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Häusermarkt Deutsche Gewerbeimmobilien so gefragt wie noch nie

Das Marktsegment hat 2018 einen Umsatz von mehr als 60 Milliarden Euro verzeichnet – Rekord. Und es ist unwahrscheinlich, dass der Boom bald abreißt.
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Wegen der niedrigen Zinsen, einer guten Konjunktur und steigender Mieten soll die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien hoch bleiben. Quelle: Bert Bostelmann für Handelsblatt
Bürogebäude im Boom

Wegen der niedrigen Zinsen, einer guten Konjunktur und steigender Mieten soll die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien hoch bleiben.

(Foto: Bert Bostelmann für Handelsblatt)

FrankfurtSymbolischer hätte das Jahr 2018 am Gewerbeimmobilienmarkt gar nicht abschließen können, als mit drei Großdeals: Die taiwanesische Versicherungsgesellschaft Fubon Life hat den Eurotower im Frankfurter Bankenviertel gekauft. Für den 148-Meter-Turm sollen die Taiwaner laut Medienberichten rund 530 Millionen Euro gezahlt haben.

Nur wenige Tage zuvor wechselte – ebenfalls in Frankfurt – das Eurotheum mit einem Investitionsvolumen von 250 Millionen Euro den Besitzer. In München erwarb ein Konsortium für 390 Millionen Euro den Bürokomplex Oskar. Allein diese drei Transaktionen schlugen also mit mehr als einer Milliarde Euro Umsatz zu Buche.

2018 geht als Rekordjahr in die Geschichte ein. Mehr als 60 Milliarden Euro wurden am Gewerbeimmobilienmarkt umgesetzt, so viel wie noch nie. Ein Ende des Immobilienbooms ist nicht in Sicht. Deutsche, europäische und globale Investoren sind weiter auf der Suche nach deutschem Betongold. 2019 dürfte das zehnte Boomjahr in Folge werden, glauben Marktexperten.

„Noch bemerkenswerter als der Umsatzrekord im letzten Jahr ist die Tatsache, dass nun schon im vierten Jahr in Folge mehr als 50 Milliarden Euro in deutsche Gewerbeimmobilien investiert wurden. Das ist einmalig in der Geschichte des deutschen Investmentmarktes und verdeutlicht Deutschlands starke Stellung als sicherer Anlagehafen noch stärker als der Umsatzrekord“, kommentiert Marcus Lemli, Deutschland-Chef des Immobiliendienstleisters Savills.

Besonders beliebt waren Büros, Handels- und Logistikflächen in den sieben größten Städten Berlin, München, Hamburg, Frankfurt, Köln, Düsseldorf und Stuttgart. Mehr als die Hälfte der Transaktionssumme verteilt sich auf diese Ballungsgebieten.

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Das Geschehen am Frankfurter Markt stellte aber alle anderen in den Schatten: Erstmals in der Geschichte seien hier in einer Stadt Objekte für mehr als zehn Milliarden Euro verkauft worden, zeigt die Statistik von Savills. Der Wert von 10,23 Milliarden Euro liege 36 Prozent über dem Vorjahresresultat. Zwei Drittel steuerten Einzelverkäufe bei.

Neben dem Eurotower und dem Eurotheum wechselten beispielsweise auch der Omniturm (700 Millionen Euro), das Trianon (670 Millionen Euro), das Gallileo (356 Millionen Euro) oder der Global Tower (340 Millionen Euro) den Besitzer.

In den Zahlen des Umsatzrekordes sind gewerbliche verkaufte Wohnportfolien noch nicht enthalten. Das Transaktionsvolumen für Wohnportfolien mit mehr als 50 Objekten beläuft sich laut CBRE auf weitere 17 Milliarden Euro.

Kaufpreise steigen stärker als Mieten

Der weiter wachsende Online-Handel sorgt für Verschiebungen am Immobilienmarkt: Logistik gehört dank den steigenden Anteilen des Online-Handels zu den Gewinnern im Immobiliensektor. An Einzelhandelsimmobilien verlieren Investoren hingegen zunehmend das Interesse.

Mit einem Anteil von 13 Prozent am gesamten gewerblichen Immobilienmarkt (inklusive Wohnen) sind sie zwar die zweitgrößte Assetklasse hinter den Büros (37 Prozent). Doch zeigt sich hier ein immenser Bedeutungsverlust in der jüngsten Vergangenheit. Noch vor wenigen Jahren wären Handel und Büros fast gleichauf gewesen, heißt es in der Analyse von JLL.

Doch der Umsatz schrumpfte auch im vergangenen Jahr. Da half selbst die von René Benko eingefädelte Fusion von Karstadt und Kaufhof nichts, die dem Segment rund zwei Milliarden Umsatz bescherten.

Ein weiteres Indiz für den Abwärtstrend ist, dass dies die einzige Immobilienklasse ist, in der die Renditen zuletzt wieder stiegen. In den anderen Klassen lässt die hohe Nachfrage die Kaufpreise stärker steigen als die Mieten, was zu niedrigeren Renditen führt.

Konnten Investoren bei Bürokomplexen in den Top-7-Städten 2010 noch Renditen von fünf Prozent erwarten, sind es heute kaum mehr als drei Prozent. In München fiel zuletzt auch diese Marke.

2019 wird kein neues Rekordjahr, in dieser Prognose sind sich die Immobilienexperten einig. Es werde aber auch kein schwaches Jahr, im Gegenteil: „Die Deal-Pipeline ist auch nach dem Transaktionsmarathon der vergangenen Monate nicht abgearbeitet. Der Anlagedruck auf Immobilien bleibt unter dem Einfluss der Nullzinspolitik der EZB und fehlender Anlagealternativen bis in die zweite Jahreshälfte bestehen“, blickt Matthias Leube, Deutschland-Chef von Colliers International voraus.

Colliers-Chef Leube rechnet 2019 mit bis zu 58 Milliarden Euro Umsatz. Tschammler von JLL hält bis zu 55 Milliarden für möglich. BNP Paribas-Deutschland-Chef Piotr Bienkowski rechnet mit 55 bis 60 Milliarden Euro.

Das Transaktionsgeschehen werde sich ungeachtet der Spekulationen um mögliche Auswirkungen einer Zinswende auch 2019 auf hohem Niveau weiter fortsetzen. Grenzen gebe es einzig „durch das mangelnde Angebot an investmentfähigem Produkt“, prognostiziert auch Fabian Klein, Investment-Chef von CBRE in Deutschland.

Der Deutschland-Chef von JLL, Timo Tschammler, sorgt sich zwar um die Verwerfungen in der Weltwirtschaft. Direkte Konsequenzen für den deutschen Immobilienmarkt sieht er aber noch nicht: „Neben den fehlenden Alternativen entscheiden sich immer mehr Investoren für eine Erhöhung ihrer Immobilienanlagequoten. Zahlreiche Pensionsfonds und Versicherungen haben einen immensen Kapitaldruck und bereits kleine Veränderungen in der Anlagestrategie haben enorme quantitative Effekte auf den Immobilienmarkt.“

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