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Grundsteuer Großbritannien, Schweden, USA – Wie andere Länder Boden und Beton besteuern

Bis Ende des Jahres muss ein neues Grundsteuermodell vorliegen. Beispiele aus dem Ausland zeigen, dass es einfacher, aber auch viel teurer geht.
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In England bestimmen Verkehrswerte die Grundsteuer. Quelle: imago/Loop Images
Häuser in Norfolk

In England bestimmen Verkehrswerte die Grundsteuer.

(Foto: imago/Loop Images)

Erfurt, London, New York, Stockholm, ParisDie Zeit drängt. Schon bis Ende 2019 muss die Bundesregierung ein neues Konzept für die Grundsteuerberechnung vorlegen. Am Freitag ist die nächste Beratungsrunde im Bundesfinanzministerium anberaumt. Ein Durchbruch scheint nach wie vor weit entfernt.

Es herrscht prinzipielle Uneinigkeit, ob die Grundsteuer, die Hauseigentümer jährlich zu entrichten haben, auf Basis der Immobilienverkehrswerte ermittelt werden soll oder mit einem einfacheren, wertunabhängigen Modell, das auf die Fläche von Grundstück und Wohneinheiten abzielt.

Der jüngste Kompromissvorschlag sieht vor, dass nur noch der Bodenrichtwert und die Flächen des Grundstücks sowie des Gebäudes für die Ermittlung maßgebend sein sollen. Zuvor hatte Finanzminister Olaf Scholz noch gefordert, Baujahr und Nettokaltmiete einzubeziehen. Doch bevor der Vorschlag überhaupt debattiert werden konnte, kündigte Bayerns Ministerpräsident Markus Söder am Donnerstag ein eigenes Konzept an.

Bislang dienen sogenannte Einheitswerte als Basis für die Grundsteuer, sie stammen allerdings aus den Jahren 1935 (Ostdeutschland) und 1964 (Westdeutschland) und bilden den Wert der Immobilie nur unzureichend ab. Wie hoch die absolute Grundsteuerbelastung ist, hängt von den Hebesätzen ab, die jede Kommune selbst bestimmt.

Im vorigen Jahr stufte das Bundesverfassungsgericht die Ermittlung anhand der alten Einheitswerte als überholt ein und forderte eine neue Regelung. Weil die Grundsteuer alle angeht – Vermieter können sie über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen –, hat das Gericht damit eine Debatte entfacht, die weit über die Methodik der Steuer hinausgeht.

Der Verband Wohneigentum fordert die komplette Abschaffung der Grundsteuer. Der Deutsche Mieterschutzverein nutzt die Gelegenheit, um die Umlagefähigkeit der Grundsteuer an den Pranger zu stellen.

Ein Blick ins Ausland zeigt: Die Grundsteuer zu ermitteln kann einfacher sein als die in Deutschland diskutierten Modelle. Malta verzichtet sogar komplett auf eine Grundsteuer. Andere Beispiele zeigen: Es geht noch viel teurer.

In Deutschland wurden zuletzt etwa 14 Milliarden Euro an Grundsteuern erhoben. Sie fließen in die Kassen der Kommunen. Laut einer Studie des Instituts Finanzen und Steuern aus dem Jahr 2016 beträgt der Anteil der Grundsteuer etwa 0,5 Prozent des Bruttoinlandprodukts. Damit liegt Deutschland im EU Mittelfeld.

An der Spitze steht das (Noch-)Mitgliedsland Großbritannien mit einem Wert von 3,4 Prozent. Gemessen an der Pro-Kopf-Belastung liegt Deutschland mit 149 Euro ebenfalls im Mittelfeld. Großbritannien ist auch in dieser Kategorie mit 1022 Euro nicht zu überbieten. Aber auch woanders langt der Fiskus zu.

Großbritannien: Für Gemeinden unverzichtbar

In Großbritannien heißt die Grundsteuer Council Tax. Bezahlen muss sie der jeweilige Nutzer der Immobilien, also entweder der Eigentümer, der sein Haus selbst bewohnt, oder aber der Mieter. Von dieser Regelung gibt es nur wenige Ausnahmen: So bekommen etwa Single-Haushalte 25 Prozent Rabatt, und Studenten-WGs müssen die Steuer gar nicht zahlen.

Je nach ihrem Wert sind Immobilien in acht Kategorien von A bis H eingeteilt. Die Einteilung erfolgt auf Basis des Verkehrswerts von 1991. Die genaue Höhe der Council Tax variiert aber stark von Kommune zu Kommune. Sie wird jedes Jahr von den Kommunalverwaltungen neu festgelegt.

Im Landesteil England stieg die durchschnittliche Steuer in der mittleren Kategorie D von 568 Pfund im Jahr 1993 auf 1671 Pfund im Jahr 2018. Die Zentralregierung in London gibt einen Prozentsatz vor, um den sie maximal angehoben werden darf.

Die Einnahmen aus der Grundsteuer fließen an die Kommunen, für die sie eine große Bedeutung einnehmen. Schließlich stellen sie mit im Schnitt 99,8 Prozent nahezu sämtliche Einnahmen der Kommunen. Mit dem Geld werden kommunale Aufgaben wie Müllabfuhr und Straßenreinigung bezahlt.

Da die Grundsteuer zu den unbeliebtesten Steuern zählt, hatten die Konservativen, die seit 2010 an der Regierung sind, mehrere Jahre lang die Steuer eingefroren. Inzwischen lässt sich das angesichts der Inflation nicht mehr durchhalten, die Steuer steigt daher wieder. Sie ist auch deshalb umstritten, weil sie Durchschnittsmieter proportional stärker belastet als Bewohner von Luxusvillen.

USA: Teure Angelegenheiten

Für viele Hausbesitzer in den USA ist die Grundsteuer die zweitgrößte Ausgabe nach den Hypothekenzahlungen. Sie wird von den Kommunen erhoben und schwankt je nach Region stark. Die Steuer bezieht sich auf den Wert des Hauses inklusive Grundstück, der einmal im Jahr entweder direkt geschätzt wird oder sich durch Vergleichswerte ermittelt, zum Beispiel, wenn ein vergleichbares Haus in der Nachbarschaft verkauft wurde.

Wer glaubt, dass sein Grundstück zu hoch bewertet wurde, hat das Recht, Einspruch einzulegen. Der durchschnittliche amerikanische Haushalt zahlt 2.197 Dollar im Jahr an Grundsteuer, wie eine Analyse des Vergleichsportals Wallethub zeigt. In Deutschland liegt der Durchschnitt laut einer Studie von IW Consult bei 470 Euro.

Grundsätzlich gilt: In von Republikanern geführten Bundesstaaten ist die Grundsteuer niedriger als in Staaten, die einen demokratischen Gouverneur haben. Im Bundesstaat Hawaii fällt sie mit 0,27 Prozent am geringsten aus. Ein Haus kostet im Mittel 538.400 Dollar, die jährliche Grundsteuer kommt damit auf 1459 Dollar. Am höchsten ist die Abgabe mit 2,4 Prozent in New Jersey. Ein Haus kostet hier im Mittel zwar nur 316.400 Dollar.

Die dafür fällige Steuer beläuft sich jedoch auf 7610 Dollar. Hohe Steuern können es etwa für Senioren unattraktiv machen, ein Haus zu besitzen. Auch schrecken sie vor allem in hochbesteuerten Gegenden oft potenzielle Käufer ab.

Für die Kommunen ist die Grundsteuer eine wichtige Einnahmequelle, um unter anderem die Polizei, Schulen und Büchereien zu betreiben, heißt es bei der Tax Foundation, einem auf Steuern spezialisieren Think Tank.

Schweden: Skandinavische Nüchternheit

Bis 2008 zahlten Schweden eine staatliche Grundsteuer. Nach einer Neuregelung wurde sie jedoch durch eine kommunale Immobilienabgabe ersetzt. Sie beträgt derzeit 0,75 Prozent des vom Finanzamt festgelegten Einheitswerts, doch maximal 7 812 Kronen pro Jahr (etwa 752 Euro).

Für die schwedischen Kommunen ist die Grundsteuer eine wichtige Einnahmequelle. 2017 flossen so 13,4 Milliarden Kronen (1,3 Milliarden Euro) in die Kassen. Der Staat ging mit 700 Millionen Kronen nahezu leer aus.

Bewertungsgrundlage ist ein Einheitswert, der alle drei Jahre vom Finanzamt neu festgelegt wird. Das Verfahren zur Ermittlung des Werts ist recht einfach: Die Behörde wertet die Kaufstatistik in einem festgelegten Gebiet aus und ermittelt so den durchschnittlichen Kaufpreis eines Objekts in der Region. Von diesem Wert werden 0,75 Prozent als Immobiliengebühr pro Jahr fällig.

Es wird dabei nach Grundstück und Gebäude unterschieden. Besitzt man ein altes Gebäude in einer attraktiven Lage, wird die Bewertung des Hauses niedrig, die des Grundstücks dagegen hoch ausfallen. In der Berechnung wird außerdem berücksichtigt, ob das Gebäude kürzlich renoviert worden ist. Wer ein neues Dach oder neue Fenster installiert hat, muss mit einer höheren Immobilienabgabe rechnen.

Bei Eigentumswohnungen gilt ein ähnliches Bewertungsprinzip. Allerdings beträgt die Grundsteuer nur 0,3 Prozent des Einheitswerts. Um die akute Wohnungsnot zu bekämpfen, hat die Regierung beschlossen, dass Eigentümer von nach 2012 gebauten Wohnungen oder Häusern in den ersten 15 Jahren keine Grundsteuer bezahlen müssen.

Frankreich: Fiskus greift doppelt zu

In Frankreich fallen die „Taxe foncière“ (Grundsteuer) und die Wohnsteuer (Taxe d‘habitation) an. Die Wohnsteuer muss vom Mieter gezahlt werden, die Grundsteuer vom Besitzer. Wohnt er in seiner eigenen Immobilie, zahlt er beide.

Die Grundsteuer wird nach dem Mietwert der Immobilie berechnet. Der Mietwert entspricht einer Jahresmiete und geht für bebaute Grundstücke auf 1970 zurück, für unbebaute auf 1960. Für bebaute Grundstücke gibt es dann einen Abschlag von 50 Prozent auf den Mietwert, für unbebaute Grundstücke 20 Prozent – das ergibt den Basisberechnungswert.

Dieser wird jährlich von der Regierung angehoben, um der Entwicklung der Mieten zu folgen, oft nur ein Prozent. Zusätzlich erheben die Kommunen in Frankreich sehr unterschiedliche Prozentsätze auf die Basiswerte. Laut dem nationalen Verband der Immobilieneigentümer (UNPI) stieg die Grundsteuer innerhalb von fünf Jahren bis 2017 um fast zwölf Prozent.

Eine Wohnung im Pariser Osten mit 25 Quadratmetern kostet etwa 230 Euro Grundsteuer, ein Haus von 110 Quadratmetern mit kleinem Garten 1200 Euro. Unbebaute Baugrundstücke werden von vielen Kommunen mit Aufschlägen von 25 Prozent belegt – eine Maßnahme gegen Spekulation.

Präsident Emmanuel Macron will die zusätzlich fällige Wohnsteuer bis 2020 für den Erstwohnsitz abschaffen. Seit diesem Jahr schon müssen sie nur noch die reichsten 20 Prozent der Franzosen zahlen.

Die Wohnsteuer richtet sich nach Größe der Wohnung und des Grundstücks, dem Vermietungswert von 1970 und teilweise dem Einkommen. Sie wird von den Kommunen erhoben und ist deshalb unterschiedlich hoch. Für Zweitwohnsitze fallen mehr Abgaben an.

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