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Chinesischer Wohnungsmarkt Pekings Bewohner kämpfen mit rasant steigenden Mieten

Der deutsche und chinesische Immobilienmarkt haben etwas gemeinsam: steigende Mieten. Chinas Regierung will nun eingreifen. Doch es gibt Probleme.
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Die gefragte Metropole will nicht mehr wachsen und ihre Bevölkerungszahl von 23 Millionen in Zukunft möglichst halten. Quelle: ddp/intertopics/eyevine/Wiktor Dabkowski
Peking in Miniatur

Die gefragte Metropole will nicht mehr wachsen und ihre Bevölkerungszahl von 23 Millionen in Zukunft möglichst halten.

(Foto: ddp/intertopics/eyevine/Wiktor Dabkowski )

PekingRen Wang ist verzweifelt. „Ich fühle mich wie ein Frosch im siedenden Wasser“, sagt die 27-jährige Redakteurin, die ihren echten Namen nicht in der Zeitung lesen möchte. Die junge Chinesin treiben ihre Wohnkosten um: Jedes Jahr steigt ihre Miete um 15 bis 20 Prozent. Inzwischen macht die 3.750 Yuan, umgerechnet fast 500 Euro, aus und frisst knapp die Hälfte ihres Gehalts auf. Das wuchs in den letzten Jahren zwar auch, aber nur um durchschnittlich zehn Prozent.

In Chinas Großstädten gibt es ähnliche Probleme wie in Deutschland. Mit dem Zuzug wächst der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum, doch der wird immer knapper und teurer. Nach den Kaufpreisen klettern in den chinesischen Metropolen nun auch die Mieten rasant.

Doch während deutsche Mieter zumindest ein starkes Mietrecht im Rücken haben, sind chinesische Mieter weitgehend auf sich allein gestellt. Ausgerechnet im Reich der Planwirtschaft offenbaren sich die die Auswüchse eines entfesselten Wohnungsmarkts.

Eigentlich ist China ein Land der Wohneigentümer. Immobilien waren lange Zeit eines der wenigen erlaubten Investitionsvehikel. Inzwischen stecken 75 Prozent der privaten Kapitalanlagen Chinas in Häusern und Apartments. So verwundert es kaum, dass in den vergangenen Jahren vor allem die Kaufpreise stark anstiegen.

In Peking verteuerten sich Immobilien allein zwischen 2015 bis 2017 um fast 50 Prozent. Doch immer weniger Menschen können sich Eigentum leisten. Schon jetzt sind mehr als ein Drittel der 22 Millionen Einwohner der Stadt Mieter. Zum Vergleich: In Tokio oder San Francisco beträgt ihr Anteil 50 bis 60 Prozent.

Pekings Bewohner kämpfen mit rasant steigenden Mieten. Laut dem chinesischen Immobilienverband liegen diese inzwischen bei durchschnittlich rund 1.150 Euro im Monat und zwölf Euro pro Quadratmeter. Das monatliche Durchschnittsgehalt in Peking hingegen betrug laut Statistikamt für 2017 rund 1.100 Euro.

Künftig soll der Anteil von Mietwohnungen in den Großstädten wachsen. Derzeit wird nur ein Fünftel aller sieben Millionen Apartments in Peking vermietet.

Regierung mahnt vor Spekulation

Getrieben werden die Mieten zudem von hohem Leerstand. Experten schätzen ihn auf etwa 20 Prozent. Der ehemalige Vizepräsident des Immobilienportals 5I5J, Hu Jinghui, meint, dass etwa eine Million Wohnungen in Peking leer stehen, die theoretisch vermietet werden können. Da der Volkskongress die schon seit Langem diskutierte Vermögensteuer auf Immobilien noch nicht bewilligt, ersparen sich viele Investoren und Eigentümer den Kontakt mit Mietern. Denn auch so lohnt sich das Geschäft dank der steigenden Kaufpreise.

Der Mietmarkt ist hingegen traditionell unbeliebt unter Investoren. Die Ertragsraten in Schanghai oder Peking liegen bei ein oder zwei Prozent, sagte Robert Ciemniak, CEO der Marktforschungsfirma Real Estate Foresight, der Nachrichtenagentur Bloomberg. Während Immobilienfirmen durch An- und Verkauf ihre Investitionen relativ schnell wieder reinholen können, brauchten sie bislang meist mehrere Jahre bis Jahrzehnte bei Mietwohnungen.

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Die Regierung will gegensteuern. „Häuser sind zum Wohnen, nicht zum Spekulieren da“, mahnte der Staats- und Parteichef Xi Jinping auf dem Parteitag im Oktober 2017. China werde Wohnraum bezahlbar machen und den Bau von Mietwohnungen vorantreiben. Im Zuge dessen bot die China Construction Bank zum Beispiel einen Kredit bis zu 150.000 Euro für Mieter in Shenzhen an. Denn anders als in Deutschland wird die Miete hier nicht monatlich, sondern üblicherweise drei, sechs oder zwölf Monate im Voraus gezahlt.

Die Stadtregierung Schanghais verkündete, dass bis 2020 insgesamt 42,5 Millionen Quadratmeter Land für die Entwicklung von Mietwohnungen vorgesehen seien. In Peking sollen es 30 Prozent des bis 2021 zur Verfügung gestellten Baulandes sein. Bis dahin will man eine halbe Million Mieteinheiten gebaut haben. Derzeit gibt es in Peking mehr als 2,5 Millionen Mietwohnungen.

Unlängst sorgte ein Angebot der Firma Vanke für einen Komplex namens Emerald College im Nordwesten Pekings für Aufsehen. Wer seine Miete für zehn Jahre auf einmal zahle, dem würde die Miete für diese Zeit eingefroren. Umgerechnet kostet dies fast 300.000 Dollar. Man sei zuversichtlich, dass es Interessenten gebe, sagte die Projektleiterin Li Nan chinesischen Medien. Die rund 1000 Wohnungen liegen zwar 30 Kilometer vom Stadtzentrum Pekings entfernt, aber zu den Zentralen der großen Tech-Firmen wie Lenovo, JD.com oder Baidu sind es nur 15 Fahrminuten. Dort arbeiten genug Manager, so Li, die sich eine Monatsmiete von 2000 bis 5000 Euro leisten könnten.

Kaum Mieterschutz

Ironischerweise rief Pekings Versuch, den Eigentumsmarkt zu entlasten und aufs Mieten zu setzen, neben den traditionellen Vertretern wie Vanke auch neue Akteure auf den Plan. Sogenannte Immobilienverwaltungsgesellschaften spezialisieren sich darauf, Apartments von einzelnen Eigentümern oder Komplexen anzumieten, umzugestalten und gegen einen Renovierungs- und Managementaufschlag für einen höheren Preis weiterzuvermieten. Ende 2017 waren 1,7 Millionen Einheiten in China unter ihrer Kontrolle.

Sie machen inzwischen rund zehn Prozent des Mietmarktes aus. Die von Risikokapital gestützten Unternehmen seien gerade dabei, den Wohnungsmarkt in Peking umzukrempeln, sagt Yin Zhongli, Forscher an der chinesischen Akademie für Sozialwissenschaften. Bislang nutzen 40 Prozent der Eigentümer noch Makler, um ihre Wohnungen vermieten zu lassen.

Das 2011 gegründete Ziroom ist die derzeit erfolgreichste chinesische Immobilienverwaltungsgesellschaft, mit knapp 500.000 Apartments in neun Städten, einer Million registrierten Nutzern und einem Marktanteil in ihrem Segment von 30 Prozent. Im vergangenen Januar konnte die junge Firma 500 Millionen Dollar an Kapital einsammeln – unter anderem von Warburg Pincus, Sequoia Capital und Tencent. Vor allem junge Angestellte, die keine Möbel kaufen wollen, mieten möblierte Apartments über Ziroom.

Entlastung gibt es auf dem Pekinger Mietmarkt durch sie aber nicht. Allein im Juli 2018 stiegen die Mieten in Peking um 22 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Mieterschutz ist so gut wie nicht existent in China. Einen Mieterschutzbund gibt es nicht. Das Finanzmagazin „Caixin“ nennt die Zustände „barbarisch“. Theoretisch dürfe ein Mieter eine Preiserhöhung vor Ablauf des Vertrags zwar ablehnen und sogar eine Strafzahlung vom Vermieter einfordern, erklärte Jin Shuangquan, der Vizepräsident des chinesischen Immobilienverbands, in einem Interview.

Aber die Umsetzung dieser Regel fände so gut wie nie statt. „Aufgrund der Marktlage hat der Vermieter die Oberhand.“ Denn wegen der Angebotslage würden sich viele Mieter dagegen entscheiden, nach einer neuen Bleibe zu suchen. Auch Ren bleibt vorerst in ihrer Wohnung, die sie beim Einzug liebevoll renoviert hatte. Außerdem ist sie bereits zweimal, seitdem sie nach Peking gekommen ist, umgezogen. „Es ist unwahrscheinlich, dass ich für diesen Preis und in dieser Lage jetzt noch eine Wohnung von dieser Qualität finde“, sagt sie.

Die explosionsartig steigenden Mietpreise im Sommer führten dazu, dass die Pekinger Stadtregierung die Immobilienverwaltungsgesellschaften im August zusammenrief und ermahnte, keine Preise über Marktdurchschnitt zu verlangen. Zudem wurde ihnen verboten, neue Wohnungen mithilfe von Bankkrediten zu kaufen. Stattdessen verpflichteten sich zehn dieser Firmen dazu, weitere 120.000 Einheiten auf den Markt zu bringen. Ziroom versprach zudem, die Mieten drei Monate lang nicht zu erhöhen.

Eine weitere Ursache für die stark steigenden Mieten liegt in der Baupolitik. 2017 verkündete Peking, die Bevölkerungszahl bei 23 Millionen halten zu wollen. Mit der Begründung, gegen illegale Siedlungen und unsichere Wohnräume vorzugehen, wurden Wohngebäude plattgemacht. 2017 waren es knapp 60 Millionen Quadratmeter an Wohnfläche, 2018 weitere 40 Millionen Quadratmeter. Zum Vergleich: Die gesamte Wohnfläche Berlins beträgt 140 Millionen Quadratmeter. Vor allem Wanderarbeiter und junge Berufsanfänger, die sich oft zu mehreren eine kleine Wohnung teilen, wurden aus ihren Wohnungen in den Vororten vertrieben.

Preisgedämpftes Wohnen

Eine der Vertriebenen ist Chang Jinjin. Im Dezember 2017 wurde ihr per SMS mitgeteilt, dass zwei Tage Zeit bleibe, bis ihre Wohnung abgerissen werde. „Ich legte meinen Koffer bei meinen Freunden ab und ging zu jedem Makler entlang der U-Bahn-Linie 10“, erinnert sie sich. Aber sie hatte keine Chance. „Neue Wohnungen waren innerhalb von Sekunden weg.“ Erst nach einem Monat, in dem sie pro Strecke zweieinhalb Stunden zur Arbeit pendelte, tat sich eine Gelegenheit auf. Inzwischen lebt die 23-Jährige in einer Drei-Zimmer-Wohnung, wo sie für ein zwölf Quadratmeter großes Zimmer fast 400 Euro pro Monat zahlt, etwa die Hälfte ihres Einkommens.

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Die zerstörte Wohnfläche wurde aber nicht sofort ausgeglichen. Und die Verwaltungsgesellschaften bauten auch keine neuen Bestände, sondern trieben durch ihr Geschäftsmodell nur die Mieten in die Höhe, meint Zhang Dawei, Analyst der Immobilienagentur Centaline Property. Erst im November gab Peking bekannt, dass seine Bevölkerungszahl zum ersten Mal in 20 Jahren gesunken sei.

Inzwischen gibt es Ansätze, wie die Stadtregierung das Dilemma lösen möchte. Nur sechs Kilometer vom Komplex Emerald College entfernt liegt Tangjialing. Der Ort erlangte vor knapp zehn Jahren nationalen Ruhm als Nest für das sogenannte „Ameisenvolk“. Der chinesische Ökonom Lian Si bezeichnete damit junge Menschen, die trotz eines Hochschulabschlusses nur eine gering bezahlte Arbeit finden konnten und in engen Behausungen außerhalb der Stadt wohnen mussten.

2010 lebten im 3000-Seelen-Dorf zusätzliche 50.000 „Ameisen“ und Wanderarbeiter, die für umgerechnet 35 bis 80 Euro im Monat in erbärmlichen Verschlägen ohne eigenes Badezimmer hausten. Volkskongress-Delegierte ließen sich mit Tränen in den Augen mit den jungen Menschen fotografieren. Noch im gleichen Jahr wurde der Beschluss gefasst, das Dorf abzureißen und stattdessen am gleichen Ort bezahlbare Wohnungen zu bauen. Die Dorfbewohner wurden umgesiedelt. Die „Ameisen“ wurden weiter nach draußen gedrängt. Weil angeblich immer wieder Kapital fehlte, Genehmigungen nicht erteilt wurden, konnten die acht ockergelben und pastellroten Hochhäuser im Apartment-Komplex T08 erst im Sommer 2017 fertiggestellt werden. Sie dürfen laut Gesetz nur vermietet werden.

Die Zeit drängt

Schon jetzt liegt der Mietpreis unter Marktniveau. Eine 45 Quadratmeter große Wohnung kostet dort rund 300 Euro. Gleich nebenan liegt die Miete für ein ähnlich großes Apartment bei 750 Euro. Wer sich noch nicht einmal T08 leisten kann, wird von der Regierung bezuschusst. Um Mieter zu werden, muss man an einem Losverfahren teilnehmen und mindestens einen Drei-Jahres-Vertrag unterzeichnen. Doch die 5.000 Einheiten sind nicht mehr als ein Tropfen auf den heißen Stein. Allerdings soll T08 Schule machen. In Peking sind weitere Projekte dieser Art in Planung. So sollen 17.000 bezahlbare Mietwohnungen geschaffen werden.

Die Zeit drängt für China, das Problem zu lösen. Laut Zahlen des chinesischen Immobilienverbandes gab es 2017 insgesamt 194 Millionen Mieter. 2025 sollen es 252 Millionen sein. Ren fühlt sich angesichts der jetzigen Situation hilflos. Sie will Peking nicht verlassen, weil anderswo die Karrierechancen nicht so gut seien. „Ich kann nur meinen Vermieter anflehen, die Miete nächstes Jahr nicht so stark anzuheben“, sagt sie. Dann zuckt sie mit ihren Schultern. Wenigstens sei sie kein Mann und müsse nicht mit dem Druck umgehen, auch noch Geld zur Seite legen zu müssen, um eine Wohnung zu kaufen. Denn erst dann hat man traditionell gute Aussichten auf dem chinesischen Hochzeitsmarkt.

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1 Kommentar zu "Chinesischer Wohnungsmarkt: Pekings Bewohner kämpfen mit rasant steigenden Mieten"

Das Kommentieren dieses Artikels wurde deaktiviert.

  • Guten Morgen Herr Altmaier +.... EU Politiker
    (die sich selbst als nicht so wichtig zählen),
    wenn wir uns - auf unsere alten Bauhandwerks-Mehrwerte - (vor dem Jahr 2000) zurück besinnen würden?
    Dann könnten wir mit Lean Construction Manager unsere
    BautTeam`s mit
    BIM + Anwendung von Lean Key Performance Indikatoren in Bauprojekten + Robotik-Feldfabriken
    ----
    Die Seidenstraße in die andere Richtung nutzen?
    (= China - dankbar sein , weil wir "noch" EFFIZIENTER WELTEN bauen können ).
    MfG
    Bild dazu: https://www.xing.com/communities/posts/die-zukunft-des-bauens-1015741527

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