Deutscher Immobilienmarkt Auf diese 4 Punkte müssen Hauskäufer derzeit besonders achten

Jetzt noch zu hohen Preisen einsteigen oder lieber abwarten? Das fragen sich immer mehr Wohnungskäufer. Mehrere Faktoren bestimmen die Antwort.
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Auch Investoren sollten nicht planlos Wohnungen kaufen. Quelle: Thomas Willemsen
Architekten mit Plan

Auch Investoren sollten nicht planlos Wohnungen kaufen.

(Foto: Thomas Willemsen)

DüsseldorfManchmal halten auch subjektive Urteile einem Faktencheck stand – zum Beispiel wenn Käufer die Preise für Wohnungen in deutschen Städten mittlerweile für überteuert halten. Ihr Gefühl täuscht sie nicht. Denn bereits mehrfach warnte die Bundesbank vor Preisübertreibungen in deutschen Metropolen, allen voran in der bayerischen Landeshauptstadt München.

Der Vorstand des Immobilienanalysehauses Empirica, Harald Simons, nennt sogar konkrete Zahlen: Um 25 Prozent überhöht seien die Preise für Eigentumswohnungen in den sieben größten Städten des Landes. Das macht eine Preiskorrektur ziemlich wahrscheinlich.

Können Käufer also darauf hoffen, dass Wohnungen bald wieder realistischer bewertet werden? Oder hält der Preisanstieg an? Und welche Faktoren spielen bei der Entscheidung für oder gegen den Kauf einer Mietwohnung zum jetzigen Zeitpunkt sonst noch eine Rolle? Auf diese vier Punkte sollten Anleger achten.

Marktumfeld

Nach den neuesten Zahlen des Forschungsinstituts Empirica sind die Preise für Eigentumswohnungen im dritten Quartal 2018 in den sieben größten deutschen Städten um knapp zwölf Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen, in den 14 mittelgroßen Städten um acht Prozent. „München knackt erstmals die Marke von 8000 Euro pro Quadratmeter“, schreibt Analyst Reiner Braun.

Die Mieten allerdings hinken nach wie vor hinterher – sie stiegen auf Jahressicht in den Großstädten um knapp sechs und in den kleineren Städten um nicht einmal vier Prozent. „Neu ist, dass die Preisanstiege schon messbar einerseits die Flucht der Großstädter ins Umland fördern und andererseits Landeier beginnen, Städte wie München oder Berlin zu meiden“, ergänzt der Empirica-Experte.

So wachsen etwa Mainz oder Bremen schneller als Berlin, während die Hauptstadt zunehmend Menschen ans Umland verliert. Dies könnte ein Indiz dafür sein, dass sich der Preis- und Mietanstieg in den Metropolen zumindest verlangsamt, in mittelgroßen Städten aber vorerst anhält.

Zinsentwicklung

Nach wie vor ist Baugeld im langfristigen Vergleich äußerst günstig. Wer seine Zinsen auf zehn Jahre festlegt, zahlt laut Daten der FMH Finanzberatung in Frankfurt durchschnittlich 1,4 Prozent Zinsen für sein Darlehen. Viele Experten rechnen aber damit, dass der Zins in einem Jahr höher liegen wird, und tatsächlich hat sich Baugeld auf Monatssicht bereits leicht verteuert.

Der Grund: Die Europäische Zentralbank beginnt nach und nach mit dem Ausstieg aus der sehr lockeren Geldpolitik. Für den Herbst 2019 erwarten Finanzierungsexperten deshalb die erste Zinserhöhung seit der Finanzkrise, ergab die regelmäßige Umfrage der Baufinanzierungsplattform Interhyp im Oktober. Die Erwartung steigender Zinsen könnte die Immobiliennachfrage zwar kurzfristig noch einmal anheizen. Langfristig allerdings sind steigende Zinsen Gift für die Immobilienkonjunktur.

Mietgesetzgebung

Die Große Koalition ist sich einig: Mieter in deutschen Großstädten müssen entlastet werden. Nur wie, darüber wird weiter gestritten. Offen ist etwa, ob der Gesetzentwurf des Kabinetts zum Mietspiegel im Bundestag eine Mehrheit findet. Um den Mietanstieg zu bremsen, sollen bei der Erstellung künftig die Mieten der vergangenen sechs statt wie bisher vier Jahre herangezogen werden.

Auch strengere Regeln bei der Umlage von Modernisierungskosten auf die Mieter sind zwar von der Regierung beschlossen, aber noch nicht vom Bundestag gebilligt – und weiterhin umstritten.

Steuererleichterungen

Dasselbe wie für die Mietgesetzgebung gilt auch für Steuererleichterungen, mit denen die Regierung Investoren belohnen will, die Mietwohnungen bauen. Zusätzlich zur normalen steuerlichen Abschreibung von jährlich zwei Prozent sollen sie vier Jahre lang weitere je fünf Prozent beim Fiskus geltend machen können – und so ihre Steuerlast verringern.

Die Baukosten dürfen jedoch 3000 Euro pro Quadratmeter nicht übersteigen, und Bauherren können davon maximal 2000 Euro geltend machen. Ob der Gesetzentwurf des Kabinetts Bundestag und Bundesrat passieren wird, ist offen. Kritik kommt sowohl von Mieterverbänden als auch aus der Immobilienwirtschaft. Während Erstere das Steuergeschenk ohne verpflichtende Mietobergrenzen für wenig sinnvoll halten, fordert Letztere eine langfristig höhere Steuerentlastung für Investoren.

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