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Branchenmesse Mipim Zwischen Euphorie und Nervosität – Immobilienbranche ist sich uneins über Wirtschaftslage

Niedrigzinsen haben der Immobilienbranche einen Boom beschert. Doch Konjunktursorgen und der ungewöhnlich lange Aufschwung treiben die Branche um.
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Die Sorgen der Investoren nehmen zu. Quelle: © V. DESJARDINS / IMAGE&CO
Immobilienmesse Mipim in Cannes

Die Sorgen der Investoren nehmen zu.

(Foto: © V. DESJARDINS / IMAGE&CO)

CannesAuf den ersten Blick scheint alles wie gewohnt: Die Sonne strahlt über der Côte-d‘Azur. In Cannes, wo in diesen Tagen mit der Mipim eine der bedeutendsten Immobilienmessen der Welt stattfindet, liegen die millionenschweren Jachten im Hafen.

Große Investoren haben sie gemietet, um Geschäftspartner zu empfangen. Sterne-Restaurants und Nobelhotels sind ebenfalls fest in der Hand der Immobilienszene. Die Terminkalender sind so voll, dass Teilnehmer schon scherzhaft vom „Speeddating“ sprechen.

Seit zehn Jahren steigen in Deutschland und in weiten Teilen Europas die Immobilienpreise. Leerstandsquoten sinken, was die Mieten steigen lässt. Im vergangenen Jahr verzeichnete der gewerbliche Investmentmarkt in Deutschland gar einen neuen Transaktionsrekord.

Und trotzdem schwingt in den Gesprächen auf dem Branchentreff mehr denn je die Vorsicht mit. Die Branche will vorbereitet sein, wenn die Geschäfte nicht mehr so prächtig laufen wie zuletzt. Der Elefant im Raum, den keiner anspricht, ist die Frage: Wie lange dauert die Party noch?

Bislang blieben die Immobilienmärkte von den Turbulenzen verschont, die der globale Handelskonflikt an den Finanzmärkten ausgelöst hat. Doch das ändert sich, langsam, aber sicher greift die Angst vor einer empfindlichen Abkühlung der Weltkonjunktur auch auf die Immobilienmärkte über.

Zwar seien die Rahmenbedingungen nach wie vor gut bis sehr gut, sagt Sabine Barthauer, Vorständin bei Deutscher Hypo. Und doch bleibt sie vorsichtig: Der „Wachstumspfad“ habe bereits an Dynamik eingebüßt. „Es wird schon längst nicht mehr alles gekauft, geschweige denn finanziert“, warnt Barthauer. Die geopolitischen Unsicherheiten bilden zudem ein „nicht zu unterschätzendes Risiko“, und zwar für alle Branchen, mahnt sie.

Noch laufen die Geschäfte prächtig. Weltweit wurden 2018 Immobilien für 1,75 Billionen US-Dollar gehandelt, vier Prozent mehr als im Jahr zuvor, zeigt eine Analyse des Immobilienberatungsunternehmens Cushman & Wakefield. Die Investments in Europa hielten sich im vergangenen Jahr auf hohem Niveau: Insgesamt flossen 264,5 Milliarden Euro in Büros, Handels- und Logistikflächen, Hotels und andere Gewerbeimmobilien – nur ein Prozent weniger als im Rekordjahr zuvor, das hat BNP Paribas Real Estate ermittelt.

Stagnierende Preise

Mit mehr als 66 Milliarden Euro war Großbritannien das beliebteste Land für Immobilieninvestoren vor Deutschland (61,5 Milliarden) und Frankreich (32,8 Milliarden). Während Deutschland und Frankreich Rekordjahre feierten, büßte Großbritannien aber zehn Prozent ein.

Eine ordentliche Portion Zuversicht, dass der Boom in Europa auch 2019 noch kein Ende findet, schöpfte die Branche am vergangenen Donnerstag. Die Europäische Zentralbank hat ihren ersten Zinsschritt auf frühestens 2020 verschoben. Das heißt im Umkehrschluss: Anleihen bleiben für die großen Investoren vorerst uninteressant, Immobilien hingegen attraktiv.

Obwohl die meisten Berater und Dienstleister vorsichtig optimistisch bleiben, sind fallende Investmentvolumina nicht auszuschließen. Einen möglichen Rückgang würden die DWS-Immobilienexperten jedoch erst einmal dem begrenzten Angebot zuschreiben.

Bei den Preisen sieht Barthauer langsam, aber sicher die Grenze erreicht. Die Bankerin rechnet mit einer Stagnation auf hohem Niveau. In den vergangenen Jahren stiegen die Preise deutlich schneller als die Mieten. Die Folge: Die Renditen sind stark gefallen. „Ich sehe kaum noch Raum für eine weitere Renditekompression“, sagt Barthauer.

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Waren für Büros in deutschen Metropolen vor dem Boom Renditen von fünf Prozent üblich, liegen sie heute noch bei drei Prozent. „Je höher die Preise, desto geringer die Rendite, desto anfälliger sind die Cashflows für Kunden“, warnt Barthauer.

Rob Wilkinson, Chief Executive Officer der Investmentgesellschaft AEW in Europa, sieht eine Tendenz zu höheren Risiken. „Investoren interessieren sich zwar nach wie vor für sichere Investments, sogenannte Core-Immobilen. Das ist zehn Jahre nach der Krise zu begrüßen“, meint Wilkinson.

Allerdings sei heute einiges von dem, was als „Core“ verkauft werde, vor zehn Jahren noch „Value Add“ gewesen. Damit werden Immobilien bezeichnet, die nur schwer zu vermitteln sind und hohe Leerstände aufweisen. Da in den vergangenen Jahren im Vergleich zu früheren Zyklen wenig gebaut wurde, wurden diese Flächen angemietet und auch als stabilere Investments gehandelt.

„Wenn der Markt einmal dreht, könnte hier ein höheres Risiko liegen, als die heutigen Ankaufsrenditen suggerieren“, mahnt Wilkinson. Angesichts der anhaltenden Niedrigzinsphase rechnet er jedoch mit einem weiter anhaltenden Interesse an Immobilien, vor allem von Pensionskassen.

Die Verschiebung in Richtung mehr Risiko zeigt sich auch daran, dass Marktnischen an Bedeutung gewinnen. Bevorzugten Investoren früher vor allem Büros, schlagen sie heute immer häufiger in neuen Bereichen zu. Dazu gehört auch der Sektor Wohnen.

Aktuell liege die Wohnungsquote im Portfolio von AEW in Europa bei acht Prozent. Künftig könne sie auf zwölf Prozent steigen, meint Wilkinson. Nach Mikroapartments und Studentenwohnungen könnte der nächste große Trend altersgerechtes Wohnen sein. Lange Zeit ließen die meisten Investoren die Finger von derartigen Nischen.

Ein weiterer Bereich hat sich vom Geheimtipp zum Liebling der Investoren gemausert: Logistikimmobilien. In besten Lagen sind laut Analysen der Immobilienberatung Cushman & Wakefield noch Renditen von etwa fünf Prozent zu erzielen.

Schwächere Prognosen

Die Anmietung von Logistikflächen in Europa habe in den ersten drei Quartalen 2018 ein Rekordniveau erreicht, schreiben die Analysten der Deutsche-Bank-Tochter DWS. Die Leerstandsquote liege trotz zahlreicher spekulativer Neubauten gerade einmal bei vier Prozent.

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Getrieben wird der Boom vor allem vom Onlinehandel. Dank des weiteren Wachstumspotenzials des E-Commerce werde die Nachfrage in den kommenden fünf Jahren und vermutlich auch darüber hinaus anhalten, heißt es in der Studie. Jährliche Mietsteigerungsraten von knapp zwei Prozent halten die DWS-Experten für realistisch.

Jetzt droht allerdings der wachsende Konjunkturpessimismus die Euphorie auch in diesem Sektor zu bremsen. Gerade erst hat die Europäische Zentralbank ihre Wachstumsprognose für Europa nach unten korrigiert, und zwar merklich von 1,7 auf 1,1 Prozent in diesem Jahr. Verfestigt sich der Trend, könnte weniger Konsum für weniger Nachfrage nach Logistik sorgen, Arbeitsplätze könnten wegfallen und die Nachfrage nach Flächen für Logistikunternehmen fallen.

Die Tatsache, dass immer mehr Anleger möglichst stabile Regionen für ihr Kapital suchen, ist ein Indiz für die wachsende Vorsicht. „Investoren aus dem Nahen Osten oder Lateinamerika sehen Europa als sicheren Hafen“, sagt Christoph Schumacher, der den Bereich Global Real Estate bei der Schweizer Großbank Credit Suisse leitet.

Deutschland ist bei Investoren hoch im Kurs

Deutschland steht deshalb für viele Investoren weit oben auf der Liste. Der Anteil der ausländischen Investoren fiel 2018 zwar leicht auf 40 Prozent. Doch das hänge vor allem mit dem mangelnden Angebot zusammen, erläutert Peter Schreppel, Leiter internationale Investments beim Immobiliendienstleister CBRE. „Ich habe das Gefühl, dass aus dem Ausland noch mehr Geld nach Deutschland dringt“, sagt Schreppel.

Das gelte vor allem für Anleger aus Asien. Investoren aus Singapur und Südkorea würden zwischen Hamburg und München nach Investments suchen, aber auch das Interesse von Investoren aus Australien und Malaysia wachse.

In diesem Jahr eilen in Cannes Investoren und Immobilienentwickler noch von einem Speeddating-Termin zum nächsten. Aber die Furcht wächst, dass die Partys an der Côte d‘Azur im kommenden Jahr weniger euphorisch ausfallen könnten.

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