahrung auf diesem Gebiet und Bestand an noch unbebauten Grundstücke. Bisher baute Vonovia auf Lücken in den eigenen Siedlungen oder stockte vorhandene Gebäude auf.  

Aktuell kommt Vonovia wegen schleppender Erteilung von Baugenehmigungen und fehlender Handwerkerkapazitäten mit dem Neubau nicht so schnell voran wie geplant. In diesem Jahr seien 550 Wohnungen gebaut und der Bau von weiteren 500 „angestoßen“ worden. Buch hält aber an seinem Ziel fest, jährlich 2000 neue Wohnungen bauen zu wollen.

Anders als Buwog wird Victoria Partners nicht in die Vonovia integriert. Die 14.000 Wohnungen sollen aufgestockt werden und das Unternehmen nach dem Vorbild von Vonovia organisiert werden, etwa in dem eine eigene Handwerkerorganisation aufgebaut wird.

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