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Bilanzcheck Der Wohnungskonzern Vonovia wächst kräftig – und hat dennoch ein Imageproblem

Das deutsche Immobilienunternehmen blickt auf ein erfolgreiches Jahr. In der Debatte um bezahlbare Mieten sieht sich Vonovia zu Unrecht in der Kritik.
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Der Wohnungskonzern will mehr in seine Bestände investieren, die Mieteinnahmen steigern und mehr verdienen. Quelle: dpa
Gebäude von Vonovia

Der Wohnungskonzern will mehr in seine Bestände investieren, die Mieteinnahmen steigern und mehr verdienen.

(Foto: dpa)

ErfurtDie Finanzierung seines jüngsten Zukaufs in Schweden hat Vonovia-Chef Rolf Buch am Montag unter Dach und Fach gebracht: Um 750 Millionen Euro erhöhte der Immobilienkonzern sein Kapital. Mit etwas mehr als der Hälfte der Einnahmen soll das Wohnungspaket finanziert werden, das Buch Ende 2018 gekauft hatte. Der Rest sei für zukünftiges Wachstum vorbehalten.

Das klingt viel, relativiert sich allerdings beim Blick auf die milliardenschweren Übernahmen aus dem vergangenen Jahr. 2018 wurden die österreichische Buwog für 3,6 Milliarden Euro und die schwedische Victoria Park für 770 Millionen Euro gekauft. Binnen eines Jahres wuchs der Bestand damit um etwa 14 Prozent auf knapp 400.000 Wohnungen.

In diesem Jahr dürfte Vonovia es bescheidener angehen. Ein ruhiges Jahr wird 2019 trotzdem nicht: Zum einen will Buch mehr in seine Bestände investieren, die Mieteinnahmen steigern und mehr verdienen. Erst vor wenigen Tagen wurde die Gewinnprognose erhöht.

Zum anderen hält die politische Debatte um bezahlbaren Wohnraum Deutschlands größten privaten Wohnungskonzern in Atem. Konzernchef Buch und sein Vorstand müssen eine Gratwanderung meistern – die Aktionäre zufriedenstellen und gleichzeitig Mieter sowie Politik bei Laune halten.

Im vergangenen Jahr stiegen die Mieteinnahmen gegenüber 2017 um 13,5 Prozent auf 1,9 Milliarden Euro. Die Übernahmen hatten daran maßgeblichen Anteil. Die Durchschnittsmiete kletterte um 4,4 Prozent auf 6,52 Euro.

Der durch Neuvermietung und klassische Mieterhöhungen erzielte Zuwachs summiert sich dabei auf 1,3 Prozent; umfassende und auf die Miete umlegbare Modernisierungen sorgten für Mietzuwächse von 2,9 Prozent. Auch für das laufende Jahr rechnet Vonovia mit Mietsteigerungen in ähnlicher Höhe.

Geht es nach den Investoren, könnte es gern noch etwas mehr sein – Mietern und Politik hingegen ist schon das zu viel. Vonovia sieht sich in der Debatte um bezahlbare Mieten zu Unrecht in der Kritik. Man halte sich an die Mietpreisbremse und berücksichtige bei Mieterhöhungen, die Mieter über Gebühr belasten, Härtefallregelungen.

Tatsächlich liegt die Durchschnittsmiete des Konzerns beispielsweise in Berlin mit 6,62 Euro pro Quadratmeter leicht unter dem mittleren Mietspiegelniveau der Hauptstadt von 6,72 Euro. 15 Prozent von Vonovias Portfolio entfallen auf Berlin. Die Hauptstadt ist damit der wichtigste Einzelstandort.

Viel Luft nach oben ist aber nicht mehr: Sollte Vonovia seine Steigerungsrate von vier Prozent in Berlin in diesem Jahr wiederholen können, läge die Durchschnittsmiete bereits oberhalb des Mietspiegels. Bis zur Obergrenze der Mietpreisbremse, die ab einer Höhe von zehn Prozent über dem Mietspiegel greift, ist zwar noch etwas Platz.

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Aber klar ist auch: Nur wenn die Marktmieten weiter anziehen, gibt es auch bei Vonovia organisches Mietwachstum. Schärfere Mietregulatorik könnte das jedoch behindern. Bei Mieterhöhungen nach Modernisierungen greift die Mietpreisbremse nicht. Allerdings dürfen Vermieter seit Jahresbeginn in angespannten Wohnungsmärkten die Miete nach Modernisierungen nur noch um acht statt elf Prozent auf die Miete umlegen.

Maximal darf die Miete um drei Euro pro Quadratmeter steigen. Vonovia hat selbst auf „mangelnde Akzeptanz“ energetischer Modernisierungen in seiner Mieterschaft reagiert und die Mieterhöhungen daraus auf maximal zwei Euro pro Quadratmeter gedeckelt.

Investoren müssen keine Trendwende fürchten

Außerdem sollen statt fünf Prozent künftig nur drei Prozent des Bestands energetisch saniert werden. Weil aber mehr in altersgerechte Modernisierungen und Neubau investiert werden soll, werden auch die Investitionen in den Bestand weiter steigen, von 1,4 auf bis zu 1,6 Milliarden Euro.

Eine Trendwende bei den laufenden Einnahmen müssen Investoren nicht fürchten. Der Bestand von Vonovia ist bei einem Leerstand von 2,4 Prozent praktisch vollvermietet, und die Nachfrage nach Wohnraum bleibt größer als das Angebot. Die Einnahmen im Kerngeschäft des Konzerns dürften daher auch in den kommenden Jahren mindestens stabil bleiben.

Der operative Gewinn aus der Wohnungsbewirtschaftung, die sogenannten Funds From Operations I (FFO I), sind im vergangenen Jahr um 145 Millionen auf 1,1 Milliarden Euro gestiegen. Hier machen sich die Übernahmen bemerkbar. Am Anstieg haben Buwog und Victoria Park einen Anteil von 55 Millionen Euro.

Der FFO I ist für Investoren der Immobilienbranche auch deshalb maßgeblich, weil sich an ihm die Auszahlung der Dividende bemisst. Vonovia schüttet seit Jahren 70 Prozent seiner Erträge an die Investoren aus. Auf der Hauptversammlung soll den Aktionären eine um zwölf Cent auf 1,44 Euro steigende Dividende vorgeschlagen werden.

Wie schon in den vergangenen Jahren dürfen die Aktionäre zwischen einer Barauszahlung oder eine Aktiendividende wählen. Letzteres wählten im vergangenen Jahr rund 40 Prozent der Aktionäre. Künftig wollen die Bochumer mit dem Group FFO auf eine andere maßgebliche Kennzahl umschwenken, die auch Neubauaktivitäten abbildet.

Denn mit der österreichischen Buwog hat sich Vonovia nicht nur Wohnungen, sondern auch Projektentwicklungsexpertise eingekauft. Nach 1.100 Wohnungen im vergangenen Jahr wollen die Bochumer in diesem Jahr 2 .900 bauen, 2 .000 davon für den eigenen Bestand, der Rest für den Verkauf.

Mit nennenswerten Einnahmen aus Bestandsverkäufen – zuletzt 232 Millionen Euro – können Aktionäre künftig wohl nicht mehr rechnen. Der Umbau des Portfolios sei abgeschlossen, sagt Buch. 2013 begann Vonovia, die damals noch Deutsche Annington hieß, ihr Portfolio zu optimieren.

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Die von unterschiedlichen Private-Equity-Investoren gekauften Bestände, aus denen der Konzern hervorging, waren über Deutschland verteilt. Buch konzentrierte sich auf die Wachstumsregionen, mit Erfolg. Er konnte die Kosten pro Wohneinheit deutlich senken. Lagen sie 2013 noch bei 830 Euro, waren es im vergangenen Jahr nur noch 445 Euro.

Nicht zuletzt profitiert Vonovia von der weiterhin guten Immobilienkonjunktur. Im vergangenen Jahr werteten die Bestände um 3,5 Milliarden Euro und damit um 13 Prozent auf, und zwar ohne Zukäufe. Zum Anstieg des Verkehrswerts auf 44 Milliarden Euro trugen Buwog und Victoria Park weitere 6,5 Milliarden bei.

Mit dem Verkehrswert steigt – bei gleichbleibender Verschuldung – auch der Net-Asset-Value (NAV) je Aktie. Dahinter verbirgt sich der Nettovermögenswert des Portfolios, also der Immobilienwert abzüglich Schulden. Der NAV je Aktie gilt in der Branche als Maßstab für den Aktienkurs.

Verschuldungsgrad ist gestiegen

Er stieg von unter 44 Euro auf 50,39 Euro. In der Gewinn-und-Verlust-Rechnung fallen mit 738 Millionen Euro hingegen deutlich höhere Abschreibungen im Vergleich zum Vorjahr auf. Dahinter verbirgt sich vor allem eine Korrektur des Goodwills.

Der entsteht, wenn Bestände über Wert gekauft werden – was aktuell am Markt die Regel ist. Für die Übernahmen von Buwog und Victoria Park bilanziert Vonovia beispielsweise einen Goodwill von 900 Millionen Euro. Steigen nach dem Kauf die Immobilienwerte, wird der Goodwill abgeschrieben.

Im Gegensatz dazu steigt der Portfolio-Verkehrswert. Solange Vonovia seine Bestände nicht veräußert, bestehen die Gewinne durch Aufwertungen zwar nur auf dem Papier. Dennoch helfen sie dem Konzern. Denn je größer der Vermögenswert des Konzerns, desto besser die Finanzierungskonditionen.

Genau da schlugen aber die Übernahmen durch. Vonovia hat die Käufe von Buwog und Victoria Park mit Schulden gestemmt. Für am Kapitalmarkt begebene Anleihen musste Vonovia im vergangenen Jahr 1,4 statt wie im Vorjahr 0,8 Prozent Zinsen zahlen. Außerdem schlagen sich Verbindlichkeiten aus den Unternehmen in der Vonovia-Bilanz nieder. Die langfristigen Schulden stiegen um knapp neun Milliarden Euro auf 29,7 Milliarden Euro.

Das hat Folgen für den Verschuldungsgrad: Das Verhältnis von Finanzverbindlichkeiten zum Immobilien-Verkehrswert, in der Branche als Loan-to-Value bezeichnet, stieg auf 42,8 Prozent. Vonovia liegt damit zwar noch im selbst definierten Zielkorridor bis 45 Prozent, schneidet aber schlechter ab als die Konkurrenz.

Immerhin: Die gestiegene Schuldenquote ist für die Ratingagenturen S&P noch kein Grund zur Sorge. S&P hat sein Bonitätsranking für Vonovia erst vor einer Woche bei „BBB+“ bestätigt. So gilt es für Vonovia in diesem Jahr vor allem, die Übernahmen aus dem Vorjahr zu integrieren. Wesentliche Zukäufe sind nicht geplant.

In Deutschland sind Buch Wohnungen meist zu teuer. Bleibt noch das Ausland. Am wahrscheinlichsten sind Käufe in Schweden. In Frankreich, wo Vonovia eine kleine Beteiligung an einem Wohnportfolio hält, sind die Aussichten weiter vage: Bevor die Bochumer umfassender einsteigen könnten, müsste der Markt für privatwirtschaftliche Konzerne liberalisiert werden.

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