Gesetzesentwurf Mieterrecht soll gestärkt werden – Das müssen Vermieter heute schon beachten

Ein neues Gesetz soll die Rechte der Mieter stärken. Doch wann sind Mieterhöhungen, Modernisierungen und Kündigungen schon heute überhaupt erlaubt?
Kommentieren
Modernisierungen, die nur dazu dienen, die Mieter aus der Wohnung zu drängen, sollen mit bis zu 100.000 Euro bestraft werden. Quelle: picture alliance/dpa
Klingelschild mit fünf Parteien

Modernisierungen, die nur dazu dienen, die Mieter aus der Wohnung zu drängen, sollen mit bis zu 100.000 Euro bestraft werden.

(Foto: picture alliance/dpa)

ErfurtDas deutsche Mietrecht gilt als eines der strengsten in Europa. Angesichts des zunehmenden Drucks am Mietmarkt möchte die Bundesregierung gleichwohl nochmals nachschärfen – mit dem „Mietrechtsanpassungsgesetz“. Der Kern des Kabinettsentwurfs: Vermieter in angespannten Wohnungsmärkten müssen künftig die Vormiete ausweisen, wenn ihre Wohnung unter die Mietpreisbremse fällt.

Modernisierungsausgaben dürfen für fünf Jahre nur noch zu acht statt bisher elf Prozent umgelegt werden. Modernisierungen, die nur dazu dienen, die Mieter herauszudrängen, sollen mit bis zu 100.000 Euro bestraft werden. Was die Änderungen bedeuten – und worauf Vermieter schon heute bei Mieterhöhungen, Modernisierungen und Kündigungen achten müssen.

Miete erhöhen

In angespannten Märkten, in denen die Mietpreisbremse gilt, darf die Miete rein rechtlich bei Neuvermietungen nicht auf mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden – sofern es sich nicht um einen Neubau nach Oktober 2014 oder eine kernsanierte Wohnung handelt. Mieter können schlimmstenfalls auf Schadensersatz klagen. Dass dagegen immer wieder verstoßen wird, mag an den Strafen liegen: Die gibt es nicht. Vermieter müssen allenfalls die zu viel gezahlte Miete zurückbezahlen.

Die Mietpreisbremse soll bei Neuvermietungen greifen. Besteht bereits ein Mietverhältnis, müssen Mieter zwar grundsätzlich der Erhöhung zustimmen. Doch für Vermieter gibt es generell drei Möglichkeiten, die Miete zu erhöhen. Zum einen darf die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden (Paragraf 558 BGB).

Grafik

Allerdings müssen dabei Kappungsgrenzen beachtet werden. Generell gilt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent erhöht werden darf, in angespannten Gebieten, zum Beispiel Großstädten wie Berlin, liegt der Betrag bei 15 Prozent.

Wichtig ist, dass die Maßnahme zwölf Monate vor Inkrafttreten angekündigt wird und die letzte Mieterhöhung zum Zeitpunkt des Inkrafttretens mehr als 15 Monate zurückliegt, erklärt Gerold Happ, Justiziar des Eigentümervereins Haus & Grund. Die zweite Möglichkeit, die Miete zu erhöhen, wären Einigungen zwischen Vermieter und Mieter. Die dritte Möglichkeit sind Modernisierungen.

Modernisieren

Anders als bei Instandhaltungsmaßnahmen dürfen Vermieter einen Teil der Modernisierungskosten auf die Miete übertragen. Bislang gelten elf Prozent. Im neuen Gesetzentwurf soll diese Umlage in angespannten Wohnmärkten vorübergehend für fünf Jahre auf acht Prozent reduziert werden.

Das heißt: Fallen für Modernisierungsarbeiten 10.000 Euro an Kosten an, dürften Vermieter künftig maximal noch 800 Euro statt 1100 Euro an jährlicher Miete mehr verlangen. Bleibt es bei dem Entwurf, wird die Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungen künftig auf drei Euro innerhalb von sechs Jahren pro Quadratmeter Wohnfläche gedeckelt.

Eine Modernisierung müssen Mieter grundsätzlich dulden. Mieter können sich nur in Härtefällen dagegen wehren, beispielsweise wenn aufgrund der Arbeiten ein gesundheitliches Risiko besteht oder aber die zu erwartenden Kosten nach der Modernisierung die Mieter wirtschaftlich zu einem Härtefall machen. Vermieter müssen den Umbau mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten ankündigen.

Als Modernisierung gelten Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Wohnung erhöhen, zum Beispiel der Austausch von Fenstern oder Heizungen. Luxusmodernisierungen müssen Mieter hingegen nicht hinnehmen. Vermieter dürfen einen Laminatboden zwar durch einen Marmorboden austauschen, die Kosten dafür aber nicht den Mietern aufbürden. Hier bestünde keine Verbesserung des Gebrauchswerts der Wohnung.

„Im Einzelfall ist bei Modernisierungen sehr umstritten, was noch Instandhaltung ist und was bereits als Verbesserung des Standards gilt, deren Kosten auf die Mieter umgelegt werden können“, erklärt Gerhard Molt, Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht und Partner bei der Kanzlei Eversheds Sutherland in München. Strittig sei häufig etwa ein Fensteraustausch. In diesen Fällen müssen Vermieter den Verbesserungsanteil, der umgelegt werden soll, nachweisen.

Für Modernisierungen bis zu 10.000 Euro soll künftig ein vereinfachtes Verfahren gelten: Pauschal werden davon 30 Prozent als Instandhaltung angesehen und 70 Prozent dürfen als Modernisierung geltend gemacht werden. „Für private Vermieter ist das eine unheimliche Erleichterung“, glaubt Happ von Haus & Grund.

Wer sich dafür entscheidet, darf jedoch innerhalb von fünf Jahren maximal die 10.000 Euro im vereinfachten Verfahren ansetzen. Weitere Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen sind dann ausgeschlossen.

Kündigen

Wer einem Mieter kündigen will, darf dies keineswegs zum Zwecke der Mieterhöhung. Der häufigste Grund für eine Kündigung durch den Vermieter ist der Eigenbedarf. Der gilt laut BGB (Paragraf 573) nur dann, wenn die Räume für den Vermieter selbst, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt werden.

„Gemeint sind damit Verwandte in gerader Linie, also Kinder, Enkel, Eltern oder (Ur-)Großeltern“, erklärt Molt. In Pflegefällen könnten als Angehörige des Haushalts hingegen auch Pflegekräfte gelten. Das Vortäuschen eines Eigenbedarfs kann teuer werden: Mieter haben dann Anspruch auf Schadensersatz, erklärt die Rechtsanwaltskammer Koblenz.

Kündigen dürfen Vermieter zudem, wenn der Mieter gegen seine Pflichten verstößt. Allen voran gilt dies, wenn er Mietschulden mehr als zwei Monate in Folge nicht begleicht oder über einen längeren Zeitraum in Summe mit mindestens zwei Monatsmieten in Verzug ist. Dann ist sogar eine außerordentliche, fristlose Kündigung erlaubt.

Weitere Verstöße wären die Zweckentfremdung der Wohnung beispielsweise zur Drogenherstellung. Messis darf auch gekündigt werden. „Die Verwahrlosung der Wohnung müssen Vermieter nicht hinnehmen“, erklärt Molt. In der Regel ist bei Kündigungen wegen Pflichtverstößen eine vorherige Abmahnung erforderlich. Die Frist für eine ordentliche Kündigung liegt bei mindestens drei Monaten.

Ebenso unzulässig ist die gewerbliche Untervermietung wie etwa über Airbnb. Dieser muss der Vermieter ausdrücklich zustimmen. Widersetzt sich ein Mieter, darf der Vermieter kündigen. Allerdings, so hat das Amtsgericht Amberg (Aktenzeichen 3 C 916/16) vor einem Jahr geurteilt, müssen Vermieter hier zunächst einmal abmahnen.

Kündigungen sind außerdem erlaubt, wenn es um die „wirtschaftliche Verwertung“ eines Gebäudes geht. „Dieser Fall tritt zum Beispiel dann ein, wenn in einem großen Mehrfamilienhaus nur noch ein oder zwei Wohnungen bewohnt sind und der Eigentümer eine Kernsanierung des Gebäudes plant“, erklärt Happ von Haus & Grund.

Startseite

Mehr zu: Gesetzesentwurf - Mieterrecht soll gestärkt werden – Das müssen Vermieter heute schon beachten

0 Kommentare zu "Gesetzesentwurf: Mieterrecht soll gestärkt werden – Das müssen Vermieter heute schon beachten"

Bitte bleiben Sie fair und halten Sie sich an unsere Community Richtlinien sowie unsere Netiquette. Sie können wochentags von 8 bis 18 Uhr kommentieren, wenn Sie angemeldeter Handelsblatt-Online-Leser sind. Die Inhalte sind bis zu sieben Tage nach Erscheinen kommentierbar. Wir behalten uns vor, Leserkommentare, die auf Handelsblatt Online und auf unser Facebook-Fanpage eingehen, gekürzt und multimedial zu verbreiten.

Serviceangebote
Zur Startseite
-0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%10%11%12%13%14%15%16%17%18%19%20%21%22%23%24%25%26%27%28%29%30%31%32%33%34%35%36%37%38%39%40%41%42%43%44%45%46%47%48%49%50%51%52%53%54%55%56%57%58%59%60%61%62%63%64%65%66%67%68%69%70%71%72%73%74%75%76%77%78%79%80%81%82%83%84%85%86%87%88%89%90%91%92%93%94%95%96%97%98%99%100%