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Immobilenkrise Spaniens Hauspreise brechen ein

Nach Jahren des Booms rutschen die iberischen Bauunternehmen und Projektentwickler tief in die Krise. Ob die Immobilienbranche sich noch einmal fangen kann und weich landet, ist fraglich. Die Arbeitslosigkeit wird wohl erst einmal steigen.
In den letzten Jahren erlebte die spanische Bauindustrie noch einen Boom. Foto: ap

In den letzten Jahren erlebte die spanische Bauindustrie noch einen Boom. Foto: ap

MADRID. Die Hiobsbotschaften reißen nicht ab: Beinahe täglich berichten spanische Zeitungen über neue Konkurse von Wohnungsbau- und Immobilienunternehmen. Colonial, Cosmani, Habitat, Martinsa-Fadesa oder Detinsa lauten etwa die Namen der Opfer, die alle eines gemeinsam haben: Sie haben sich in den vergangenen Jahren zu sehr auf stetig steigende Wohnimmobilien-Preise verlassen, sind zu schnell gewachsen und haben sich dabei zu hoch verschuldet.

Doch mit der internationalen Finanzkrise stiegen die Zinsen, und die Kredite versiegten. Das schwächt zunächst die Nachfrageseite, denn die zum Bauen nötigen Hypothekenkredite sind teurer und rarer geworden. Zahlen des nationalen Statistikinstituts INE zufolge ging die Nachfrage nach Wohnungen im Januar um 27 Prozent gegenüber dem Vorjahr zurück. Am schlimmsten traf es die Balearen und Katalonien mit mehr als 40 Prozent Minus. Eine ähnliche Dynamik zeigt sich bei Hypotheken: Wegen der geringeren Nachfrage nach Finanzierungen, aber auch wegen strengerer Anforderungen der Banken sank die Zahl der Immobiliendarlehen im Januar laut INE um 26 Prozent, das Kreditvolumen für Hypotheken um 28 Prozent.

Die schwache Nachfrage stürzt nun den hochverschuldeten Immobilienanbieter in die Krise. Es fehlt die nötige Liquidität, um Schulden zu bedienen, und die Banken verweigern eine Refinanzierung. Zunächst hatten Projektentwickler noch versucht, die Krise auszusitzen, in der Hoffnung, dass das Zinsniveau wieder sinken und die Nachfrage sich erholen werde. Doch stattdessen kündigt sich ein gigantischer Angebotsüberhang auf dem Wohnungsmarkt an. "In den vergangenen drei Jahren haben Bauunternehmen mit dem Bau von etwa zwei Millionen Wohnungen begonnen, die zu einem Zeitpunkt auf den Markt kommen, wenn demographische Faktoren und Kaufkraft weniger Appetit auf Wohnungskauf versprechen", weiß Javier Pérez de Azpillaga von Goldman Sachs.

Erst in diesem Jahr beginnt der Bausektor zu reagieren. Wurden 2007 noch 600 000 Wohnungen genehmigt, werden es in diesem Jahr nach offizieller Schätzung nur noch weniger als die Hälfte sein, im kommenden Jahr etwa 300 000. "Der Schrumpfungsprozess wird in den nächsten Monaten die Arbeitslosigkeit erhöhen und die Bilanzen von Bauträgern und Bauunternehmen sowie von den finanzierenden Banken und Sparkassen belasten", meint Pérez de Azpillaga.

Bisher versuchten die Immobilienfirmen, die Preise stabil zu halten. Deutliche Preisnachlässe gibt es bisher lediglich bei gebrauchten Wohnungen, gleichzeitig ist der Verkauf in diesem Bereich aber noch stärker zurückgegangen als bei den Neuwohnungen, da viele Besitzer mit dem Verkauf abwarten. Doch ein Bericht des Madrider Bauträgerverbands Asprima diese Woche ging davon aus, dass es in diesem Jahr zu einem realen Preisrückgang von acht Prozent für Neuwohnungen kommen wird - nach 16 Jahren ununterbrochenen Anstiegs. Für 2009 erwartet Asprima nominal unveränderte Preise, also ebenfalls einen realen Rückgang.

Wie geht es weiter in Spanien? Noch immer halten viele Experten eine weiche Landung mit graduellen Preisrückgängen und ein Ende der Krise binnen zwei Jahren für möglich und betonen, dass das durch den Immigrantenzustrom bedingte Bevölkerungswachstum und die gesellschaftliche Entwicklung Spaniens - hohe Scheidungsraten, Tendenz zum Single-Haushalt - nach wie vor für eine große Nachfrage sorge. "Voraussetzung für eine weiche Landung ist, dass die Preise schnell auf ein neues Gleichgewicht sinken, dass sich das internationale Zinsniveau stabilisiert und dass bereits genehmigte Wohnungsbauprojekte vorerst zurückgestellt werden ", sagt José Ramón Fontana Usón vom katalanischen Institut für Bautechnologie (ITeC). Sollten sich die Ungleichgewichte aber als zu groß erweisen, "dann gibt es keinen leichten Ausweg, ein aufgeblähter und überschuldeter Immobiliensektor mit großen Beständen an unverkauften Wohnungen muss auf ein normales Maß zurückschrumpfen", meint Perez de Azpillaga von Goldman Sachs. Fontana Usón von ITeC ist vorerst optimistisch: "Bleiben wir erst einmal bei der Annahme, dass 2008 und 2009 Jahre der Anpassung sein werden, sicherlich traumatischer als noch Anfang 2007 geglaubt, aber mit der Hoffung, dass die Nachfrage zurückkehren wird."

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