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BGH-Urteil Wohnungen dürfen nur zeitlich begrenzt als Sozialwohnungen vergeben werden

Die Verpflichtung von Wohnungseigentümern, staatlich geförderte Sozialwohnungen verbilligt zu vermieten, kann laut dem Bundesgerichtshof nicht unbegrenzt gelten.
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Eine Häuserreihe steht auf Grundstücken, die von der Stadt Langenhagen an eine Genossenschaft 1995 unter Gewährung von Subventionen verkauft worden sind. Quelle: dpa
Förderbedingungen von Sozialwohnungen

Eine Häuserreihe steht auf Grundstücken, die von der Stadt Langenhagen an eine Genossenschaft 1995 unter Gewährung von Subventionen verkauft worden sind.

(Foto: dpa)

ErfurtVergeben Kommunen für Sozialwohnungen vergünstigte Kredite oder gar Grundstücke an Investoren oder Gesellschaften, dürfen sie im Gegenzug keine zeitlich unbegrenzte Sozialbindung verlangen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (Aktenzeichen V ZR 176/17).

Eine Wohnungsgenossenschaft aus Hannover hatte geklagt, um 20 Jahre nach Bezugsfertigkeit von 52 Wohnungen in der Stadt Langenhagen die Sozialbindung loszuwerden, die Einheiten also künftig frei vermieten zu können. Sozialwohnungen mit niedriger Miete werden nur an Menschen vergeben, die wegen ihres geringen Einkommens einen Wohnberechtigungsschein haben. Die Rechtsvorgängerin der Genossenschaft hatte 1995 die Grundstücke von der Stadt Langenhagen vergünstigt erhalten – aber nur unter der Bedingung, die nun betroffenen Sozialwohnungen zu erbauen.

Der BGH gab der Klage statt. Zur Begründung verwies das Gericht auf das Wohnungsbaugesetz, auf das sich auch die Klägerin berufen hatte. Paragraf 88 zufolge sollen Zweckbindungen die Dauer von 15 Jahren grundsätzlich nicht überschreiten. Die Vorinstanzen hatten die Klage noch abgewiesen.

Denn in der genannten Passage steht auch, dass eine längere Belegungsdauer möglich sei, sofern Bauland bereitgestellt wird oder bestimmte Zielgruppen gefördert werden sollen. Das Oberlandesgericht (OLG) Celle hat in seinem Urteil unter anderem darauf verwiesen, dass in dem besonderen Fall nicht nur ein Darlehen gewährt, sondern auch Grund und Boden zur Verfügung gestellt wurde.

Mit dem BGH-Urteil ist diese Ansicht jedoch hinfällig. Das Verfahren wurde an das OLG Celle zurücküberwiesen. Dort soll nun geklärt werden, wie hoch die finanziellen Vorteile zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses waren, die der Genossenschaft gewährt wurden, und wie lange demnach die Sozialbindung gelten kann.

Nach der nun gefällten Entscheidung könnten weitere Sozialwohnungen, die unbefristet an Menschen mit Wohnberechtigungsschein vermietet werden sollen, aus der Bindung fallen. Experten schätzen die Konsequenzen daraus jedoch als gering ein. So spricht etwa der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) von „Einzelfällen“.

Der BGH hat sich direkt nur zu Verträgen mit einer unbefristeten Sozialbindung geäußert. Die nächste Frage lautet, inwieweit davon auch Fälle mit einer langen Bindungsfrist betroffen sind. GdW-Chef Axel Gedaschko folgert: „Wie das Urteil zeigt, können auch Bindungen über 20 oder 30 Jahre hinaus vereinbart werden. Aber auch sehr lange Bindungen, wir kennen beispielsweise eine Bindung von 80 Jahren, enden irgendwann. Das muss auch so sein, alles andere wäre unverhältnismäßig.“ In der Regel sind Bindungsfristen zwischen zehn und 40 Jahren vereinbart.

Das Urteil dürfte auch Auswirkungen auf künftige Praktiken haben. Um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, vergeben einige Kommunen Grundstücke nicht mehr nach Höchstpreis, sondern nach dem besten Konzept. Häufig sind dabei auch Sozialwohnungen mit Bindungsfristen eingeschlossen. Sie unbefristet zu vergeben ist nach dem heutigen Urteil nicht mehr möglich.

Experten vermuten, dass die Konzeptvergabe oder auch der vergünstigte Verkauf von Grundstücken in Zukunft noch zunehmen wird. Denn viele Bundesländer stehen wegen der ab 2020 für sie geltenden Schuldenbremse vor dem Problem, dass sie ihre Wohnbauförderprogramme nicht beliebig ausweiten können, erklärt Stefan Brauckmann, geschäftsführender Direktor des Moses-Mendelssohn-Instituts.

Bund verspricht mehr Geld

Brauckmann hat gemeinsam mit anderen Forschern im vergangenen Jahr eine Studie publiziert, für die rund 700 Kommunen zu ihrem Sozialwohnungsbestand und entsprechenden Programmen befragt wurden. Mittels der Antworten rechnete Brauckmann hoch, dass von den 2003 bundesweit noch 2,1 Millionen Sozialwohnungen Ende 2017 nur noch 1,1 Millionen übrig geblieben waren. Bis 2020 fallen jedes Jahr im Schnitt 37.000 Wohnungen aus dieser Bindung. Andere Experten rechnen sogar mit einem Rückgang von jeweils bis zu 50.000 Wohnungen.

Der Haken: Die Zahlen sind nur Schätzungen. Brauckmann kritisiert, dass es bis heute keine genauen Statistiken zum Bestand an Sozialwohnungen gibt: „In der Vergangenheit wurden Milliarden für den Bau geförderter Wohnungen zur Verfügung gestellt, aber niemand weiß genau, was damit konkret passiert ist.“

Eine verlässliche Basis wäre auch eine dringend nötige Grundlage, um über die kommenden Pläne zu urteilen. Der Bund hat auf dem Wohngipfel im vergangenen Herbst versprochen, bis 2021 bis zu fünf Milliarden Euro für den sozialen Wohnungsbau auszugeben. Außerdem wird derzeit über eine Grundgesetzreform debattiert, um die dauerhafte zweckgebundene Finanzierung durch den Bund zu erlauben. Denn sozialer Wohnungsbau ist aktuell Ländersache. Geld erhalten die Länder bislang zwar auch schon vom Bund, dürfen theoretisch aber frei darüber verfügen.

Um ausreichend bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, fordert der GdW, dass jährlich 80.000 neue Sozialwohnungen gebaut werden. Angesichts der 284.000 fertiggestellten Einheiten im Jahr 2017 müsste also fast jede dritte gebaute Wohnung eine Sozialwohnung sein. Derzeit gelingt es jedoch noch nicht einmal, genügend zu bauen, um die Bestände zu erhalten.

Der Renditenachteil sinkt

Angesichts der niedrigen Zinsen haben sich viele Investoren in den vergangenen Jahren vom sozialen Wohnungsbau abgewendet. Die zinsvergünstigten Programme der Länder waren nicht mehr attraktiv genug, nachdem die Kapitalmarktzinsen teils sogar unter die Konditionen der Förderprogramme fielen.

Eine aktuelle Studie der Immobilienberatung Dr. Lübke und Kelber zeigt: Das könnte sich bald ändern. Die Länder haben nachgebessert, Zinskonditionen vergünstigt, Zuschüsse erhöht, einst feste Mietpreise für Sozialwohnungen wurden aufgeweicht, zum Teil gehören gestaffelte Mieterhöhungen zu den Vereinbarungen.

„Für Investoren hat sich der Renditenachteil gegenüber frei finanzierten Wohnungen deutlich verringert“, sagt Stefan Behrendt, Analyst und Autor der Studie. In Wiesbaden oder Frankfurt am Main gebe es sogar gar keinen Nachteil mehr. Für die Berechnung haben die Experten 26 Standorte auf eine 15-jährige Investition hin analysiert. Als Vergleichszins für Fremdkapital über den Kapitalmarkt wurden 1,5 Prozent angenommen.

Brauckmann vom Moses-Mendelssohn-Institut bleibt angesichts der Ausgestaltung der Programme aber skeptisch. Zwar gebe es mittlerweile Konzepte‧, die etwa jährliche Mietsteigerungen von 1,5 Prozent vorsehen. Das reiche im Moment auch, um zumindest die Teuerungsrate auszugleichen. Für private Investoren, die eine höhere Rendite erwarten, sei das aber immer noch zu wenig. Zieht die Inflation an, kippt die Rechnung außerdem schnell in die Verlustzone.

Das kann dann auch Wohnungsgenossenschaften oder städtische Unternehmen überfordern. „Auch kommunale Wohnungsgesellschaften müssen solide wirtschaften“, sagt Brauckmann. Für Investoren sei daher wichtig, einen Ausblick auf höhere Erträge zu bekommen. Das ist in aller Regel dann der Fall, wenn Belegungsfristen enden – und Mieten erhöht werden können.

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