Immobilien: Deshalb steckt Chinas Immobilienwirtschaft in der Krise

Schon der Taxifahrer in Ningbo, der mich vom Bahnhof in die Stadt bringt, sieht wenig Grund zum Optimismus. „Das Geschäft läuft dieses Jahr viel schlechter“, sagt er. Weniger Gäste am Bahnhof, weniger Geschäftsreisende, die er zu Terminen in der Stadt südlich von Shanghai fährt. Dabei hat der Taxifahrer vom jahrzehntelangen Boom Ningbos als Hafen- und Wirtschaftsstandort in der reichen Provinz Zheijiang an Chinas Ostküste profitiert. Der ist vorerst vorbei, seit China unter den Folgen der Coronapandemie und der Immobilienkrise leidet – was er persönlich zu spüren bekommt. Nur noch 4000 bis 5000 Yuan netto verdient er im Monat, umgerechnet 500 bis 630 Euro. In einer reichen Stadt mit hohen Mieten könne er davon kaum überleben, sagt der Mann. Überleben – ein Stichwort, das kaum zum Wirtschaftswunderland China passt, in dem es jahrelang nur aufwärtszugehen schien. Doch selbst die Metropolen Shanghai, Shenzhen oder Peking leiden unter Leerstand und Konsumflaute. Einst stand die Immobilienwirtschaft für ein Viertel der gesamten Wirtschaftsleistung – mit allen Effekten für die Zulieferindustrie. Das Überangebot an Wohnungen drückt nun die Preise, vielerorts ragen unfertige Hochhäuser in den Himmel. Besonders betroffen sind kleinere und mittlere Städte, die sich bisher aus Steuereinnahmen und Grundstücksverkäufen an große Bauherren finanziert haben. Doch sich neu zu erfinden fällt einer Stadt wie Ningbo schwerer als dem viel größeren Nachbarn Shanghai, der mit dem Schnellzug in zwei Stunden zu erreichen ist. Nicht anders ergeht es Jiaxing, einer kleineren Stadt zwischen Hangzhou und Shanghai. Ich besuche beide Städte, um Wohnungen zu besichtigen und mit Maklern und Passanten zu sprechen, die ihre Städte am besten kennen. Ningbo, eine Stadt mit rund neun Millionen Einwohnern im Verwaltungsgebiet, liegt inmitten grüner Hügel südlich von Shanghai. Sein Hafen ist einer der wichtigsten Chinas, die Stadt ist seit Jahrhunderten eines der Handelstore zu den chinesischen Märkten – und Aachens Partnerstadt. Mir sitzt ein Immobilienmakler gegenüber, der zwar gut gelaunt ist, aber keine weiteren Erfolgsgeschichten erzählen möchte. „Die Situation ist verrückt“, sagt Xu Zhiwei. „Die Leute in der Branche sind nicht mehr zuversichtlich, auch weil sie nicht wissen, ob die Preise weiter fallen werden.“ Laut Statistiken der Stadtverwaltung hat sich das Volumen für den Handel mit neu gebauten Wohnungen und Häusern zwischen Januar und Juli 2024 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum mehr als halbiert. In Yinzhou, dem Stadtteil, in dem Xu sein Büro hat, sogar um 68 Prozent. Der Makler arbeitet seit sechs Jahren für die Immobilienagentur Deyou im reichen Stadtteil Yinzhou. Die Gegend gilt als besonders entwickelt und wohlhabend. Palmen säumen die Straße vor dem Büro, daneben steht ein Einkaufszentrum, das ebenso wenig belebt wirkt wie die Straßen des Viertels. Xu ist gleichwohl kaum aus der Ruhe zu bringen, ich bin in der Stunde meines Besuchs der einzige Kunde im Laden. „Es ist eine gute Zeit, eine Wohnung zu kaufen“, sagt der Makler, „auch wenn die Preise fallen“. Aber man bekomme gute Konditionen. Wie hoch mein Budget sei, fragt er. Fünf Millionen Yuan, sage ich, etwa 635.000 Euro. „Dann kannst du dir gleich mehrere Wohnungen kaufen.“ Er zeigt mir seine Angebote. Auf einem Computerbildschirm scrolle ich durch mehr als 200 Wohnungsbeschreibungen. Quadratmeter, Preise, Lage. Was auffällt: Viele Wohnungen sind seit mehr als einem Jahr im System, unverkauft, echte Ladenhüter. Eine Wohnung mit mehr als 130 Quadratmetern ist seit sagenhaften 825 Tagen im System, in einer anderen Anlage datiert der letzte Verkauf einer Wohnung vom 26. April. Alles fein säuberlich registriert, eine Albtraumstatistik für jeden Makler. Das Angebot wächst weiter, obwohl es kaum Nachfrage gibt: „Viele Eigentümer, die eine oder mehrere Wohnungen als Kapitalanlage halten, wollen sie schnell loswerden“, sagt Xu – „weil die Preise weiter fallen“. Den Preisverfall der vergangenen Monate hält er minutiös auf Sheets nach. Das Problem der Makler ist auch ein Problem der Stadt. Aus dem städtischen Haushalt geht hervor, dass die Einnahmen der Stadt in den ersten sieben Monaten des Jahres um 23,5 Prozent zurückgegangen sind. Wenig überraschend ist der Hauptgrund für die Misere: Die Einnahmen aus Grundstücksverkäufen an Bauträger sind um 25,4 Prozent eingebrochen. Der Druck auf die Politik ist enorm. Verwaltung und die Banken steuern mit einem Bündel von Maßnahmen gegen. Höhere Kreditlimits für Käufer, niedrigere Zinsen für Darlehen, neue Fonds und die Aufhebung des Verbots für Auswärtige aus anderen Städten, Wohnungen zu kaufen. Vielerorts können jetzt Ausländer wie ich kaufen, das war nicht immer so. „Aber um ehrlich zu sein“, sagt Makler Xu, „wenn die Preise hier wieder steigen sollen, müssen endlich wieder mehr Leute nach Ningbo kommen.“ Das sei aber nicht der Fall, seit die Wirtschaft insgesamt an Dynamik verloren habe. Vor Jahren, sagt der Mittdreißiger, sei er noch optimistisch gewesen, inzwischen sei er skeptisch geworden. „Wo ist die Talsohle des Preisverfalls? Niemand weiß es.“ Der Niedergang seiner Branche kostet ihn auch persönlich viel Geld, rechnet er vor, denn sein Gehalt hat einen hohen variablen Anteil. Im ersten Jahr verdiente er rund 10.000 Euro, im zweiten mehr als 30.000 Euro – 2023 waren es umgerechnet nur noch 7600 Euro. Solche Abstürze führen zur Konsumflaute. Anders als die meisten Deutschen haben Chinesen weniger Probleme, über Geld zu sprechen und ihr Gehalt zu offenbaren. Ich fahre weiter nach Jiangbei, Ningbos Stadtteil mit dem größten Preisverfall bei Immobilien. Die Gegend ist weniger entwickelt, zu weit draußen, zu schlecht angebunden, gerade erst im Aufbau begriffen. Aber die Preise sind besonders niedrig. Ein Projekt des Bauträgers Greentown mit mehr als 1400 Wohnungen ist nach Angaben des Unternehmens komplett ausverkauft – eine echte Seltenheit im krisengebeutelten China. 15.000 Yuan, umgerechnet 1900 Euro, kostet der Quadratmeter hier, ein Vorzeigeprojekt, in das auch der Staat investiert hat. Familien sollen hier wohnen, der Bauträger wirbt mit Schulen in der Nachbarschaft – aber als Ausländer darf ich hier nicht kaufen. Gegenüber allerdings schon. Der Makler von Yongwang Real Estate, nennen wir ihn Herrn Lin, ist nicht minder erpicht darauf, mir seine Wohnungen zu verkaufen. 500 seien bei ihm auf dem Markt, sagt er. Anfang des Jahres seien es noch 50 oder gar 60 pro Monat verkaufte Einheiten gewesen, jetzt gehe kaum noch was. Das liege an den heißen Temperaturen im Hochsommer, wenn es 35 oder mehr Grad seien, da komme niemand zur Besichtigung. „Aber die Situation hat sich auch so verschlechtert“, sagt er. Früher habe er als Ebay-Händler gearbeitet, das sei im Vergleich das leichtere Geschäft gewesen. Wir besichtigen eine der Wohnungen. Es ist ein großer braun verputzter Wohnblock, drei Minuten zu Fuß entfernt. Der Eingangsbereich sieht unfertig aus, wir treten durch ein schiefes Metalltor ein. 88 Quadratmeter, ein überdachter, in Glas gefasster Balkon. Nichts Besonderes, denke ich, solide, wahrscheinlich bezahlbar. Knapp 1,3 Millionen Yuan, rund 165.000 Euro, verlangt der Eigentümer. Aber da lasse sich etwas machen, sagt der Makler, während ich mich frage, wie sich das eine chinesische Familie leisten soll, angesichts von Gehältern, die selbst bei Akademikern oft kaum mehr als 1500 Euro betragen. Doch Chinesen rechnen anders: Für eine Wohnung dieser Qualität und Größe zahlt man normalerweise mindestens um die 400 Euro Miete im Monat. Da es nur wenige Möglichkeiten gibt, für das Alter vorzusorgen und auch Arbeitslosigkeit oft nur unzureichend abgesichert ist, bedeutet mietfreies Wohnen Sicherheit im Alter. Doch die ist zunehmend bedroht, wenn der Wert der Wohnungen angesichts des Überangebots in den Keller rutscht. Der Makler rät mir zum Investment, warnt aber: „Man braucht einen langen Atem.“ Wir stehen im offenen Flur, er zündet sich eine Zigarette an. Sein Rat an mich: „Wenn du wieder verkaufen willst, dann nicht in drei Jahren – sondern vielleicht in zehn.“ Ob sich Chinas Immobilienkrise dann gelegt hat? Seit mehr als einem halben Jahr lebe ich in Shanghai. Wo man auch hinkommt, in den großen und mittleren Metropolen entstehen an vielen Ecken neue Büro- und Wohntürme. Vieles davon wurde vor der Krise geplant – und ist jetzt überflüssig. Der Bauboom hat zu Überkapazitäten geführt, die nur langsam abgebaut werden, zumal die Immobilienverkäufe im Sommer wieder nachlassen. » Lesen Sie auch: Anstieg von Chinas Verbraucherpreisen beschleunigt sich wegen höherer Lebensmittelkosten Die Richtung stimmt also noch nicht, und das bewegt die Menschen, auch jene, die nur indirekt mit der Branche zu tun haben. Wie die junge Verkäuferin im Café „Tomorrow again“ in Jiaxing, gut anderthalb Stunden von Ningbo entfernt, die über ausbleibende Kunden klagt. Oder die ältere Dame, die darauf wartet, dass ihre Wohnung renoviert wird – nennen wir sie Frau Chen. Frau Chen lebt in Jiaxing, einer Tier-3-Stadt mit rund 5,5 Millionen Einwohnern im Speckgürtel zwischen Hangzhou und Shanghai. Die Stadt gilt als Industrie- und Textilzentrum und war einer der Geburtsorte von Chinas Kommunistischer Partei. Der langjährige Auslandskorrespondent der „Zeit“, Georg Blume, nannte sie 2005 in einem Artikel das „Manchester des chinesischen Wirtschaftsbooms“ und die „Stadt der Postmarxisten“, ein Zentrum der neuen Hyperkapitalisten. Zwar ist Jiaxing nach wie vor eine reiche Stadt und zieht internationale Unternehmen an. Doch die Euphorie ist verflogen, aus dem Postmarxismus ist eher eine posttraumatische Belastungsstörung geworden. Zufällig treffe ich bei einem Spaziergang Frau Chen, die in der Innenstadt in einem heruntergekommenen Haus wohnt, das aussieht, als sei es 100 Jahre alt – dabei sind es erst 40. Der Flur ist dunkel, das Treppenhaus staubig und dreckig, an der Fassade hängen Kabel herunter. Die 62-Jährige sitzt vor der Tür und verkauft für umgerechnet 40 Cent selbst gebackene Kekse mit Fleisch- und Gemüsefüllung für das bevorstehende Mondfest, das die Chinesen im September feiern. Sie erzählt, dass sie nach 15 Jahren Arbeit in einer Lebensmittelfabrik eine monatliche Rente von 2000 Yuan bekommt, rund 250 Euro. Die Fabrik, ein ehemaliger Staatskonzern, war privatisiert worden. Ihr Bein ist bandagiert, sie wurde auf der Straße angefahren – die Krankenhauskosten musste sie größtenteils selbst bezahlen. Sie hat keine Chance auf eine bessere Wohnung, wenn der Staat nicht hilft. Doch die Stadtverwaltung hat den geplanten Abriss der Wohnungen abgesagt, erzählt sie, zumindest vorerst. Grund dafür könnte die angespannte Haushaltslage der Stadt sein. Die Einnahmen aus der Übertragung von Landnutzungsrechten sind 2023 im Vergleich zum Vorjahr um fast die Hälfte eingebrochen, noch stärker als in Ningbo. Interessant ist ein Blick darauf, wie Jiaxing die Finanzlöcher stopft. So sind die Einnahmen aus Bußgeldern zuletzt um 104,5 Prozent gestiegen – ein Trend, der auch in anderen Städten zu beobachten ist. Mit dem Ausbau der Kameraüberwachung im öffentlichen Raum ist es leichter geworden, Falschparker und Raser zur Kasse zu bitten. Vor allem aus ländlichen Gebieten häufen sich die Berichte, dass Beamte willkürlich Bußgelder für zu dichtes Auffahren oder mangelnde Sauberkeit in Wohngebieten verlangen. Die Regierung in Peking weiß, dass solches Verhalten in Chinas Bevölkerung nicht unwidersprochen bleibt – das Finanzministerium hat deshalb in seinem Finanzplan darauf hingewiesen, dass es „die willkürliche Auferlegung von Gebühren, Bußgeldern und Steuern in jeglicher Form strikt verbieten wird“, wohl aus Angst vor wachsendem Unmut in der Bevölkerung. Die Immobilienkrise ist ein Risiko für die autoritäre Regierung in Peking. Doch nicht alle sind kritisch. Ein Makler in Jiaxing meint, der Markt werde immer „rationaler“. Auf die Frage, woher er seinen Optimismus nehme, lobt er die Regierung, die die Branche seiner Ansicht nach stabilisiere. Auch die Stadt habe alle Beschränkungen aufgehoben und verbessere die Infrastruktur. Auf einer Karte an der Wand zeigt er mir, wo eine neue U-Bahn gebaut wird, die Jiaxing noch besser an das Schienennetz nach Shanghai anbinden soll. Er wirbt mit Kindergärten und Schulen, mit Parks und Krankenhäusern und malt eine goldene Zukunft seiner Stadt und Chinas. Ob das Wunschdenken oder Zweckoptimismus ist, lässt sich nicht sagen. Aber am Ende bin ich auch hier der einzige Kunde für eine ganze Stunde. Wunsch und Realität passen hier augenscheinlich nicht zusammen. In seinem Büro steht eine Kreidetafel mit den neuesten Angeboten. Er zeigt mir eine 95 Quadratmeter große Wohnung für 1,3 Millionen Yuan, umgerechnet 165.000 Euro, und stellt mir einen bescheidenen Preisnachlass von zehn Prozent in Aussicht. Auf die Frage, wo ich lieber investieren solle, in Shanghai oder in Jiaxing, rät er mir trotz allem zur größeren Stadt, weil es dort „bessere Entwicklungsmöglichkeiten, mehr Geld und mehr Geschäftsleute“ gebe. Sein Tipp: „Investiere lieber in Shanghai." Ich nehme mir das zu Herzen und fahre am Abend zurück in die größte Wirtschaftsmetropole Chinas, in der ich lebe. Auf dem Weg vom Bahnhof Hongqiao nach Hause passiere ich wie immer eine Reihe von Baustellen und neu gebauten Hochhäusern, die (noch) leer stehen. Auch hier ist nicht alles gut, aber wie üblich in China bauen die Menschen auf die Sog- und Wirtschaftskraft der größten Metropolen. Wenigstens daran hat sich nichts geändert. Mehr: Schwere Zeiten für Chinas Aktienmarkt – wo kann man noch investieren? Erstpublikation: 10.09.2024, 20:41 Uhr