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Förderprogramme Finanzielle Hilfen vom Staat lohnen sich beim Wohnungsbau nicht immer

Der Wohnungsbau wird in Deutschland mit Milliardenbeträgen unterstützt. Doch wer keinen Berater hat, verheddert sich schnell im Dickicht der Richtlinien.
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Von der Förderbank KfW gibt es je nach Programm zinsverbilligte Darlehen oder Zuschüsse – oder eine Kombination von beiden. Quelle: picture alliance
Neubau eines Hauses in Hamburg

Von der Förderbank KfW gibt es je nach Programm zinsverbilligte Darlehen oder Zuschüsse – oder eine Kombination von beiden.

(Foto: picture alliance)

Erfurt/Düsseldorf Spätestens als Sohn Oskar auf die Welt kam, war Markus und Julia Kramer* klar, dass sie aus ihrer 70 Quadratmeter großen Mietwohnung herauswollten. Ein Haus mit Garten sollte her – für mehr Ruhe und natürlich für den Kleinen. Seit Jahren hatte sich das Paar immer wieder umgeschaut, als es nun ernst wurde, hat es endlich geklappt.

Doch als das Haus reserviert war, fing die Arbeit erst an: Bevor das Paar an die Finanzierung denken konnte, musste ein Plan zur Sanierung des renovierungsbedürftigen Gebäudes her. Mindestens die Fenster, die Heizung und die Isolierung müssen erneuert werden. Die Recherchen im Internet brachten zwar eine erste Vorstellung der Fördermöglichkeiten, aber auch die Erkenntnis: Ohne Energieberater geht’s nicht.

Wie Tausende andere Hauskäufer in Deutschland wühlen sich die Kramers durch die Förderrichtlinien von KfW, Landes-, Kreis- und Kommunenprogrammen zur Wohnungsförderung. Doch der Aufwand lohnt sich. Schließlich geht es um viel Geld, Zehntausende Euro. Die Förderprogramme locken mit Zuschüssen und zinsvergünstigten Darlehen. Käufer aber sollten dennoch aufpassen: Nicht immer lohnen sich die Programme.

Für Familien stehen die Chancen in jedem Fall gut: Wer minderjährige Kinder hat, erfüllt in den meisten Fällen schon eine Grundvoraussetzung zur Förderfähigkeit. Besonders prominent ist derzeit das vom Bund versprochene Baukindergeld, das zwar noch nicht beantragt werden kann, aber rückwirkend zum 1. Januar bewilligt werden soll.

Haushalte, die nicht mehr als 75.000 Euro plus 15.000 Euro pro Kind versteuern, bekommen über zehn Jahre für jedes Kind 12.000 Euro Baukindergeld. Anträge dürfen bis Ende 2020 gestellt werden. Um mehr Menschen in die eigenen vier Wände zu bringen, prämiert der Staat seit Jahren das Bausparen.

Die zentrale Fördereinrichtung im Wohnungssektor ist die Kreditanstalt für Wiederaufbau, kurz KfW. Von ihr gibt es je nach Programm zinsverbilligte Darlehen oder Zuschüsse – oder eine Kombination von beiden. Gefördert wird der Kauf von Bestandsimmobilien ebenso wie der Neubau, vor allem dann, wenn dabei ein Altbau energieeffizient saniert wird oder aber das neue Haus gleich nach fest definierten Energieeffizienz-Standards errichtet wird. Auch für den altersgerechten Umbau können finanzielle Hilfen beantragt werden. Die Palette der Möglichkeiten ist breit.

Geförderter Eigentumserwerb

Eines der Kernprogramme der KfW dient der Wohneigentumsbildung, das KfW-Programm 124. Im vergangenen Jahr zahlte die KfW allein zu diesem Zweck rund 4,2 Milliarden Euro an die Eigentümer von rund 87.000 Wohneinheiten aus (siehe Grafik). Dahinter steckt ein bis zu 50.000 Euro hohes Förderdarlehen. Das Geld kann als Eigenkapitalersatz in eine Immobilienfinanzierung eingebracht werden – und so die Bankfinanzierung vergünstigen. Förderfähig sind alle Personen, die die Immobilie zur Selbstnutzung erwerben.

Das Programm ist mit anderen Fördermaßnahmen kombinierbar, etwa dem Programm 153. Dabei werden Ersterwerber mit einem Darlehen bis zu 100.000 Euro gefördert, deren Haus mindestens dem Standard KfW-Effizienzhaus 55 entspricht.

Das heißt, das Haus darf maximal 55 Prozent der Energie eines nach Marktstandard errichteten Hauses verbrauchen. Förderfähig ist die Gesamtbau- beziehungsweise Kaufsumme, also einschließlich aller Nebenkosten für dauerhaft selbstbewohnte Objekte. Grundstückkosten sind davon ausgenommen.

Die Einschränkung zur Selbstnutzung der Immobilien bedeutet auch, dass Ferienobjekte nicht gefördert werden. Der Bau oder Kauf von Wohneigentum für Eltern und Kinder ist hingegen förderfähig unter der Voraussetzung, dass diese mietfrei in dem Objekt wohnen.

Das gilt auch für den in Paragraf 15 der Abgabenordnung genannten Personenkreis, zu dem unter anderem Geschwister, Neffen, Nichten, Onkel und Tanten zählen. Sollten diese Personen vor Ablauf des Darlehens ausziehen, kann die Immobilie ohne Nachteile vermietet werden. „Wir schreiben nicht vor, wie lange das Objekt selbst genutzt werden soll“, erläutert eine KfW-Sprecherin. Das Darlehen läuft wie bisher weiter.

Wer ein gefördertes Objekt verlässt, kann auch ohne Weiteres eine Förderung für ein neues, selbst genutztes Objekt erhalten, was etwa wichtig ist, wenn aus beruflichen Gründen ein Ortswechsel ansteht. Die Förderung ist an das Objekt, nicht an die Person gebunden.

Doch wenn das Wohneigentum während der Zinsbindung verkauft wird, gilt für KfW-Kredite nichts anderes wie für Darlehen kommerzieller Baufinanzierer: Es wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig – und die kann schnell mehrere Tausend Euro kosten. Am interessantesten dürften für Käufer und Häuslebauer wohl die Zuschüsse der KfW sein. Schließlich müssen diese Gelder nicht zurückgezahlt werden.

So gewährt die Bank mit dem Zuschuss 430 bis zu 30.000 Euro je Wohnung für energieeffizientes Sanieren. Förderfähig sind Einzelmaßnahmen von Wärmedämmung bis hin zu Heizungs- oder Lüftungsumbauten. Zudem gibt es Tilgungszuschüsse für Darlehen. Wer etwa ein Darlehen im Programm 153 zu energieeffizientem Bauen (bis zu 100.000 Euro) bezieht, kann bis zu 15.000 Euro als Tilgungszuschuss erhalten.

Das sollten Sie beachten

Der wichtigste Grundsatz bei der Förderung: Alle Anträge müssen vor Baubeginn beziehungsweise Unterschrift unter dem Notarvertrag gestellt werden. Der Erwerb des Baugrundstücks darf zum Zeitpunkt des Antragseingangs bei der KfW nicht länger als sechs Monate zurückliegen.

Die KfW-Darlehensförderung kann nur über ein Kreditinstitut beantragt werden. Bei Förderungen zur Energieeffizienz wird zudem vorausgesetzt, dass ein Energieeffizienz-Berater die Sanierung plant und die Antragsunterlagen für Zuschuss und Kredit erstellt. Das verursacht zwar zusätzliche Kosten. Immerhin gibt es dafür aber auch einen Zuschuss der KfW, die bis zu 50 Prozent, maximal aber 4000 Euro der Kosten der Baubegleitung übernimmt.

Ist der Antrag eingereicht, erstellt die Bank einen Finanzierungsplan. Das Kreditinstitut überprüft, ob der Kunde in der Lage ist, Zins- und Tilgung für das Gesamtpaket aus Bank- und Förderkredit zu zahlen. Es trägt auch das Risiko des Zahlungsausfalls. Für diesen Fall sichert es die eigene Darlehenstranche wie die auf die KfW entfallende grundpfandrechtlich ab.

Konditionen in der Kritik

In der Vergangenheit sind die Konditionen der KfW allerdings in die Kritik geraten. Auf den ersten Blick sähen jährliche Effektivzinsen von einem Prozent oder knapp darüber, wie es nicht selten der Fall ist, zwar attraktiv aus.

„Bei geschicktem Verhandeln kriegen Immobilienerwerber heute aber auch bei Banken Darlehenszinsen von 1,0 bis 1,5 Prozent mit zehn- oder 15-jähriger Laufzeit“, kritisiert Manfred Jost, der Präsident des Verbands Wohneigentum. Die KfW finanziert ihre Förderprogramme weitgehend über den Kapitalmarkt. Insofern orientieren sich die Zinskonditionen an den Konditionen dort und an denen der Geschäftsbanken für Baufinanzierungen.

Die Palette der Konditionen im 124er-Wohneigentumprogramm der KfW ist breit gefächert. Wer in den Anfangsjahren knapp bei Kasse ist, wählt die Variante 10/10/10. Das bedeutet zehn Jahre Kreditlaufzeit, zehn Jahre tilgungsfrei, zehn Jahre Zinsbindung. Dies ist auch denkbar, wenn der Häuslebauer weiß, dass nach zehn Jahren eine Auszahlung aus einer Lebensversicherung erfolgt oder ein Bausparvertrag angespart ist, durch den er den KfW-Kredit ablösen kann.

Der Haken: Für dieses Darlehen verlangt die KfW aktuell 1,71 Prozent Effektivzins. Zehn-Jahres-Festzins gibt es bei Banken deutlich billiger, wenn auch nicht zehn Jahre tilgungsfrei. KfW-Experte Marcus Kaufmann räumt ein, dass die KfW nicht immer die niedrigsten Zinsen bietet, doch er versichert: „Wir befinden uns in dem Drittel mit den besten Konditionen.“ Er betreut die Kreditinstitute, über die Häuslebauer und Wohnungskäufer ihre KfW-Mittel beantragen und ausgezahlt erhalten.

Den niedrigsten Zins mit 1,0 Prozent effektiv verlangt die KfW für den Kredit 25/3/5. Dem KfW-Schema entsprechend bedeutet dies: 25 Jahre Laufzeit, drei tilgungsfreie Jahre und fünf Jahre Zinsbindung. Eine Konditionsabfrage bei der FMH-Finanzberatung ergibt, dass 50.000-Euro-Kredite mit fünf Jahren Festzins bei Geschäftsbanken sogar etwas teurer sind als bei der KfW.

Das liegt daran, dass diesen Instituten der Betrag zu gering ist, sodass sie sogenannte Kleinmengenzuschläge bei den Zinsen verlangen. Fordert man den doppelten Betrag, liegt der Zins unter dem der KfW. Selbst wer bei der Förderbank in dieser Variante billiger fährt, sollte bedenken, dass nach fünf Jahren neue Konditionen vereinbart werden müssen.

Zinsbindungen von mehr als zehn Jahren bietet die KfW im Unterschied zu früheren Jahren nicht mehr, bedauert Elgin Gorissen van Hoek, Vorstandsvorsitzende des Bundesverbands Finanz-Planer. Baufinanzierungsberater empfehlen in der aktuellen Niedrigzinsphase möglichst lange Zinsbindungen von 15 oder gar 20 Jahren.

Letztendlich bringt es die Mischung aus Geschäftsbank- und KfW-Darlehen. Denn die günstigen Konditionen der Geschäftsbanken enden häufig, wenn das zu finanzierende Objekt mit mehr als 60 Prozent beliehen werden soll, was in der Regel der Fall ist. Wer hier Eigenkapitalersatz in Form von geförderten Krediten einbringt, profitiert also. Bei höheren Beleihungsquoten können auf den ersten Blick wenig günstig erscheinende KfW-Zinssätze attraktiv werden, weiß Gorissen van Hoek. Sie warnt aber davor, die Laufzeit von 25 Jahren zu unterschätzen, weil die Tilgungsquote mit drei Prozent hoch sei.

Übersicht im Förderdickicht

Die Zeiten, in denen Banken nur widerwillig KfW-Mittel beantragten, sind nach Handelsblatt-Recherchen ebenfalls vorüber. Selbst Darlehens-Vermittlungsplattformen wie Interhyp und Dr. Klein haben inzwischen die Beratung zu KfW-Darlehen in ihre Beratung integriert. Schon lange unterstützen sie die internetbasierte Darlehensvermittlung durch telefonische und persönliche Beratung in Servicecentern. Es biete aber nicht jede Bank alle KfW-Programme an, teilt Dr. Klein mit.
Bei der Vielfalt der Förderprogramme lässt sich schnell der Überblick verlieren. Für eine Übersicht sorgt das Portal „Bauförderer“ der Verbraucherzentrale Bundeszentrale im Internet. Auch Febis, eine Datenbank, mit der viele freie Finanzvermittler arbeiten, identifiziert Fördermöglichkeiten unter www.foerderdata.de. Febis behauptet von sich selbst, Zugriff auf über 6000 Förderungen zum Bauen, Modernisieren, Energiesparen und Einsatz regenerativer Energien zu haben.
Immobilienkäufer sollten indes auch einen Grundsatz beherzigen, raten Finanzierungsberater: Viel hilft nicht immer viel. Gerade bei energieeffizienten Sanierungsmaßnahmen versprechen höhere Standards höhere Förderungen. Doch zugleich verteuern sich auch die Baumaßnahmen, was das Budget unnötig strapazieren kann.
*Namen von der Redaktion geändert

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