Ferienimmobilien Für Selbstnutzer von Ferienhäusern gelten komplizierte Steuerregeln

Ferienhausbesitzer müssen aufpassen, wenn sie ihre Immobilien auch selber nutzen. Denn es gibt einige steuerliche Besonderheiten zu beachten.
Kommentieren
Viele Ferienorte sind in der Regel so klein, dass es keine Mietspiegel gibt und die Mieten geschätzt werden. Quelle: dpa
Freies Ferienhaus

Viele Ferienorte sind in der Regel so klein, dass es keine Mietspiegel gibt und die Mieten geschätzt werden.

(Foto: dpa)

DüsseldorfDie meisten Besitzer von Ferienimmobilien in Deutschland nutzen ihre Wohnungen und Häuser auch selbst, aber selten mehr als ein bis drei Wochen im Jahr. Sie sollten ihre Rechnung nicht ohne das Finanzamt machen. Zunächst müssen sie klären, ob sie Zweitwohnungssteuer an die Gemeinde zahlen müssen. Das Maklerhaus Engel & Völkers (E&V) listet knapp 500 Gemeinden auf, die eine Steuer für Zweitwohnsitze verlangen.

Eigentümer von Ferienimmobilien entgehen dieser Abgabe nur dann, wenn sie zweifelsfrei nachweisen können, dass sie die Wohnung ausschließlich vermieten. Das trifft nur für sehr wenige Vermieter zu und ist am leichtesten durch den Vertrag mit einer Vermittlungsagentur nachzuweisen, in dem eine Eigennutzung ausdrücklich ausgeschlossen ist.

Was eine Zweitwohnung ist, definiert jede Gemeinde selbst. Das führt dazu, dass in Dortmund jeglicher „umschlossene Raum, der zum Schlafen genutzt wird“, als Wohnung gilt, in Dresden dazu mindestens noch eine Kochnische und Bad/WC dazugehören, erläutert E&V im Anhang zur Liste.

Wer Eigentümer einer Zweitwohnung im Ort seiner Erstwohnung ist, wird trotzdem zur Kasse gebeten. Die Steuersätze variieren stark, von 28,03 Prozent in Murnau im Landkreis Garmisch-Partenkirchen bis zu 2,32 Prozent in Hemmoor zwischen Stade und Cuxhaven. Der Großteil der Kommunen verlangt zehn bis 13,5 Prozent. Bemessungsgrundlage ist in den meisten Kommunen die Jahreskaltmiete.

Weil Ferienorte in der Regel so klein sind, dass es keine Mietspiegel gibt, werden die Mieten geschätzt. Und anders als in Großstädten wird nicht eine Jahreskaltmiete angenommen, sondern es werden ortsübliche Ferienimmobilienmieten und Belegungsquoten zur Bemessung herangezogen, erläutert Steuerexperte Göran Holst, Vorstand im Deutschen Ferienhausverband.

Der Praxis, bei nur zeitweiser Eigennutzung die volle Jahressteuer zu verlangen, hat das Verwaltungsgericht Augsburg in einem Urteil vom 5.10.2016 (Az.: Au 6 K 15.1165) widersprochen. Dies sei „unangemessen“, wenn bereits zum Jahresbeginn feststehe, dass die Eigennutzung sich über weniger als das gesamte Jahr erstrecke. Das Gericht räumte der Gemeinde allerdings Gestaltungsspielraum ein. Danach muss sich die Besteuerung nicht nach der exakten Eigennutzungsmöglichkeit richten.

Unstrittig ist: Wer Ferienwohnungen vermietet, muss seine Einnahmen versteuern. Gegengerechnet werden können bei der Vermietung anfallende Kosten plus jährlich zwei Prozent Abschreibung. Auch die Zweitwohnungssteuer kann nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 15.10.2002 (Az.: IX R 58/01) zeitanteilig als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Dabei will das Finanzamt zunächst wissen, ob der Ferienhauseigentümer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen will. Ist die Selbstnutzung glaubhaft ausgeschlossen, unterstellt das Finanzamt diese Einkunftserzielungsabsicht von vornherein. Das geht aus einer BFH-Entscheidung vom 6.11.2001 (Az.: IX R 97/00) hervor.

Derjenige, der sein Feriendomizil aber zeitweise selbst nutzen will, muss dies dem Finanzamt glaubhaft – und zwar in einer auf 30 Jahre angelegten Prognoserechnung – nachweisen, geht aus demselben Urteil hervor. Gelingt dies nicht, unterstellt das Finanzamt Liebhaberei. In diesem Fall können Verluste nicht mit Einkünften etwa aus nichtselbstständiger Tätigkeit verrechnet und so die Einkommensteuerzahlungen verringert werden.

Es ist zwar etwas teurer, dafür ist man unter sich
Usedom: Seebrücke in Ahlbeck
1 von 10

Ahlbeck war ursprünglich ein Fischerdörfchen. Mitte des 19. Jahrhunderts wurde Ahlbeck ein Badeort und zu einem der drei Kaiserbäder auf der Insel Usedom in Mecklenburg-Vorpommern. Die Seebrücke ist das Wahrzeichen des Ostseebades.

Preisspanne für Ein- und Zweifamilienhäuser: 475.000 bis zwei Millionen Euro

Quelle: Engel & Völkers

Villa Auguste Viktoria
2 von 10

Unter 22 vom Maklerhaus Engel & Völkers auf ihr Immobilienangebot untersuchten Ferienregionen in Deutschland hat Usedom die zweithöchsten Übernachtungszahlen. Die herrschaftliche Villa Auguste Viktoria war zu DDR-Zeiten eine Urlaubsunterkunft des Freien Deutschen Gewerkschaftsbunds. Schmuck renoviert ist es heute ein Hotel.

Wer eine eigene Wohnung möchte, muss tief in die Tasche greifen, denn ...

Usedom: Historische Häuser mit Ferienwohnungen
3 von 10

... Ferienwohnungen in historischen Villen sind auf Usedom ganz besonders gefragt – umso mehr, wenn sie Blick auf den Strand bieten.

Preisspanne für Wohnungen: 3000 bis 4700 Euro pro Quadratmeter

Bäderarchitektur Bansin
4 von 10

Villen im Bäderstil an der Strandpromenade von Bansin, einem der Kaiserbäder auf Usedom. Die Preise für Ferienimmobilien auf Usedom sind in den vergangenen Jahren rasant gestiegen.

Wohnen auf Norderney
5 von 10

Auf Norderney ist das Wohnungsangebot inzwischen so knapp, dass für Top-Objekte fast so viel gezahlt wird wie auf Deutschlands teuerster Insel Sylt.

Preisspanne für Ein- und Zweifamilienhäuser: 1.300.000 bis 2.000.000 Millionen Euro.

Tegernsee
6 von 10

Die Kombination von Seen und Bergen fasziniert und treibt die Preise am Tegernsee in die Höhe. Der See ist nur 50 Kilometer von Deutschlands teuerstem Wohnort München entfernt.

Preisspanne für Ein- und Zweifamilienhäuser: 1.800.000 bis 4.000.000 Millionen Euro.

Luxusapartmenthäuser auf Sylt
7 von 10

Teuer, teurer, Sylt. Nirgendwo in Deutschland wird mehr Geld für das Wohnen in Sonne am Strand mit Blick aufs Meer ausgegeben. Top-Wohnungen werden in diesem Jahr zu 17.000 Euro pro Quadratmeter gehandelt.

In seiner Prognoserechnung muss der Eigentümer Annahmen über Miethöhe, Vermietungs- und Eigennutzungszeitraum und Leerstandszeiten treffen. Weil während der Leerstandszeit die Unterhaltskosten für die Wohnung weiterlaufen, können diese auch steuermindernd angesetzt werden. Vorausgesetzt, das Finanzamt akzeptiert, dass die Wohnung an Tagen leer stand, an denen sie hätte vermietet werden können – und nicht im Zeitraum einer möglichen Eigennutzung.

Leerstandszeiten automatisch der Selbstnutzung zuzurechnen ist den Finanzämtern nach einem Urteil des BFH vom 25.6.2002 (Az.: IX R 61/01) aber nicht gestattet. In aller Regel müssen die Leerstandstage nach dem Verhältnis zwischen Fremdvermietung und Selbstnutzung verteilt werden, steht im BFH-Entscheid von 2001.

Von Konstruktionen, die den Ferienwohnungsvermieter zum Gewerbetreibenden machen, rät Experte Holst ab. Die Nachteile würden zumeist überwiegen. So kassiere ein privater Vermieter einen Veräußerungsgewinn nach zehn Jahren steuerfrei, ein Gewerbetreibender muss den Gewinn zu jedem Zeitpunkt versteuern.

Startseite

Mehr zu: Ferienimmobilien - Für Selbstnutzer von Ferienhäusern gelten komplizierte Steuerregeln

0 Kommentare zu "Ferienimmobilien: Für Selbstnutzer von Ferienhäusern gelten komplizierte Steuerregeln "

Das Kommentieren dieses Artikels wurde deaktiviert.

Serviceangebote
Zur Startseite
-0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%10%11%12%13%14%15%16%17%18%19%20%21%22%23%24%25%26%27%28%29%30%31%32%33%34%35%36%37%38%39%40%41%42%43%44%45%46%47%48%49%50%51%52%53%54%55%56%57%58%59%60%61%62%63%64%65%66%67%68%69%70%71%72%73%74%75%76%77%78%79%80%81%82%83%84%85%86%87%88%89%90%91%92%93%94%95%96%97%98%99%100%