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Deckelung für Vermieter Wenn Mieten nicht mehr steigen dürfen

Deutschland redet über den Mietendeckel. Was eine Obergrenze für Wohnungssuchende und Vermieter bedeutet – die wichtigsten Fragen und Antworten.
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Hausfront in Berlin – ab 2020 bekommt die Stadt einen Mietendeckel. Quelle: dpa
Wohnblöcke an der Frankfurter Allee

Hausfront in Berlin – ab 2020 bekommt die Stadt einen Mietendeckel.

(Foto: dpa)

Frankfurt, Berlin, Erfurt Katrin Lompscher ist zum Schreckgespenst der meisten Immobilienkonzerne geworden – und zum Hoffnungsträger für viele Mieter. Denn die 57-jährige Bausenatorin in Berlin mit einem Parteibuch der Linken hat das umstrittene Eckpunktepapier ausgearbeitet, auf dessen Grundlage die Landesregierung vergangene Woche als erstes Bundesland beschloss, einen Mietpreisdeckel einzuführen.

Berlin will künftig Mieten für bis zu 1,6 Millionen Wohnungen einfrieren und prescht damit im Kampf gegen hohe Wohnkosten vor. Das Beispiel könnte bald auch in anderen Teilen der Republik Schule machen. So denkt die SPD in Bremen bereits über einen ähnlichen Schritt nach. Für viele Hausbesitzer und Wohnungssuchende ist das eine gravierende Veränderung. Das Handelsblatt gibt Antworten auf die dringendsten Fragen.

Was plant Berlin?
Die Regierung will die Mieten für zunächst fünf Jahre einfrieren. Der sogenannte Mietendeckel soll für alle „nicht preisgebundenen Mehrfamilienhäuser“ gelten.

Ab wann wird der Deckel in Berlin eingeführt, und wie lange kann die Miete noch erhöht werden?
Das Gesetz für die Maßnahme soll voraussichtlich erst Anfang 2020 in Kraft treten, aber rückwirkend schon ab 18. Juni dieses Jahres greifen. Im Interview mit dem Radio des RBB erklärte Lompscher sogar, dass es zudem auf die Zustimmung des Mieters ankomme, damit eine vor dem 18. Juni ausgesprochene Mieterhöhung noch geltend wird.

„Damit dürften nach der Auffassung des Senates nahezu alle kurzfristigen Mieterhöhungen hinfällig sein, weil kaum ein Mieter so schnell zugestimmt haben dürfte. Laut Gesetz haben Mieter dafür zwei Monate Zeit“, sagt Gerold Happ, Bundesgeschäftsführer und Mietrechtsexperte vom Eigentümerverband Haus und Grund.

Ist der Mietendeckel überhaupt rechtskonform?
Verfassungsrechtler aus der Justiz- und Innenverwaltung Berlins melden Bedenken an, dass der Mietendeckel gegen das Grundgesetz verstoßen könnte. Die Anwälte der Kanzlei Greenberg Traurig sehen das ähnlich. Dem Land Berlin fehle die erforderliche Gesetzgebungskompetenz, die beim Bund liege, heißt es in einer Mitteilung. Auch Mietrechtler Nils Huber hält den Mietendeckel für verfassungswidrig, weil er gegen Bundesrecht verstoße. Mietrecht sei Bundesangelegenheit. Am Ende werden darüber wohl die Gerichte entscheiden. Die FDP-Fraktion in Berlin erwägt bereits eine Klage.

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Wird es eine Obergrenze geben?
Mit dem neuen Gesetz soll eine Mietobergrenze eingeführt werden. Auch freie Wohnungen dürfen demnach nicht zu früheren Mieten vergeben werden, falls diese die Obergrenze überschreiten. Es wird sich voraussichtlich um differenzierte Mietobergrenzen handeln, die sich zum Beispiel an Baualter, Ausstattung und Größe orientieren werden, sagte Bausenatorin Katrin Lompscher dem Handelsblatt.

Was, wenn meine Miete heute schon über der Obergrenze liegt?
Mieter sollen einen Rechtsanspruch erhalten, Mieterhöhungen behördlich prüfen zu lassen. Wenn die Miete zu hoch ist, müsste sie auf den zulässigen Wert gesenkt werden. Das würde auch für Neuvermietungen gelten. Verstoßen Vermieter gegen diese Regelungen, soll das erstmals geahndet werden. Und zwar als Ordnungswidrigkeit, die mit einer Geldbuße von bis zu 500.000 Euro einhergehen kann.

Was ist mit Neubauten?
Wohnungsneubau wird vom Gesetz in Berlin gänzlich ausgenommen. Bei den neuen Wohnungen, die zum ersten Mal bezogen werden, dürfen weiterhin die Mieten verlangt werden, die der Markt hergibt. So hofft die Stadt, auch weiterhin Investitionen in Neubau zu erhalten. Auch bereits mietpreisgebundene Wohnungen, also Sozialwohnungen, sollen vom Gesetz nicht betroffen sein.

Am stärksten könnten jedoch Mieter profitieren, die vor dem Stichtag in einen Neubau gezogen sind. Das hieße auch: Wer Anfang 2019 einen Neubau zu einer vergleichsweise hohen Miete vermietet hat, muss damit rechnen, dass die Miete gesenkt wird. Nicht ausgenommen vom Mietendeckel sind Staffelmieten, in denen regelmäßige Mieterhöhungen festgelegt sind. „Bei Staffelmietvereinbarungen ist die zum Wirkungszeitpunkt des Berliner Mietengesetzes geltende Mietstaffel relevant, diese darf während der Laufzeit des Mietengesetzes nicht weiter erhöht werden“, sagt Lompscher.

Darf der Vermieter auch Modernisierungskosten nicht mehr auf die Miete aufschlagen?
Doch, das darf er. Damit will die Berliner Landesregierung verhindern, dass das neue Gesetz wichtige Investitionen in den Bestand ausbremst. Der Senat will allerdings nur Umlagen erlauben, die die Mieten am Ende um nicht mehr als 50 Cent pro Quadratmeter in die Höhe treiben.

Unter dem Stichwort „Wirtschaftliche Härtefälle“ legt der Senat in seinem Mietendeckel-Konzept zudem fest, dass Vermieter unter finanziell besonders schweren Bedingungen noch Anträge auf Mieterhöhungen stellen dürfen. Diese Anträge sollen durch die Investitionsbank Berlin (IBB) und den Senat geprüft und müssen separat genehmigt werden.

Was sagen die Mieterverbände?
Der Berliner Mieterverein spricht sich für einen Mietendeckel aus. Er favorisiert jedoch ein eigenes Konzept, das feste Mietoberwerte vorsieht, je nach Alter und Größe einer Wohnung. Als Grundlage soll dabei ein Mietspiegel aus einer Zeit dienen, „in der der Wohnungsmarkt noch etwas ausgeglichener“ gewesen sei.

Aktivisten einer Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ gehen dagegen deutlich weiter. Sie übergaben vor wenigen Wochen eine Liste mit den Unterschriften von Bürgern, die eine „Vergesellschaftung“ aller privaten Eigentümer fordern, denen mindestens 3000 Wohnungen gehören.

Was kritisieren die Hausbesitzer?
Die Wohnungswirtschaft läuft gegen den Senatsbeschluss Sturm. „Der Mietendeckel wird dazu führen, dass weniger gebaut wird und weniger saniert wird“, klagt etwa Deutsche-Wohnen-Chef Michael Zahn. Er bezweifelt außerdem, dass das Land Berlin überhaupt das Recht zu einem solchen Beschluss habe.

Mit mehr als 110.000 Wohnungen in Berlin ist Deutsche Wohnen der größte private Vermieter in der Hauptstadt. Der Eigentümerverband Haus & Grund hält den Mietendeckel für verfassungs- und menschenrechtswidrig. Verbandspräsident Kai Warnecke kündigte an, gegen das Gesetz vor Gericht zu ziehen. Den Beschluss bezeichnete Warnecke als Fehler, der „auf keinen Fall weitere Nachahmer finden“ dürfe.

Wird Wohnen jetzt billiger?
Für manche Mieter wurde es erst einmal noch teurer. Denn noch kurz vor dem Stichtag des Gesetzes haben Hunderte Berliner noch eine Mieterhöhung bekommen. In den Tagen vor der Senatssitzung gestern registrierte der Berliner Mieterverein eine Mieterhöhungs-Welle. Mietern, die in den letzten Tagen eine Erhöhung erhalten haben, riet der Deutsche Mieterbund, diese durch den Berliner Mieterverein prüfen zu lassen.

Ohnehin bleibt unklar, ob Mieter bis zum 18. Juni zugestimmt haben müssen, damit die Mieterhöhung geltend wird. Da in Berlin die Mietpreisbremse gilt, dürfen Vermieter ihre Wohnungen ohnehin nur maximal zehn Prozent über dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete vermieten.

Profitieren von der Regelung nicht wohlhabende Haushalte, die sich hohe Mieten leisten könnten?
Dieser Anschein drängt sich auf. Bausenatorin Lompscher widerspricht: Zwar könne der ein oder andere, der sich höhere Mieten leisten kann, profitieren. Diesen Effekt wolle man eindämmen, indem die Einkommensniveaus der betroffenen Mieter bei der Berechnung der Absenkung miteinbezogen werden. Wie das konkret funktionieren soll, ist noch unklar. Die Maßnahme helfe aber vor allem jenen, die weniger haben, sagt Lompscher.

Kai Wegner, baupolitischer Sprecher der CDU/CSU-Bundestagsfraktion befürchtet: „Rot-Rot-Grün züchtet ein Bürokratiemonster heran.“ Umsetzung und Kontrolle des Mietendeckels verschlängen Kapazitäten der Verwaltung, die für die eigentliche Lösung der Wohnraumfrage dringend benötigt werden, wie schnelle Bebauungsplanverfahren und Baugenehmigungen.

Gibt es Erfahrungen im Ausland?
New York hatte 1962 einen Mietendeckel eingeführt. Zwar belegt das Beispiel, dass ein solch radikaler Schritt die Mieten langfristig deutlich langsamer ansteigen lässt. Im Gegenzug kam es allerdings zu einem fortschreitenden Verfall der Bausubstanz. Immobilienexperten verweisen auch auf Lissabon: Dort wurde 1947 ein Mietendeckel eingeführt, der über Jahrzehnte bestehen blieb. Auch hier blieben Investitionen aus, Gebäude verfielen. Nun wird Berlin zum neuen Experimentierfeld für den Mieterschutz.

Mehr: Will die Wohnungswirtschaft ihr Schicksal in den eigenen Händen behalten, muss sie endlich mehr Initiative zeigen – ein Kommentar.

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