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Halbjahresbilanz Bürotürme massenhaft zu verkaufen – deutscher Gewerbeimmobilienmarkt auf Rekordniveau

Der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt boomt wie der Wohnungsmarkt. Von einer Krise gibt es in der Branche im neunten Jahr des Aufschwungs keine Spur.
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In Frankfurt stehen die meisten Wolkenkratzer in Deutschland. Die Mainmetropole ist der wesentliche Treiber für steigende Umsätze im Gewerbeimmobilienmarkt. Quelle: dpa
Bankenviertel in Frankfurt am Main

In Frankfurt stehen die meisten Wolkenkratzer in Deutschland. Die Mainmetropole ist der wesentliche Treiber für steigende Umsätze im Gewerbeimmobilienmarkt.

(Foto: dpa)

DüsseldorfDer deutsche Gewerbeimmobilienmarkt läuft heiß – und peilt auch in diesem Jahr ein neues Rekordniveau an. Den Halbjahresumsatz beziffert der weltweit aktive Immobiliendienstleister CBRE auf 25,3 Milliarden Euro. Das entspricht nicht ganz der Hälfte des anvisierten Jahresumsatzes von 60 Milliarden Euro. Aber traditionell ist das letzte Quartal das umsatzstärkste.

Fabian Klein, Investmentchef Deutschland von CBRE, weiß, dass er optimistisch sein kann: „Es sind einige Türme im Markt.“ Das bedeutet, dass noch viele Tausend Quadratmeter Bürofläche den Besitzer wechseln werden, vornehmlich in Frankfurt, wo die meisten Wolkenkratzer in Deutschland stehen. Und bei Türmen dürfte es jedes Mal um dreistellige Millionenbeträge gehen.

In einem Monat beginnt die Expo Real in München, die wichtigste Immobilienmesse in Europa im Herbst. Schon jetzt zeichnet sich ab, dass die Branchenvertreter frohgelaunt anreisen werden. Die Lehman-Pleite am 15. September vor zehn Jahren ist vergessen. Sie hat dafür gesorgt, dass Immobilien- und anschließend Finanzmärkte weltweit kollabierten. 2009 erreichte der Gewerbeimmobiliensektor nur knapp elf Milliarden Euro Umsatz, also ein Sechstel von dem, was in diesem Jahr denkbar ist.

Die alten Hasen in der Branche rechnen biblisch, nämlich dass nach fetten sieben Jahren sieben magere Jahre kommen. Doch die Regel scheint außer Kraft gesetzt. Denn danach hätte es im vergangenen Jahr bereits abwärts gehen müssen. Auch jetzt sehen die CBRE-Vertreter „keine Anzeichen einer Krise“. Das gilt nicht nur für den Investmentmarkt, sondern auch für den Vermietungsmarkt. „Der läuft bundesweit sehr, sehr gut“, sagt Carsten Ape, für das Vermietungsgeschäft von CBRE in Deutschland verantwortlich.

Er hat dabei vor allem den Büromarkt im Blick, den wichtigsten Sektor auf dem Gewerbeimmobilienmarkt. Die CBRE-Vertreter sind mit der positiven Einschätzung nicht allein. „Die Leerstände sinken, die Mieten steigen im Durchschnitt und in der Spitze und es besteht ein deutlicher Nachfrageüberhang“, freut sich auch Sebastian Zehrer, Research-Chef der Unicredit-Immobilienverwaltungsgesellschaft Wealth Cap.

In den sieben Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Köln, Hamburg, München und Stuttgart werden bis zum Jahresende erstklassige Büroobjekte im Schnitt für 30 Euro im Monat pro Quadratmeter vermietet werden, ist WealthCap überzeugt. Mit der Aussicht auf weiterhin deutlich steigende Mieten rechtfertigen Investoren auch die Wahnsinnspreise, die sie inzwischen für Gewerbeimmobilien zahlen.

Die horrenden Preise werden von institutionellen Investoren wie Versicherern, Altersvorsorgeeinrichtungen und Kreditinstituten im In- und Ausland bezahlt, weil diese nicht wissen, wohin mit dem ihnen zufließenden Geld. Es sind zu wenige Gebäude im Angebot – der Nachfrageüberhang treibt die Preise.

Die zehnjährige Bundesanleihe ist zwar wesentlich sicherer, bringt aber nur eine Rendite, die sich die meiste Zeit in diesem Jahr unter 0,5 Prozent bewegte. Aus diesem Grund erscheinen Immobilieninvestments als bessere Alternative.

Es fehlt an passenden Grundstücken

Wieder greift das Gesetz von Angebot und Nachfrage. Die Mieter müssen höhere Nutzungsentgelte akzeptieren, weil inzwischen insbesondere Büro- und Logistikflächen knapp sind. In Deutschlands Innenstädten kämpfen Büro- und Wohnprojektentwickler um Grundstücke.

In Deutschland müssten circa 400.000 Wohnungen jährlich gebaut werden, was unter anderem nicht gelingt, weil die Grundstücke fehlen. Viel Entwicklungskapazität sei in Richtung Wohnen gegangen, stellt CBRE-Experte Ape fest. Das fehlende Angebot münde in stark steigende Mieten.

Der Gewerbeimmobilienmarkt ist zwar ein Markt für Profis. Doch was dort geschieht, sollte Privatpersonen nicht kalt lassen. Schließlich werden ihre Lebensversicherungsprämien und Alterszusatzvorsorgen auf diesem Markt investiert. Nicht zu vergessen mehrere Hunderttausend Kleinanleger, deren Überweisungen an Offene Immobilienfonds inzwischen zu einem Vermögen von rund 92 Milliarden Euro angeschwollen sind.

Etwa 35 Prozent dieses Betrages stecken in deutschen Gewerbegebäuden, weitere knapp 50 Prozent in europäischen. Wenn die Mieteinahmen der Fonds zunehmen, können diese mehr Geld ausschütten. Steigende Preise ziehen die Bewertungen der Fondsimmobilie allmählich in die Höhe, sodass die Anteilswerte nach oben gehen.

Das ganze Spiel funktioniert auch in die andere Richtung – und zwar für alle Marktteilnehmer. Wenn die Konjunktur einbricht, sinkt das Interesse an Gewerbeflächen und die Mieten geben wieder nach. Die Wiedervermietung gelingt nur zu niedrigeren Mieten, der Leerstand steigt, die Mietrendite nimmt ab. Dies geschah ganz massiv vor 16 Jahren, als die Dotcom-Blase platzte.

Die Finanzkrise führte einerseits dazu, dass hochverschuldete Investoren ihre Kredite nicht mehr bedienen konnten und unbedingt verkaufen wollten. Mögliche Investoren bekamen keine Fremdfinanzierung. Die Nachfrage brach ein, die Preise gingen in den Keller. Die Banken saßen auf Immobilien, die weniger wert waren als die Kredite, die sie dafür gegeben hatten.

Banken bleiben vorsichtig bei der Kreditvergabe

Zumindest die massenhafte Überschuldung von Investoren dürfte nicht wieder auftreten. WealthCap-Analyst Zehrer beobachtet, dass sich die Banken von der allgemeinen Euphorie der Branche weiterhin nicht mitreißen lassen. Für ihn signalisieren die leicht rückläufigen Neukreditvergaben, dass die Institute bei ihren strikten Vergaberichtlinien bleiben.

Die Makler sehen trotz Konjunkturrisiken wie dem Ausscheiden der Briten aus der Europäischen Union (EU) oder dem von US-Präsident Donald Trump angezettelten Handelskrieg mit der EU und China keine Anzeichen für eine Krise.

Notenbanker beobachten den Immobilienboom dagegen mit Skepsis. Die nächste Krise im europäischen Finanzsystem wird aus Sicht von Daniele Nouy womöglich vom Immobilienmarkt ausgehen. Das sagte die oberste EZB-Bankenwächterin in einem am Mittwoch veröffentlichten Interview mit der lettischen Nachrichtenagentur Leta.

In der Vergangenheit seien viele Krisen mit dem Immobilienmarkt verknüpft gewesen. Nouy wie auch die Bundesbank haben primär überhitzte Preise in deutschen Großstädten im Auge. Doch es war die von der Lehman-Pleite ausgelöste weltweite Finanzkrise, die den Gewerbeimmobilienmarkt ruinierte und letztendlich dazu geführt hat, dass Anleger deutscher Offener Immobilienfonds Hunderte Millionen Euro verloren.

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