Folgen der Lira-Krise Erdogan wird zum Problem für die Shoppingcenter in der Türkei

Für Betreiber und Investoren von Einkaufszentren entwickelt sich die Türkei zum Risikomarkt. Das Problem kommt auch bei deutschen Anlegern an.
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Moderne Einkaufszentren lösen traditionelle Händlerviertel ab. Quelle: Thomas Raupach
Basar in Istanbul

Moderne Einkaufszentren lösen traditionelle Händlerviertel ab.

(Foto: Thomas Raupach)

Istanbul, Düsseldorf, ErfurtNecdet R. hat noch nie eine Demonstration angeführt. Bis zum September dieses Jahres: Da organisierte der Betreiber eines Geschäfts in dem Shoppingcenter „Marka Shopping“ in der westtürkischen Stadt Bursa einen Aufstand – und zwar in demselben Einkaufszentrum, in dem auch sein eigener Laden steht. 14.000 Euro Miete zahlt er dafür jeden Monat – nicht in der Landeswährung Lira, sondern tatsächlich in Euro.

Es ging bei seinem Aufstand nicht etwa um fehlende Freiheitsrechte im Präsidialsystem der Türkei, sondern um die steigenden Mietkosten. Schuld daran ist die schwache türkische Währung: Necdet R.s Kunden zahlen in Lira, seine Miete aber musste der Händler dem Shoppingcenterbetreiber Sur Yapi in Euro überweisen.

Also schlossen R. und viele andere Ladenbesitzer für mehrere Tage ihre Geschäfte und sorgten für einen Nullumsatz, um den Druck auf den Investor zu erhöhen. Am Ende knickte dieser ein, jetzt wird erst einmal neu verhandelt. Ein Pyrrhussieg. Denn das Problem ist damit längst nicht beseitigt.

Im Gegenteil: Dem türkischen Markt für Shoppingcenter droht eine Implosion. Die Folgen bekommen auch deutsche Betreiber, Fonds und Anleger zu spüren. Einzelne deutsche Investoren ziehen bereits Konsequenzen.

Zuletzt liefen viele Center der internationalen Betreiberketten gut. Mit dem wirtschaftlichen Aufschwung der Türkei in den vergangenen Jahren stieg die Kauflust der Türken. Rasant mehrten sich die Konsumtempel: Die Zahl der Shoppingcenter wuchs nach Angaben des türkischen Branchenverbands Ayd von 42 im Jahr 2000 auf inzwischen 411.

Allein 2018 sollen 43 weitere eröffnet werden, die meisten davon in mittelgroßen anatolischen Städten. Rund 500.000 Menschen sind in dem Sektor beschäftigt. Eine hohe Vermietungsquote und kauffreudige Türken sorgten sowohl bei Händlern als auch bei den Investoren für stabile Einnahmen.

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Nicht jedem gefällt dieser Bauboom. So werden nach Angaben des Präsidenten der Konföderation türkischer Handels- und Handwerksleute TESK, Bendevi Palandöken, derzeit allein in Istanbul 416 von 493 Plätzen, die als Sammelort nach einem Erdbeben zur Verfügung stehen sollen, von Shoppingcentern sowie Hochhäusern belegt. „Solche Aufenthaltsorte, aber auch Parks werden mir nichts, dir nichts zu Profit-Arealen gemacht“, kritisierte Palandöken – selbst Unternehmer – in diesem Monat.

Lira-Schwäche verunsichert

Noch viel schwerwiegender als solche Kritik trifft die Einkaufszentren die konjunkturelle Entwicklung: Die türkische Wirtschaft hat in diesem Jahr deutlich an Fahrt verloren. Wuchs die Wirtschaft im Jahr 2017 noch um 7,4 Prozent, wird sich das Wachstum in diesem Jahr in etwa halbieren. Verantwortlich dafür ist unter anderem die schwache Währung des Landes. Die Lira hat seit Jahresbeginn rund 40 Prozent zum Dollar verloren. Die Inflation hingegen ist auf 24 Prozent gestiegen.

Dadurch werden Zahlungen in Auslandswährung für Türkinnen und Türken immer teurer. Es droht ein Teufelskreis: Die Kaufkraft der Türken sinkt, während zugleich ihre Schuldenlast steigt. Schon jetzt sitzt die türkische Privatwirtschaft auf einem Berg von Auslandsschulden in Höhe von 337 Milliarden Dollar. Alle diese Kredite sind in Dollar oder Euro indexiert, das heißt: Je schwächer die Lira, desto teurer der Schuldendienst.

Wer in diesen Tagen durch die großen Einkaufszentren des Landes spaziert, spürt zunächst nicht viel von Krise. Leerstand gibt es praktisch nicht, und die Läden sind an sieben Tagen die Woche gut besucht. In dem bekannten Luxusshoppingcenter „Kanyon“ in Istanbul hat erst kürzlich eine bekannte türkische Band ein Gratiskonzert für die Besucher gegeben.

Das Einkaufszentrum in der türkischen Mittelmeerstadt gehört den Anlegern eines deutschen Immobilienfonds. Quelle: Union Investment
„Forum Mersin“

Das Einkaufszentrum in der türkischen Mittelmeerstadt gehört den Anlegern eines deutschen Immobilienfonds.

(Foto: Union Investment)

Die Kosten trug der Betreiber. So schlecht kann es also nicht laufen, möchte man meinen. Doch bei genauerem Hinsehen erweist sich: Auf die Betreiber kommen erhebliche Probleme zu. Der Grund: die Währungsturbulenzen.

So mögen die Konsumtempel voll sein, doch wegen der Lira-Schwäche können sich Türkinnen und Türken immer weniger leisten, oder sie wollen es nicht. „Ich möchte mir seit Wochen eine Skiausrüstung kaufen, aber ich warte immer noch darauf, dass endlich die Preise runtergehen“, sagt eine 24-jährige Studentin, die die Filiale einer weltweit bekannten Sportfirma betreten hat.

Deshalb machen viele Ladenbesitzer weniger Umsatz. Und nicht nur das: Vor allem sind die Lira-Einnahmen, in Dollar oder Euro gerechnet, immer weniger wert. Das schmerzt, denn die meisten Mietverträge in den Malls lauten auf Euro oder Dollar.Das ist für die Investoren aus dem Westen komfortabel, weil sie so Schwankungen des Lira-Kurses ignorieren und so ihren Kunden konstante Einnahmen voraussagen konnten.

Doch mit dem Verfall der Lira in diesem Jahr bringt dies die Ladenbesitzer in Schwierigkeiten: Sie müssen immer mehr einnehmen, um die Mieten begleichen zu können. Entsprach einer Ladenmiete von 10.000 Dollar Anfang des Jahres noch der Gegenwert von knapp 40.000 Lira, sind es im Oktober bereits mehr als 60.000 Lira.

Große internationale Ketten wie H&M oder der türkische Haushaltsgerätegigant Arcelik können den Währungsdruck ausgleichen oder aussitzen. Doch die Mehrheit der Läden in türkischen Malls wird immer noch von kleineren türkischen Firmen betrieben.

Und das hat Folgen: Allein im September mussten zwei Einzelhändler Insolvenz anmelden. Einer davon ist der Schuhhersteller Yesil Kundura. Vorstandschef Hüseyin Kizanlikli gab laut der türkischen Tageszeitung „Hürriyet“ an, Hauptgrund für das unternehmerische Scheitern seien höhere Mietkosten sowie teurere Importe.

Ein Dekret des türkischen Präsidenten kommt Ladenbesitzern entgegen. Quelle: AP
Recep Tayyip Erdogan

Ein Dekret des türkischen Präsidenten kommt Ladenbesitzern entgegen.

(Foto: AP)

Jetzt ist die türkische Regierung den Ladenbesitzern entgegengekommen – könnte damit aber gleichzeitig Investoren vergraulen. Ein im September erlassenes Dekret von Staatspräsident Recep Tayyip Erdogan sieht vor, dass seit Mitte Oktober so gut wie alle Verträge im Land in der Landeswährung Lira indexiert sein müssen. Ein paar Tage später versprach Erdogan den Ladenbesitzern: „Hört nicht auf die Gierigen in den Einkaufszentren, von jetzt an wird es Mieten nur noch in Lira geben.“

Das verschafft zwar Ladenbesitzern den nötigen finanziellen Spielraum. In den Chefetagen der Shoppingmall-Investoren allerdings rückt das Dekret die künftige Wertentwicklung der Einkauftempel in den Fokus. Die Immobilienfondsgesellschaft Commerz Real hat bereits bei einem Investment in der Türkei reagiert.

Das Einkaufszentrum „Forum Bornova“, das bei Commerz Real mit rund 175 Millionen Euro in den Büchern stand, sei am 12. Oktober auf 160 Millionen Euro abgewertet worden, bestätigte ein Sprecher dem Handelsblatt. Im Januar steht demnach die nächste Bewertung an.

Objekte nahezu unverkäuflich

Das Problem: Auch die meisten Investments in Shoppingmalls wurden mit Krediten in Dollar getätigt. Allein die Investoren türkischer Shoppingcenter stehen mit 15 Milliarden Dollar in der Kreide, warnt Hulusi Belgü, Präsident des zuständigen Branchenverbandes. „Alles in Auslandswährung“, fügt er hinzu.

Die türkische Tageszeitung „Cumhuriyet“ warnte bereits im August 2017, dass die hohen Auslandsschulden für die Betreiber der Einkaufszentren zum Problem werden könnten. Verändert hat sich seitdem nicht viel, außer, dass die Schuldenlast noch stärker angestiegen ist.

Die Probleme kommen auch bei deutschen Kleinanlegern an: In deutschen offenen Immobilienfonds, über die Anleger ihr Geld in Gewerbeimmobilien investieren können, stecken drei türkische Shoppingcenter. Neben dem „Forum Bornova“ im Hausinvest der Commerz Real besitzt Union Investment Real Estate über ihren Fonds Uni-Immo Global das „Forum Mersin“, zum Uni-Immo Europa gehört das „Forum Kayseri“.

Die Fonds bekämen die Konsequenzen der Währungsumstellung voll zu spüren, sagt Sonja Knorr, Immobilienfondsanalystin der Ratingagentur Scope. Angesichts der schwachen Lira und der Unsicherheit, zu welchem neuen Preis die Ladenmieten verhandelt werden können, sei mit Mieteinbußen zu rechnen. „Diese Entwicklung werden wir uns bei unseren nächsten Ratings genauer anschauen“, sagt Knorr.

Anleger sollten sich der Probleme in der Türkei zwar bewusst sein. Die Risiken für die Gesamtperformance der Fonds seien bislang jedoch überschaubar, erklärt die Analystin. Die Center seien gut vermietet und brächten derzeit auch solide Mieteinnahmen ein.

Hinzu kommt: Sowohl im Hausinvest als auch im Uni-Immo Europa beträgt der Anteil der Shoppingcenter am Fondsvermögen laut den aktuellen Fondsberichten gerade einmal 1,3 Prozent. Das „Forum Mersin“ ist mit 5,6 Prozent im Uni-Immo Global hingegen das größte Einzelobjekt. Union Investment beschwichtigt: Der Uni-Immo Global sei über 13 Länder und verschiedene Nutzungsarten breit diversifiziert.

Während Commerz Real bereits Wertabschläge für sein Einkaufszentrum einräumt, macht Union Investment dazu keine konkreten Angaben. Die Bewertung sei Aufgabe unabhängiger Sachverständiger, erklärt Reinhard Kutscher, Vorsitzender der Geschäftsführung von Union Investment Real Estate.

Der Prozess zur Umstellung der Mietverträge befinde sich zudem noch im Anfangsstadium. „Wir gehen aber davon aus, dass eine inflationsbasierte Indexierung der Mietverträge weiterhin möglich ist.“ Darüber hinaus gelte der Beschluss der türkischen Regierung zunächst für einen Zeitraum von zwei Jahren. „Auf diesen Zeitraum stellen wir uns ein“, ergänzt Kutscher.

Die Wechselkurs-Unsicherheit aber bleibt: Während das Dekret vorsieht, dass alle bis Ende 2017 geschlossenen Mietverträge zum Lira-Wechselkurs des 2. Januar 2018 umgerechnet werden sollen, gilt für jeden neuen Mietvertrag der jeweils aktuelle Lira-Kurs.

Ohnehin bleibt den Eigentümern kaum mehr als Zweckoptimismus übrig: Das Investoreninteresse an türkischen Objekten hält sich im Moment in Grenzen. „Angesichts der politischen Situation sind die Center in der aktuellen Marktlage nur schwer verkäuflich“, sagt Knorr von Scope.

Wie sich das auswirken kann, bekam der deutsche Einkaufszentren-Betreiber ECE, der zur Hamburger Otto-Gruppe gehört, bereits Ende 2016 zu spüren: Damals musste ECE ein erst seit sechs Monaten bestehendendes Managementmandat für das Shoppingcenter „Modern East“ abgeben.

Der Eigentümerfamilie des Centers wurde nachgesagt, der Gülen-Bewegung nahezustehen. Diese wird in der Türkei für einen Putschversuch mit mehr als 250 Toten verantwortlich gemacht. Die türkische Justiz geht seitdem gegen jeden vor, der dieser Bewegung zu nahe gekommen sein könnte. Das Vorgehen wird von der Regierung, aber auch von einem Großteil der Opposition unterstützt. Das von ECE betriebene Center wurde treuhänderisch vom Staat übernommen.

Rabattkampagne sorgt für Unruhe

Mit dem Lira-Dekret wird das Währungsproblem in Ladenmietverträgen jetzt also auf die Investoren abgewälzt. Bei Sur Yapi, dem Investor des Einkaufszentrums in Bursa, klingeln bereits die Alarmglocken. „Wir können das Lira-Problem nicht alleine lösen“, heißt es in einer Stellungnahme des Unternehmens. Das Unternehmen fordert eine Lösung, an der auch die Ladenbesitzer beteiligt werden müssten.

Doch die Regierung reagiert erratisch. Im Kampf gegen die Währungsprobleme und die Inflation hat sich Finanzminister Berat Albayrak jüngst noch etwas Neues einfallen lassen: Einzelhändler sollen auf alle Produkte einen Rabatt von zehn Prozent anbieten, um die Inflation einzudämmen. „Einen Rabattzwang gibt es nicht“, betonte Albayrak zwar. Doch die örtliche Polizei patrouilliert schon jetzt durch Geschäfte, um zu überprüfen, ob sie unverhältnismäßig die Preise erhöhen.

Was die Führung in Ankara den Ladenbesitzern mit dem Mietvertragsdekret also gibt, nimmt sie ihnen mit den staatlich koordinierten Rabatten beim Umsatz gleich wieder ab. Die Investoren leiden so oder so.

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