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Gewerbeimmobilien Deutsche Bürovermieter sind in Bestlaune

Zum Branchentreffen Expo Real in München präsentiert sich der deutsche Büroimmobilienmarkt in Bestform. Kaum einer erwartet, dass sich das ändert.
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Das Gebäude verfügt über Tausende vernetzter Sensoren. Quelle: CBRE
Geplanter Bürokomplex „Cielo Berlin“

Das Gebäude verfügt über Tausende vernetzter Sensoren.

(Foto: CBRE)

Düsseldorf Solch einen Mietvertrag sehen auch Makler nicht alle Tage: 35.000 Quadratmeter mietete die Commerzbank im Bürokomplex „Cielo“ in Frankfurt an. Damit bescherte das Geldhaus der deutschen Finanzmetropole nicht nur den größten Deal, der in den ersten neun Monaten dieses Jahres abgeschlossen wurde. Die Wahl für das „Cielo“ ist aus zwei weiteren Gründen bemerkenswert – und beispielhaft für die aktuelle Marktsituation.

Erstens, weil damit für ein Gebäude, das seit dem Auszug der ING Diba im Jahr 2013 leer stand und nun saniert wird, endlich wieder ein neuer Mieter gefunden werden konnte. Und zweitens, weil die Commerzbank mehr Fläche mietet, als sie frei macht.

Aktuell nutzt das Geldhaus unter anderem ein 20.000 Quadratmeter großes Bürohaus in unmittelbarer Nähe zum Frankfurter Hauptbahnhof. Weil der 90-Meter-Turm aus den 1970er-Jahren aber nach Ablauf des Mietvertrags Ende 2019 als Teil des umfangreichen Entwicklungsprojekts „Grand Central“ auf dem Gelände des ehemaligen Postverteilzentrums komplett erneuert und zum Hotel umgebaut werden soll, musste sich die Commerzbank nach alternativen Flächen umsehen.

Besser als in diesem Beispiel kann es kaum laufen für Immobilieneigentümer, -investoren und -vermittler: Unternehmen expandieren, die Nachfrage nach Büroflächen steigt. Neue Gebäude entstehen, gleichzeitig werden ältere saniert und neu vermietet. Das lässt die Leerstände sinken und die Mieten steigen. Heile Welt also auf den Büromärkten in den fünf deutschen Großstädten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München?

Es sieht ganz danach aus. „Die deutschen Bürovermietungsmärkte bleiben in einer sehr starken Verfassung“, sagt Matthias Barthauer, für Marktresearch zuständiger Analyst beim internationalen Immobilienberater JLL in Deutschland. Aufgrund guter konjunktureller Rahmendaten sei die Nachfrage nach neuen Büroflächen weiterhin hoch. Zudem habe sich an der Expansionsfreude vieler Unternehmen nichts geändert, stellt Barthauer fest: „Wenn Unternehmen umziehen, werden häufig größere Flächen als vorher angemietet.“

Entsprechend positiv präsentiert sich der aktuelle Marktindex für die fünf wichtigsten deutschen Bürostandorte, den JLL regelmäßig exklusiv für das Handelsblatt erstellt (siehe Grafik). Dabei setzen die Analysten Angebot und Nachfrage als die entscheidenden Einflussfaktoren miteinander ins Verhältnis: die Zunahme von Dienstleistungsjobs am jeweiligen Standort sowie die Zahl neu vermieteter und geplanter Büroimmobilien (siehe Kasten).

„Wir erwarten zum Jahresende einen Indexwert, der über dem von 2017 liegen wird. Und das sogar zum dreizehnten Mal in Folge“, fasst Barthauer das Ergebnis der Untersuchung zusammen. Weil im Jahr 2018 in den betrachteten deutschen Städten die Beschäftigung im Dienstleistungssektor um insgesamt 1,7 Prozent steigen soll, der Bestand an neuen Büroflächen aber nur um voraussichtlich 0,4 Prozent zunehmen wird, prognostiziert Barthauer einen Indexzuwachs um 1,4 Punkte.

Auch 2019 soll es noch einmal ein leichtes Plus geben. Erst danach rechnet der Analyst mit einer Abkühlung: „2021 dürfte der Index wieder das Niveau des Jahres 2017 erreichen.“       

Sicheres Anlageziel

Ähnlich optimistisch zeigt sich Guido Nabben, Sprecher des Maklernetzwerks German Property Partners (GPP). In vielen deutschen Großstädten, allen voran in Berlin und München, übertreffe die Nachfrage nach Büroflächen das Angebot bei Weitem – was die Büromieten auf neue Höhen und die Leerstandsquoten in den Keller trieb (siehe Grafik). „Die Konjunktur zeigt sich äußerst robust, die Wirtschaft brummt. Daher bleiben wir bei unserer Einschätzung, dass es vor 2020 kaum zu einer Entspannung an den Büromärkten kommen wird.“

Auf der Branchenmesse Expo Real, die am kommenden Montag in München eröffnet, haben die versammelten Immobilienunternehmen, -investoren, -dienstleister und -finanzierer also allen Grund zum Feiern. „Die Stimmung wird so gut sein wie schon im vergangenen Jahr“, erwartet Christian Schulz-Wulkow, als Partner beim Beratungshaus EY verantwortlich für den Immobilienbereich in Deutschland, Österreich und der Schweiz. „Und das, obwohl sich vermutlich viele die Frage stellen, wie lange das sehr gute Immobilienklima noch anhalten wird“, räumt der Branchenkenner ein.

Dabei beschreibt auch der EY-Experte die Rahmenbedingungen auf dem deutschen Markt als durchweg günstig. Die Konjunktur in Europas größter Volkswirtschaft laufe gut; gleichzeitig halte die Europäische Zentralbank (EZB) die Zinsen niedrig, um den Aufschwung vor allem in den südlichen Ländern der Euro-Zone zu stützen. „Gemessen an der ökonomischen Situation in Deutschland, sind die Zinsen immer noch zu niedrig. Das macht, abgesehen von anderen, immobilienspezifischeren Faktoren, Investments hierzulande so interessant“, erläutert Schulz-Wulkow.

Thomas Müller, Partner bei der Wirtschaftskanzlei Hengeler Mueller in Frankfurt, hat viele internationale Investoren – darunter Blackstone, Goldman Sachs und Morgan Stanley  – bei ihren Transaktionen in Deutschland juristisch begleitet. Auch er sieht kein abflauendes Interesse am hiesigen Markt: „Es ist sehr viel Kapital im Markt, und Deutschland gilt als sicheres Anlageziel.“

Das bestätigt JLL-Deutschlandchef Timo Tschammler: „Deutsche Immobilien gelten inzwischen als selbstverständlicher Bestandteil im Portfolio großer internationaler Investoren.“ Allein aus diesem Grund werde die Nachfrage hoch bleiben. 2018, prognostiziert Tschammler, würden die Investitionen in deutsche Gewerbeimmobilien erneut die Marke von 55 Milliarden Euro erreichen. „Und auch für 2019 sehen wir kein Abflauen der Nachfrage.“

Risikofaktor harter Brexit

Wenig kann die Branche also offenbar erschüttern: Weder die vollzogene Zinswende in den USA noch die zu erwartende in der Euro-Zone, weder der internationale Handelskonflikt noch die komplizierten Brexit-Verhandlungen, weder die lauter werdenden Warnungen vor einer Preisblase auf dem deutschen Häusermarkt noch die Befürchtung eines zunehmend ungesunden Immobilienkreditwachstums haben den Markt oder die Markterwartungen bislang dämpfen können. „Wir haben in den vergangenen Jahren eine ganze Menge an Risiken gesehen – bislang wurden alle abgefedert“, sagt EY-Partner Christian Schulz-Wulkow.

Mal sehen, ob das auch bei der nächsten Belastungsprobe gelingt: dem womöglich ungeordneten Austritt Großbritanniens aus der EU. Der werde, warnt Schulz-Wulkow, auch negative Folgen für die deutsche Wirtschaft mit sich bringen. Was das für die Immobilienkonjunktur bedeutet, wird man allerdings frühestens zur Expo Real 2019 wissen.

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