Anlage in Studentenwohnungen Kleine Bude, große Rendite
Komplettes Angebot auf wenigen Quadratmetern.
Quelle: GBI
Düsseldorf „Klein ist schön“, heißt eine Devise am Wohnungsmarkt. Es steigen immer mehr Immobilienentwickler in den Markt für Studentenapartments in Deutschland ein. Inzwischen sind auch Ausländer aufmerksam geworden. Etwa der britische Immobilienmanager Crosslane, der allein auf der Insel 15 Studentenwohnheime betreibt. Crosslane-Repräsentantin Jane Woodlock sieht in Deutschland wegen der angespannten Wohnungssituation den „attraktivsten Markt für Studentenimmobilien in Europa“.
Kein Wunder, bei den Mieten und Mietsteigerungsraten: Eines der krassesten Beispiele liefert Berlin: Dort verteuerten sich Studentenwohnungen von 2010 bis 2015 um fast 30 Prozent auf 386 Euro Monatsmiete. Das haben das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) und der Studentenwohnungsinvestor Deutsche Real Estate Funds (DREF) herausgefunden. Sie analysierten die Mietentwicklung in elf deutschen Universitätsstädten. In München sind die Mieten nicht ganz so schnell gestiegen, aber um 200 Euro höher. Und was die Mieten je Quadratmeter angeht, schießt die bayerische Hauptstadt mit 15 Euro pro Monat sowieso den Vogel ab.
Knappes Angebot spielt Privatanlegern zu
Ein weiterer Beleg dafür, dass es gerade an Wohnraum für Studenten fehlt, zeigt ein Vergleich der Mietentwicklung von Studentenbuden und dem gesamten Mietwohnungsmarkt. In neun der elf Städte stiegen die Mieten für Studentenapartments stärker. Das wird sich wohl so schnell nicht ändern.
Die Zahl der Studenten wächst in den Universitätsstädten noch schneller als die der übrigen Wohnbevölkerung“, nennt IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer einen Grund. Ein weiterer: Zwar nehme die Zahl der Erstsemester leicht ab, aber die Gesamtzahl der Studierenden steige weiter.
Das knappe Angebot spielt Privatanlegern in die Hand, darunter auch denen, die sich 2012 und 2013 an geschlossenen Studentenwohnungsfonds beteiligten. Campus Bremen von Kapitalpartner Konzept wurde nach kurzer Zeit mit hohem Gewinn verkauft. MPC Deutschland 11, FHH Immobilien 12 und Hamburg Trust Domicilium 10 Universitas schütten wie angekündigt zwischen fünf und sechs Prozent aufs Eigenkapital aus. Über den Gesamterfolg entscheidet der Verkaufspreis in der nächsten Dekade.
Die Fonds managen Zimmer, die voll möbliert sind und ihre Mieter mit Telefon, Internet und Fernsehen zum Komplettpreis versorgen. Im oberen Segment kosteten solche Apartments zwischen 500 und 600 Euro im Monat, im mittleren 350 bis 450 Euro, berichtet DREF-Chef Felix Bauer.
Dass solche Rundum-sorglos-Studentenbuden nicht die Lizenz zum Gelddrucken sind, haben die Aktionäre der börsennotierten Youniq erfahren. Nach Verlusten nahm der Schweizer Mehrheitsaktionär Corestate die Gesellschaft von der Börse und zahlte den Minderheitsaktionären Ende Oktober 2015 eine Abfindung (Squeeze-out) von 1,70 Euro. Für Aktionäre, die Ende 2006 Titel der Vorgängergesellschaft Alta Fides zum Ausgabekurs von 17 Euro kauften, bedeutete dies einen Verlust von 90 Prozent. Corestate-Gründer und Großaktionär Ralph Winter räumt Managementfehler ein und nennt als weiteres Problem: „Wir haben Baukosten überschritten.“
Lieber kaufen als mieten
Das Konzept der entwickelten Wohnungen kann aus seiner Sicht nicht schlecht sein. MPC kaufte Youniq Häuser ab, mit denen MPC-Anleger zurzeit Geld verdienen. Die nun unter dem Namen Corestate Ben BidCo firmierende Gesellschaft sei refinanziert und erfolgreich, sagt Winter.
Die Emissionshäuser legen heute lieber Fonds für Versicherer und Altersvorsorgeeinrichtungen auf, an die sie ein Studentenwohnheim en block verkaufen können. Privatanlegern werden umso häufiger einzelne Studentenwohnungen zur Kapitalanlage angeboten. Viele diese Kleinstwohnungen werden auch unter dem Namen Micro-Apartments veräußert. Die sollen mieten, wer will. Studenten, junge Berufstätige oder Wochenendpendler.
Am Geschäftsmodell Studentenwohnung findet auch die Bausparkasse Schwäbisch Hall Gefallen. Sie legt Eltern nahe, eine Studentenbude zu kaufen, statt die Miete für den Nachwuchs zu bezahlen. Schließlich könne nach dessen Auszug weitervermietet und mit den Einnahmen das Restdarlehen getilgt werden. „Gerade in den Universitätsstädten mit ihrer hohen Dynamik und dem großen Anteil junger, mobiler Menschen ist eine Wertsteigerung mehr als wahrscheinlich“, erläutert Hans-Joachim Piontek, Regionaldirektor der Bausparkasse Schwäbisch Hall.
Wohnung muss wichtige Kriterien erfüllen
Außer Acht lässt die Kasse einerseits, dass die Vermietung unter Angehörigen Steuervorteile haben kann; andererseits dass es den Besitzer einer einzelnen Wohnung besonders hart trifft, wenn sein einziger Mieter nicht zahlen kann oder will.
„Ich halte nichts vom Verkauf von Studentenwohnungen an Einzelanleger“, sagt Marktkenner Winter und hat dafür zwei Gründe: Die Verwaltungskosten für Einzelapartments seien hoch und können schnell aus dem Ruder laufen. Zudem sind die Preise für Einzelapartments höher, weil der Privatanleger die Provision für den Vertrieb mitzahlen muss.
Wen das nicht abschreckt, dem rät DREF-Manger Bauer, darauf zu achten, dass die Größenklasse von 20 bis 27 Quadratmetern nicht überschritten wird. Das Zimmer sollte entweder nahe am Campus oder an der Innenstadt liegen. Neubauten werden häufig als Campusuniversitäten am Stadtrand errichtet. Ausländische Studenten wohnen gerne in der Nähe des Campus, Deutsche lieber in den lebendigeren Innenstädten mit Kneipenszene. Aus Sicht von Bauer kommen vor allem Berlin, Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart und die Regionalzentren Nürnberg und Heidelberg für den Kauf einer Studentenbude infrage.
