Erste Daten aus Berlin Mietpreisbremse scheint zu wirken

Keine deutsche Stadt war schneller als Berlin: Seit dem 1. Juni 2015 gilt dort die Mietpreisbremse. Daten eines Immobilienportals machen Mietern Hoffnung und geben den Befürwortern Rückenwind.
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Die Mietpreisbremse hat so viele Befürworter wie Kritiker. Erste Erfahrungen aus Berlin bestätigen die Fans des umstrittenen Instruments. Quelle: dpa
Wunschliste aller Wohnungssuchenden

Die Mietpreisbremse hat so viele Befürworter wie Kritiker. Erste Erfahrungen aus Berlin bestätigen die Fans des umstrittenen Instruments.

(Foto: dpa)

Bis auf die FDP waren alle im Bundestag vertreten Parteien für die Mietpreisbremse. Nun gibt ihnen die Wirklichkeit Recht – zumindest in Berlin. „Die Mietpreisbremse zeigt Wirkung“, stellt das Immobilienvermittlungsportal Immobilienscout24 fest. Zum ersten Mal seit dem Jahr 2009 seien die Angebotsmieten in der Hauptstadt gesunken.

Im Durchschnitt betrug die über Immobilienscout inserierte Monatsmiete pro Quadratmeter im Juni 8,53 Euro, 23 Cent weniger als im Mai. Damit war sie etwa so hoch wie im Januar. „In anderen Metropolen, die durch angespannte Wohnungsmärkte gekennzeichnet sind und noch keine Mietpreisbremse eingeführt haben, steigen die Mieten weiter“, beobachtet Jan Hebecker, Leiter Daten und Märkte bei Immobilienscout24.

Die Feststellung basiert auf der Auswertung von 30.000 aktuellen Mietobjekten in Berlin und in drei weiteren Metropolen. „In den vergangenen eineinhalb Jahren sind die Angebotsmieten in der Hauptstadt um durchschnittlich 0,3 Prozent im Monat gestiegen. Im Juni sind die Preise nun um über drei Prozent gefallen“, stellt sagt Jan Hebecker fest. Der Berliner Senat hatte sich am schnellsten zur Einführung der Mietpreisbremse entschlossen, nachdem die Bundesregierung dies den Bundesländern in „angespannten Wohnungsmärkten“ ab 1. Juni ermöglichte.

Laut Gesetz darf die Miete bei einem Mieterwechseln maximal um zehn Prozent über die örtliche Vergleichsmiete erhöht werden. Neubauwohnungen sind von dieser Regelung ausgenommen. Und wenn ein Neubau zum zweiten Mal vermietet wird, ist kein Vermieter gezwungen, die Wohnung zu einem niedrigeren Pries als bislang zu vermieten.  Zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete sollen eigentlich die in jeder größeren Stadt ermittelten Mietspiegel dienen.

Wo der Bauboom grassiert
Platz 10: Ortenaukreis
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Der Landkreis in Baden-Württemberg profitiert vom Europa-Park im badischen Rust. Der Freizeitpark erweist sich als Jobmotor, dementsprechend werden im Ortenaukreis neue Wohnungen benötigt. Im ersten Quartal 2015 wurde der Bau von fast 400 neuen Wohnungen genehmigt. Dadurch wird eine zusätzliche Wohnfläche von 50.000 Quadratmeter entstehen. Kostenpunkt: 141,4 Millionen Euro.

Zum Vergleich: Im ersten Quartal 2014 wurden 412 neue Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 48.000 Quadratmetern genehmigt. Die veranschlagten Kosten betrugen 108,5 Millionen Euro. 2010 war noch etwas weniger los: Es wurden 380 Wohnungen im ersten Quartal genehmigt.

Quelle für alle Daten: Statistisches Bundesamt

Platz 9: Mainz-Bingen
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Im rheinland-pfälzischen Landkreis Mainz-Bingen betrug das Genehmigungsvolumen zum Bau neuer Wohnungen im ersten Quartal 2015 rund 143 Millionen Euro – und damit doppelt so viel im Vorjahresquartal. Für das Geld sollen 245 neue Wohnungen mit einer zusätzlichen Wohnfläche von 33.000 Quadratmetern entstehen. In Rheinland-Pfalz lagen die Bauausgaben im Vorjahresquartal bei 625,6 Millionen Euro. Damit ist Mainz-Bingen hinsichtlich der Immobilienwirtschaft einer der größten Wachstumsregionen des Bundeslandes.

Im ersten Quartal 2014 wurden 169 neue Wohnungen genehmigt, bei 19.000 Quadratmetern mehr Wohnfläche mit einem Kostenpunkt von rund 70 Millionen Euro. 2010 war von einem Bau-Boom noch wenig zu sehen: Es wurden nur 68 Wohnungen mit einem Bauvolumen von 29,6 Millionen Euro genehmigt.

Der Hintergrund: Der Landkreis Mainz-Bingen zählt seit Jahren in Rankings zu den Top-Landkreisen der Republik und hat eine unterdurchschnittliche Arbeitslosenquote.

Platz 8: Nürnberg
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Neben München gehört Nürnberg zu den am stärksten boomenden Immobilienregionen Bayerns. In den ersten drei Monaten wurde der Bau neuer Wohnungen im Volumen von 194,8 Millionen Euro genehmigt. Für diese Summe sollen rund 703 neue Wohnungen errichtet werden. Allerdings hält sich der Wohnflächenzuwachs mit 50.000 Quadratmetern in Grenzen, was darauf schließen lässt, dass der Fokus der Bauherren auf kleineren Wohnungen liegt.

Im ersten Quartal 2014 wurden gerade einmal 116 neue Wohnungen genehmigt – für 43 Millionen Euro. Das genehmigte Bauvolumen hat sich damit innerhalb eines Jahres fast verfünffacht. 2010 wurde in Nürnberg noch etwas fleißiger gebaut: Im ersten Quartal wurden 258 neue Wohnungen bei einem Volumen von rund 85 Millionen Euro genehmigt.

Platz 7: Frankfurt am Main
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Günstiger Wohnraum in Hessens Finanzmetropole ist knapp. Die Baumaßnahmen dürften daran wenig ändern. Zwar wurden im ersten Quartal 478 neue Wohnprojekte genehmigt. Allerdings wird dadurch nur eine zusätzliche Wohnfläche von 55.000 Quadratmeter geschaffen. Die Ausgaben dafür beliefen sich auf 202,5 Millionen Euro. Im Vorjahresquartal lagen die Ausgaben von Gesamthessen in den ersten drei Monaten bei 724,6 Millionen Euro. Mehr als ein Viertel des hessischen Bauvolumens konzentriert sich damit auf Frankfurt.

2014 wurde in Frankfurt sogar noch mehr gebaut: Im ersten Quartal wurden 1455 Wohnungen genehmigt (Wohnfläche: 93.000 Quadratmeter). Die Kosten lagen bei rund 259 Millionen Euro.

Der Vergleich mit 2010 zeigt, dass die Investitionen Jahr für Jahr zurückgehen. Das Volumen betrug im ersten Quartal noch 372 Millionen Euro.

Platz 6: Hannover
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Hannover hat im ersten Quartal 2015 für vergleichsweise wenig Geld den Bau von viel neuer Wohnfläche genehmigt. Für 233,3 Millionen Euro sollen 870 neue Wohnungen und damit 101.000 Quadratmeter Wohnfläche entstehen. Mit diesen Ausgaben macht Hannover, verglichen mit den Zahlen aus 2014, mehr als ein Viertel der Gesamtausgaben Niedersachsens aus.

In Hannover werden überwiegend große Wohnungen gebaut: Im Schnitt hat jede genehmigte Wohnung 116 Quadratmeter Wohnfläche.

2014 sah das Bild noch anders aus: Im ersten Quartal wurden „nur“ 282 Wohnungen mit einem Volumen von 66,5 Millionen Euro genehmigt. Damit wurden 39.000 Quadratmeter Wohnfläche geschaffen. Das Bauvolumen hat sich innerhalb eines Jahres mehr als verdreifacht. 2010 war auch noch deutlich weniger Baubetrieb als 2015: Es wurde ein Volumen von 78 Millionen Euro genehmigt (319 Wohnungen).

Platz 5: Dresden
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Im Gegensatz zu Hannover werden in Dresden mit 667 neuen Wohnungen nur 52.000 Quadratmeter zusätzliche Wohnfläche geschaffen (Eine Wohnung hat im Schnitt 77 qm). Die Kosten sind mit etwas mehr als 233,3 Millionen Euro ähnlich hoch wie bei der sechsplatzierten Stadt aus Niedersachsen. Im strukturschwachen Sachsen ist Dresden fast der einzige Ort, an dem ein nennenswerter Wohnraumzuwachs verzeichnet werden kann. Im gesamten Bundesland lagen die Immobilienausgaben im ersten Quartal 2014 nämlich bei 360,3 Millionen Euro.

2014 (Q1) gehörte Dresden auch schon zu den Top 20 der Bauboom-Städte mit einem Volumen von 111 Millionen Euro. Die Wohnfläche war im Durchschnitt noch etwas höher: 781 Wohnungen schufen 64.000 Quadratmeter Wohnfläche (81 qm pro Wohnung).

2010 gehörte Dresden zu den Top 30. Es wurden im ersten Quartal Wohnungen im Volumen von 78 Millionen Euro genehmigt. Im Laufe der Jahre wurden die Wohnungen immer kleiner: 2010 betrug der Durschnitt noch 91 Quadratmeter pro Wohnung.

Platz 4: Stuttgart
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Daimler und Bosch sind die größten Arbeitgeber in Stuttgart. Die beiden Unternehmen sorgen dementsprechend für ein Bevölkerungs- und Wohnungswachstum. In den ersten drei Monaten des Jahres lagen die Bauausgaben in Stuttgart bei 246,4 Millionen Euro. Dafür sollen 742 neue Wohnungen und 65.000 Quadratmeter neue Wohnfläche entstehen.

Auch im ersten Quartal 2014 war in Stuttgart schon viel los: Es wurden 607 neue Wohnungen genehmigt, die 45.000 Quadratmeter neue Wohnfläche boten. Das Volumen betrug 154 Millionen Euro.

Stuttgart gehört seit Jahren zu den Regionen, in denen der Bauboom grassiert. Im ersten Quartal wurde ein Volumen von 124 Millionen Euro genehmigt und damit 381 Wohnungen und 38.000 Quadratmeter Wohnfläche. Das ohnehin schon hohe Volumen hat sich innerhalb der vergangenen fünf Jahre verdoppelt.

Wie zu erwarten, streiten Mieter- und Vermieterlobbyisten weiter über die Mietpreisbremse. Ganz besonders in Berlin, der Stadt, die in den vergangenen Jahren die höchsten Preis- und Mietsteigerungen auf dem Wohnungsmarkt erlebte. Laut VDP Research, dem Analysehaus der Pfandbriefbanken, stiegen die Monatsmieten in Berlin 2014 im Schnitt um 6,8 Prozent auf 8,40 Euro pro Quadratmeter.

Reizthema in Berlin ist der Mietspiegel. Er fällt als Orientierung für Vermieter bei der Festlegung neuer Mieten aus. Denn das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg hat festgestellt, dass der örtliche Mietspiegel nicht nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt ist und somit auch nicht als Basis für die ortsübliche Vergleichsmiete dienen kann.

Das Gericht bekommt Beifall von Michael Zahn, Chef des zweitgrößten deutschen Wohnungsvermieters Deutsche Wohnen:  „Der neue Mietspiegel ist so dermaßen skandalös aufgestellt, dass für jeden eigentlich offensichtlich ist, dass die dort genannten Mieten den Markt nicht reflektieren. Wenn dazu 8000 Wohnungen herangezogen worden sind, obwohl in den vergangen zwei Jahren 250.000 neu vermietet wurden, ist das eine Frechheit.“ Die Gesellschaft ist einer der größten Vermieter in der Stadt.  Berliner Vermieter hegen den Verdacht, dass in den Mietspeigel vor allem die Wiedervermietungen der landeseigenen Gesellschaften eingeflossen sind. Die wiederum werden seitens der Politik zu zurückhaltenden Mieterhöhungen angehalten.

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