Ferienimmobilien auf Usedom Königliche Preise in den Kaiserbädern
Ferienwohnungen in den sogenannten Kaiserbädern auf Usedom werden immer beliebter und teurer.
Düsseldorf Usedom 2006, Familie Schauerte (Name geändert) ist zum ersten Mal auf der Insel und hin und weg: ausspannen an kilometerlangen Sandstränden zwischen Bansin und dem polnischen Swinemünde; vor sich die Ostsee, hinter sich die Villen im Bäderstil mit ihren vorspringenden Veranden und Balkonen aus Holz, getrennt durch die längste Strandpromenade Europas. Am Abend wird Fisch gegessen im „Strandcafé Utkiek“. Es gibt „Hering satt“, so viele frisch gebratene Heringe, wie man essen kann. Das Angebot gibt es auch heute noch. Und den Rekordverzehr von damals – 26 Stück – hat noch keiner übertroffen.
Vater Schauerte wäre am liebsten ins nächste Maklerbüro gelaufen. Aber der Kontostand signalisierte: Lass es sein. Auf der 600 Kilometer langen Heimreise wurde Schauertes zudem bewusst: Für Ostsee-Wochenenden im eigenen Ferienhaus ist Usedom für sie zu weit entfernt.
Im inzwischen vergangenen Jahrzehnt wurde Usedom immer beliebter, zeigen die gestiegenen Übernachtungszahlen. Nur auf der Insel Rügen wurden im Jahr 2014 mit 5,9 Millionen Übernachtungen mehr als auf Usedom registriert, geht aus der Untersuchung des Maklerbüros Engel & Völkers (E&V) zu 22 Ferienimmobilienmärkten in Deutschland hervor.
Grundsätzlich konzentriere sich die Nachfrage nach Ferienhäusern und -wohnungen in Deutschland auf die Küsten von Nord- und Ostsee sowie die Alpenregion stellt E&V fest. Am Meer sind es die Wasserlagen, in den Bergen die Hanglagen mit Blick auf Berge und Seen, die besonders gefragt und teuer sind.
Gerne wird gekauft, um die im eigenen Urlaub genutzte Wohnung oder das Ferienhaus in der übrigen Zeit zu vermieten. Der Online-Ferienhaus-Vermittler Fewo-direkt stellte in einer gemeinsamen Studie mit E&V kürzlich fest, dass für etwas mehr als die Hälfte der Käufer von Ferienobjekten das Motiv Eigennutzung und Vermietung entscheidend war.
An der Küste gilt: „Strandnähe schlägt Ausstattung“, weiß Marc Fischer, geschäftsführender Gesellschafter von E&V auf Usedom. Für die sogenannten Kaiserbäder Ahlbeck, Heringsdorf und Bansin heißt das: In den Toplagen lassen sich die Objekte etwa 250 Tage im Jahr vermieten, in der zweiten Reihe finden sie nur an halb so vielen Tagen Mieter.
Je weiter entfernt vom Strand eine Wohnung ist, umso mehr muss sie bieten. Ohnehin sind die Ansprüche an die Ausstattung gewachsen. Ein WLAN-Anschluss wird inzwischen von drei Viertel der Mieter als Standard erwartet, geht aus der Studie von E&V und Fewo-direkt hervor. „Die Erfüllung der Gästewünsche zahlt sich aus. Im Schnitt sind Ferienobjekte 23 Wochen im Jahr ausgebucht“, sagt Aye Heising, Regionaldirektor für Zentraleuropa von Fewo-direkt. Auf Usedom und Rügen haben die Ferienimmobilienbesitzer wohl vieles richtig gemacht. Denn beide Regionen erlebten kräftige Preissprünge.
Zu teuer für Einheimische auf Sylt
Aber unverändert gilt: teuer, teurer, Sylt. In der Kaufpreis-Reihenfolge für exklusive Eigentumswohnungen von E&V wird Sylt ganz oben mit 17.000 Euro pro Quadratmeter geführt. Der Makler von Poll Immobilien hat ausgerechnet, dass im vergangenen Jahr 43 Prozent der Ein- und Zweifamilienhäuser und 18 Prozent der Wohnungen auf Sylt zu Preisen von einer Million Euro und mehr verkauft wurden.
Einheimische können sich die Insel kaum noch leisten. Auf Sylt wie auch auf anderen Inseln versuchen die Gemeinden gegenzusteuern, indem sie die Aufteilung in Wohnungen unter einen Genehmigungsvorbehalt stellen. So soll verhindert werden, dass Häuser aufgeteilt und die Wohnungen an Personen verkauft werden, die nur für wenige Wochen in den Wohnungen leben.
Die typische Form der Aufteilung ist die Realteilung. Der Eigentümer jeder Wohnung wird ins Grundbuch eingetragen. Genehmigen Gemeinden diese Form der Aufteilung nicht, weichen Verkäufer in das Konzept des Bruchteilseigentums aus. Das heißt: Der Wohnungskäufer steht nicht mit einer bestimmten Wohnung im Grundbuch. Es wird nicht real, sondern nur ideell aufgeteilt. „Dieser Ansatz führt zum gleichen wirtschaftlichen Erfolg wie die Schaffung von Wohneigentum“, erläutert Daniel Ritter, geschäfts- führender Gesellschafter von Poll Immobilien.
Allerdings kann dieser Erfolg schnell in Misserfolg umschlagen, wenn einer der Bruchteilseigentümer etwa seine Kreditraten nicht zahlt. Denn bei einer Bruchteilsgemeinschaft haftet jeder Beteiligte persönlich auch für die Zahlungspflichten der Miteigentümer. „Für die Käufer kann sich diese Form des Eigentumserwerbs am Ende als recht problematisch erweisen“, warnen Gansel Rechtsanwälte.
Ahlbeck war ursprünglich ein Fischerdörfchen. Mitte des 19. Jahrhunderts wurde Ahlbeck ein Badeort und zu einem der drei Kaiserbäder auf der Insel Usedom in Mecklenburg-Vorpommern. Die Seebrücke ist das Wahrzeichen des Ostseebades.
Preisspanne für Ein- und Zweifamilienhäuser: 475.000 bis zwei Millionen Euro
Quelle: Engel & Völkers
Unter 22 vom Maklerhaus Engel & Völkers auf ihr Immobilienangebot untersuchten Ferienregionen in Deutschland hat Usedom die zweithöchsten Übernachtungszahlen. Die herrschaftliche Villa Auguste Viktoria war zu DDR-Zeiten eine Urlaubsunterkunft des Freien Deutschen Gewerkschaftsbunds. Schmuck renoviert ist es heute ein Hotel.
Wer eine eigene Wohnung möchte, muss tief in die Tasche greifen, denn ...
... Ferienwohnungen in historischen Villen sind auf Usedom ganz besonders gefragt – umso mehr, wenn sie Blick auf den Strand bieten.
Preisspanne für Wohnungen: 3000 bis 4700 Euro pro Quadratmeter
Villen im Bäderstil an der Strandpromenade von Bansin, einem der Kaiserbäder auf Usedom. Die Preise für Ferienimmobilien auf Usedom sind in den vergangenen Jahren rasant gestiegen.
Auf Norderney ist das Wohnungsangebot inzwischen so knapp, dass für Top-Objekte fast so viel gezahlt wird wie auf Deutschlands teuerster Insel Sylt.
Preisspanne für Ein- und Zweifamilienhäuser: 1.300.000 bis 2.000.000 Millionen Euro.
Die Kombination von Seen und Bergen fasziniert und treibt die Preise am Tegernsee in die Höhe. Der See ist nur 50 Kilometer von Deutschlands teuerstem Wohnort München entfernt.
Preisspanne für Ein- und Zweifamilienhäuser: 1.800.000 bis 4.000.000 Millionen Euro.
Teuer, teurer, Sylt. Nirgendwo in Deutschland wird mehr Geld für das Wohnen in Sonne am Strand mit Blick aufs Meer ausgegeben. Top-Wohnungen werden in diesem Jahr zu 17.000 Euro pro Quadratmeter gehandelt.
Dass sich Insulaner gegen den Ausverkauf ihrer Heimat wehren, ist kein auf Sylt begrenztes Phänomen. Die ostfriesische Inselgemeinde Langeoog bekennt sich ausdrücklich zur „Abwehr von weiteren Zweitwohnungen“ und zur „Sicherung der Wohnraumversorgung der eigenen Bevölkerung“. Sie will den Charakter der Insel erhalten.
Gegen die Marktmechanismen sind die Gemeindevertreter aber machtlos. Das Angebot wird knapper, so dass E&V auf allen ostfriesischen Inseln Preissteigerungen feststellte. Viel günstiger als die nordfriesischen Inseln sind die vor der niedersächsischen Küste ohnehin nicht. In Norderney sind Luxusobjekte auch nur einen Tausender pro Quadratmeter billiger als auf Sylt. Borkum, Juist, Norderney, Langeoog und Wangerooge haben es ganz besonders Menschen aus Niedersachsen und dem bevölkerungsreichen Nordrhein-Westfalen angetan, weil die Eilande schneller erreichbar sind als die Ostseeinseln.
Insulaner gegen Ausverkauf
Der Blick auf die Hauspreise ändert an der Reihenfolge der teuersten Feriengebiete nur eines. Die Alpenregion schiebt sich nach vorn. Im obersten Bereich werden in Sylt 15 Millionen Euro aufgerufen, an Tegernsee und Chiemsee fünf Millionen weniger, es folgt Norderney mit 4,9 Millionen Euro, und auf Platz fünf landet bereits Usedom mit 4,5 Millionen Euro. Fehmarn, beliebt bei Windsurfern, die es weniger wild mögen als auf Sylt, ist fast billig. Dort kosten Spitzenobjekte 780.000 Euro, so wenig wie in keiner der 22 von E&V untersuchten Regionen.
In 13 Gebieten erwartet E&V weiter steigende Preise in den sehr guten Lagen. Usedom zählt dazu und ist mit einer Preisspanne von 3000 bis 4700 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen in guten Lagen und Ferienhäusern von 475.000 bis zwei Millionen Euro anders als 2006 keine Schnäppchen-Insel mehr. Seitdem haben sich die Preise um 30 Prozent erhöht, weiß E&V-Usedom-Experte Fischer. In der ersten Reihe mit Strandblick seien die Preise noch stärker gestiegen.
Schade, dass das Geld damals nicht reichte, vor allem nicht für die erste Reihe, denken die Schauertes heute und wissen: Um ihr Usedomer Ferienhäuschen zu finanzieren, hätten sie es genau dann vermieten müssen, wenn sie es gerne selbst genutzt hätten: in den Sommerferien.
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