Wird das Büro nach der Coronakrise zum Auslaufmodell?

Ohnehin dürfte bei vielen Unternehmen kein Handlungsdruck bestehen: Üblicherweise laufen Mietverträge für Büroflächen zehn Jahre. Das verschafft vielen Unternehmen Zeit, die Lage zu analysieren. „Tiefgreifende Veränderungen werden zumeist erst dann unternommen, wenn die Verträge auslaufen“, sagt Stephan Leimbach, verantwortlich für das Bürovermietungsgeschäft bei dem Immobilienberater JLL. „Wer will schon zweimal umstrukturieren und damit Geld verschwenden?“

Einige Unternehmen, bei denen eine Entscheidung bevorsteht, gingen schon auf Nummer sicher: Sie stoppten Umzugspläne und verlängern ihren bestehenden Mietvertrag, heißt es in der Branche. Zusammen mit den Einschränkungen durch den Lockdown hatte das drastische Konsequenzen: Die Nachfrage nach neuen Büroräumen brach in den vergangenen Monaten ein.

Immobilienexperte Thorsten Lange von der DZ Bank rechnet – wie viele in der Branche – aber damit, dass sich die Nachfrage früher oder später wieder normalisiert, wenngleich „ein insgesamt moderater Nachfragerückgang der Büroflächen durch Homeoffice am wahrscheinlichsten ist“. Denn es sprechen mehrere Faktoren dagegen, dass Büros ein Auslaufmodell sind – nicht zuletzt, weil die Kosten für die Miete meist geringer sind als andere Posten wie das Personal.

Zufrieden im Homeoffice

Laur einer Umfrage des Fraunhofer Instituts kommen die Deutschen mit dem Homeoffice besser zurecht als erwartet: Die Zufriedenheit sowohl von Teammitgliedern als auch von Führungskräften liegt demnach bei 90 Prozent – und zwar in allen Branchen.

Und nicht nur die Zufriedenheit der Mitarbeiter mit ihrer Situation ist gestiegen. „Auch die individuelle Performanz und die Performanz im Team werden nun besser eingeschätzt“, kommentiert Wolfgang Prinz vom Fraunhofer-Institut für Angewandte Informationstechnik FIT die Ergebnisse.

Anfängliche Probleme durch Kommunikationsschwierigkeiten seien offenbar weitgehend überwunden. Zwar würden häufig die sozialen Kontakte vermisst. Trotzdem habe der Zwang zum Homeoffice deutlich mehr positive Aspekte gezeigt als erwartet. „Für die Unternehmen gibt es keinen einfachen Weg zurück zu alten Büroroutinen“, schlussfolgert Institutsvertreter Prinz. „Stattdessen müssen flexible Konzepte entwickelt werden, die die Anforderungen und Wünsche von Arbeitgebern und -nehmern gleichermaßen erfüllen.“

Mehr Meeting-Flächen

Welche Konzepte das genau sind, wird derzeit viel diskutiert. Zum einen herrscht in der Branche die Erwartung, dass das Büro der Zukunft nicht weniger Fläche in Anspruch nehmen dürfte. Einhellig vertreten Immobilienmanager die Meinung, dass man künftig mehr und größere Räume für Projektarbeit und Besprechungsräume brauche – gerade wenn Mitarbeiter ein paar Tage in der Woche von zu Hause aus arbeiten.

„Würde ich unser Büro in Frankfurt neu planen, würde der bereits jetzt großzügige Café-Bereich wohl noch größer ausfallen“, sagt Alexander von Erdély, Chef des Immobiliendienstleisters CBRE Deutschland. Und das, obwohl er sich gegen Veränderungen der Arbeitsweise entschieden hat.

„Wir bei CBRE Deutschland wollen nicht stärker auf Homeoffice setzen, denn wir brauchen die Kollaboration unserer Mitarbeiter, und diese Kreativität entsteht vor allem bei der gemeinsamen Arbeit an Projekten“, sagt er. Er rechnet damit, dass auch andere Unternehmen sich letztlich dagegen entscheiden, ihre Mitarbeiter verstärkt aus dem Homeoffice arbeiten zu lassen – und Beispiele dafür gibt es schon in der Vergangenheit.

Der wohl bekannteste Fall dürfte der US-Technologiekonzern Yahoo sein. Als 2013 dort die US-Managerin Marissa Mayer Chefin wurde, stoppte sie als eine ihrer ersten Entscheidungen die dort geltende Homeoffice-Kultur. Es sei absolut notwendig, dass alle Mitarbeiter im Büro anwesend seien, teilte sie in einer Mail den 11.500 Beschäftigten mit, einige der besten Entscheidungen und Erkenntnisse würden schließlich aus Gesprächen auf dem Flur oder in der Cafeteria kommen. Geschwindigkeit und Qualität würden oftmals leiden, wenn man von zu Hause aus arbeite. Außerdem fördere der persönliche Kontakt der Mitarbeiter den Gemeinschaftsgeist.

Eine Argumentation, die JLL-Manager Leimbach gut nachvollziehen kann. „Das Büro ist ein zentraler Anlaufpunkt, es ist identitätsstiftend“, es habe „die Funktion eines Dorfplatzes, eines Lagerfeuers: Man versammelt sich dort und tauscht sich aus.“ Colliers-Manager Leube teilt diese Ansicht. „Wie schaffen Sie eine Unternehmenskultur, wenn sich die Mitarbeiter nicht ausreichend häufig persönlich kennen lernen? Wie schafft man den Zusammenhalt? Wie lernt man neue Mitarbeiter an?“

Diese Faktoren seien für das Halten und Gewinnen von Mitarbeitern wichtig. Es gebe Menschen, die Arbeit im Homeoffice schätzen, sagt er, „aber es gibt auch viele Menschen, die ihre Arbeitskollegen als eine Art zweite Familie betrachten und nicht auf Dauer vollkommen aus dem Homeoffice heraus arbeiten wollen beziehungsweise auch gar nicht die Wohnfläche und Rückzugsmöglichkeiten haben“, sagt er.

Und man dürfe nicht vergessen, welche rechtlichen Auswirkungen die Einführung von Homeoffice habe – etwa der Anspruch auf Arbeitsmaterialien wie einen Bildschirm und Drucker. Auch versicherungsrechtlich kann das Arbeiten von zu Hause aus Konsequenzen haben.

Knappes Angebot

Zudem sprechen demografische Veränderungen wie die Bewegung hin zu einer Dienstleistungsgesellschaft dagegen, dass die Nachfrage nach Büroflächen langfristig einbricht. Vor zehn Jahren haben rund zwei Millionen Menschen in Deutschland studiert, heute sind es drei Millionen. „Die meisten davon werden nach Abschluss ihres Studiums wohl nicht an einer Werkbank arbeiten, sondern in einem Büro“, sagt CBRE-Deutschlandchef von Erdély. Seiner Meinung nach könnte die Nachfrage nach Bürofläche am Ende „bei 95 bis sogar 105 Prozent der Vor-Corona-Zeiten liegen“.

Und schließlich gibt es noch einen anderen Faktor, der für Zuversicht in der Immobilienbranche sorgt: das geringe Angebot. „Wir hatten noch nie nach einer Krise so wenig Angebot auf dem Markt mit so geringen Leerstandsraten“, sagt Colliers-Manager Leube. In den deutschen Großstädten sind theoretisch etwas über drei Prozent der Bürofläche frei.

Aber die Zahl täuscht, das Angebot ist vielerorts nicht existent. Schließlich werden viele Flächen saniert, sind gar nicht mehr vermietbar oder entsprechen nicht den Wünschen der Mieter. „Für begehrte Immobilien gab es früher vielleicht fünf ernsthafte Interessenten, jetzt sind es nur noch zwei“, sagt JLL-Manager Leimbach. „Aber das ist nach wie vor mehr Nachfrage als Angebot, weswegen sich die Coronakrise noch nicht in den Preisen niederschlägt.“

Mehr: Arbeitswelt nach Corona: Wie sieht das Büro der Zukunft aus?

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