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Büroimmobilien Der geplatzte Börsengang von WeWork macht Bürovermieter nervös

Die Probleme des Coworking-Anbieters könnten einen Dominoeffekt auf dem Büromarkt auslösen, warnen Experten. Immobilieneigentümer sind alarmiert.
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Das Start-up ist der größte Einzelmieter in der Stadt. Quelle: HARUKA SAKAGUCHI/The New York Ti
WeWork-Büro in New York

Das Start-up ist der größte Einzelmieter in der Stadt.

(Foto: HARUKA SAKAGUCHI/The New York Ti)

New York, Erfurt Der Deal sollte WeWorks Vormarsch im New Yorker Markt für Büroimmobilien zementieren. Das Start-up hat gut ein Drittel eines Wolkenkratzers an Manhattans nobler Madison Avenue angemietet, wie der Immobilienverwalter William Kaufman Organization am Freitag mitteilte. Fast 34.000 Quadratmeter auf zwölf Stockwerken. Für William Kaufman ist es ein Erfolg. Der derzeitige Mieter zieht erst im kommenden Jahr aus. Typischerweise bleiben so große Flächen oft Monate leer stehen, bis ein passender Nachmieter gefunden ist.

Doch Feierstimmung will nicht recht aufkommen, denn die Verkündung des Deals kommt zur Unzeit. Erst wenige Tage zuvor musste WeWorks-Mitgründer und Vorstandschef Adam Neumann gehen. Am Montag zog WeWork den Antrag zum geplanten Börsengang zurück. Seither herrscht Krisenstimmung in dem jungen Unternehmen, das noch Anfang des Jahres mit 47 Milliarden Dollar bewertet wurde.

Die neue Führung hat eine Priorität: die Finanzen des hochdefizitären Unternehmens zu stabilisieren und neue Geldspritzen von Investoren und Banken zu sichern. Die Lage bei WeWork wird von den großen Immobilienvermietern und Projektentwicklern genau verfolgt, in New York und London genauso wie in Deutschland.

„Natürlich sind einige Vermieter nach den vielen negativen Schlagzeilen rund um WeWork ziemlich verunsichert“, sagt Ruth Colp-Haber vom New Yorker Broker Wharton Property Advisor. „Im New Yorker Markt für Büroimmobilien ist die Nervosität gerade ziemlich groß.“

WeWork bietet Flexibilität

Das Geschäftsmodell ist simpel, aber riskant: WeWork und andere Coworking-Anbieter mieten Büroflächen langfristig an, lassen sie modern einrichten und vermieten sie kurzfristig weiter. Einzelpersonen an sogenannten Hotdesks können binnen Monatsfrist kündigen. Unternehmen, die ganze Büroräume anmieten, haben teils längere Kündigungsfristen.

Doch auch sie bleiben flexibler als bei einer klassischen langfristigen Anmietung. Die Coworking-Anbieter verdienen, indem sie eine höhere Miete von ihren Kunden verlangen, als sie selbst an den Immobilieneigentümer zahlen. Doch wenn die Mieteinnahmen zum Beispiel in einer Krise einbrechen, kann das zu finanziellen Schwierigkeiten führen.

Im New Yorker Markt für Büroimmobilien ist die Nervosität ziemlich groß. Ruth Colp-Haber, Wharton Property Advisor

In New York und London ist WeWork zum größten Einzelmieter von Büroflächen aufgestiegen. 670.000 Quadratmeter hat das Unternehmen, das sich kürzlich in „The We Company“ umbenannte, in New York angemietet. In London sind es laut Branchenschätzungen 350.000 Quadratmeter. Insgesamt macht das jedoch nur einen Marktanteil von einem Prozent aus. Dennoch ist der Coworking-Anbieter ein wichtiger Treiber für den Markt.

In New York ist in den vergangenen Jahren viel neue Fläche entstanden, zum einem durch das neue World Trade Center, zum anderen durch das Viertel Hudson Yards, das erst im März im Westen Manhattans eröffnet wurde und Unternehmen wie Boston Consulting Group und das Private-Equity-Haus KKR aus dem beliebten Büroviertel Midtown weglocken konnte.

Dan Alpert, der an der Cornell University lehrt und die Investmentbank Westwood Capital leitet, hat errechnet, dass der New Yorker Büromarkt ohne WeWork in den vergangenen zwei Jahren geschrumpft wäre. „Das riskante Geschäftsmodell gefährdet damit nicht nur die Vermieter, die direkt mit WeWork zusammenarbeiten, sondern auch die, die dem indirekt ausgesetzt sind“, so Alpert.

In London war WeWork in den vergangenen Jahren ein gern gesehener Mieter für große Flächen. Schließlich hat der immer wieder verschobene Brexit viele andere Mieter vergrault.

Doch nun haben die Ratingagenturen Standard &Poor’s Global Ratings und Fitch die Bonität des Unternehmens gesenkt. Fitch stutze in der Nacht zum Mittwoch die Kreditwürdigkeit gleich um zwei Stufen auf „CCC+“ mit einem negativen Ausblick herab. Das bedeutet, dass die Analysten einen Kreditausfall für wahrscheinlich halten. Ohne einen Börsengang und eine damit verbundene Aufnahme neuer Schulden „verfügt WeWork nicht über ausreichende Finanzmittel, um seinen Wachstumsplan zu erfüllen“, erklärte Fitch. Zudem fürchten die Analysten, dass sich Großkunden von WeWork abwenden könnten.

Vorsichtiger werden laut Ben Bartels vom Berliner Büro von Colliers International auch Projektentwickler. Sie hielten sich zurück, große Flächen an WeWork & Co. zu vermieten.

Das Start-up hatte ursprünglich vorgesehen, durch den Börsengang drei Milliarden Dollar einzusammeln: Das hätte den Weg für frische Kredite in Höhe von sechs Milliarden Dollar freigemacht. Nach dem abgesagten Börsengang sucht das Unternehmen nun neue Finanzierungsmöglichkeiten. Im Gespräch ist eine Finanzspritze des Großinvestors Softbank, der fast ein Drittel der Anteile hält. Auch könnten Banken bereit sein, über Kredite zu verhandeln.

Die Zeit drängt. „We hat in diesem Jahr 2,36 Milliarden Dollar an Cash verbraucht“, sagt Dan Morgan, Portfoliomanager des Vermögensverwalters Synovus. Bei der Geschwindigkeit könnte dem Unternehmen im kommenden Frühjahr das Geld ausgehen. Ende Juni hatte WeWork noch Cash-Reserven von 2,5 Milliarden Dollar, wie aus dem nun zurückgezogenen Börsenprospekt hervorgeht.

David Erickson, Professor der Wharton Business School, hält es gar für wahrscheinlich, dass sich WeWorks größte Vermieter, darunter Beacon Capital Partners, Nuveen Real Estate und Moinian Group, an dem Start-up beteiligten, um es zu stabilisieren. Schließlich hätten die Immobilienfirmen selbst Kredite bei Finanzinstituten aufgenommen, um Gebäude zu übernehmen, die sie an WeWork vermietet haben.

Das Start-up ist so strukturiert, dass große Mietverträge in separaten Einheiten, sogenannten Special Purpose Vehicles, geführt werden. Sollte eines von diesen die Miete für einen Standort nicht bezahlen, bringt das noch nicht das gesamte Unternehmen in Schwierigkeiten.

Auch in Deutschland verfolgt man die Situation genau. „Die ganze Diskussion um WeWork bringt natürlich Unruhe in den Markt und dämpft die Stimmung. Bislang ging es für alle Betreiber ja nur bergauf“, sagt Helge Scheunemann, der die Analyseabteilung des Immobiliendienstleisters JLL in Deutschland leitet.

Coworking boomt

Seit Jahren nehmen auch in Deutschland die Anmietungen rasant zu. In den vergangenen Jahren sind die eröffneten Flächen jährlich um rund ein Drittel gewachsen, wie aus Daten von JLL hervorgeht. In den sieben größten Städten Deutschlands sind mittlerweile mehr als eine Million Quadratmeter von Betreibern flexibler Büroflächen angemietet. Dennoch: Der Anteil am Büromarkt ist noch gering. In den Top-7-Städten liegt er bei einem Prozent.

In Deutschland seien die Anbieter weiter „sehr expansionsfreudig“, heißt es von JLL. Branchenkenner gehen davon aus, dass nun Konkurrenten von WeWork bessere Chancen haben werden, Marktanteile zu gewinnen. WeWork will zwar weiter expandieren, jedoch nicht mehr so schnell wie ursprünglich geplant, heißt es bei dem Unternehmen. Mit Knotel aus den USA und der Instant Group aus Großbritannien wollen seit diesem Jahr zwei neue Firmen mit den Platzhirschen Design Office, WeWork, Spaces und Rent24 wetteifern. Knotel hat gerade frisches Kapital bei Investoren eingesammelt. Der größte Coworking-Betreiber in Deutschland ist Design Offices. WeWork liegt hinter Regus auf dem dritten Rang.

Mehr: Der geplatzte Börsengang von WeWork ist ein positives Signal für den Kapitalmarkt. Lesen Sie hier den ganzen Kommentar.

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