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Immobilien Baufinanzierung: Der Nullzins rückt immer näher

Wer aktuell seine Immobilie finanzieren will, zahlt so niedrige Zinsen wie noch nie zuvor. Und es kann sogar noch weiter abwärts gehen.
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Baufinanzierung: Der Nullzins rückt immer näher Quelle: dpa
Immobilien

Experten gehen davon aus, dass der Bauzins in den nächsten Wochen auf seinem niedrigen Niveau verharren wird.

(Foto: dpa)

Düsseldorf In Dänemark ist es schon so weit: Bei zwei Banken bekommen Immobilienkäufer ihr Hypothekendarlehen zu einem negativen Sollzins. Und das bei zehnjähriger Zinsbindung. Jedenfalls auf dem Papier. Allein die Darlehensgebühren sorgen dafür, dass der Effektivzins doch wieder leicht oberhalb der Marke liegt.

„Weit entfernt von diesem Niveau sind wir auch in Deutschland nicht mehr“, sagt Ditmar Rompf, Mitgründer und Vorstand des Immobilienfinanzierungsvermittlers Hüttig & Rompf. Kunden bester Bonität, die 40 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital mitbringen, könnten ein Darlehen bereits zum Sollzinssatz von 0,35 Prozent bekommen – auf zehn Jahre festgeschrieben, berichtet Rompf.

Im aktuellen, monatlich erhobenen Bauzins-Trendbarometer von Interhyp, dem größten deutschen Vermittler von Baufinanzierungen, gehen viele Experten davon aus, dass die Zinsen in den nächsten Wochen auf diesem niedrigen Niveau verharren werden. Langfristig sei keine nachhaltige Trendwende in Sicht. Und vereinzelt werden sogar noch leicht fallende Zinsen erwartet.

Denn die EZB hat auf ihrer jüngsten geldpolitischen Sitzung den Strafzins für Banken noch einmal verschärft. Parken Geldhäuser kurzfristig große Summen Bares bei der Notenbank, kostet sie das eine Gebühr in Höhe von 0,5 Prozent auf die Summe der Einlage. Bislang waren es 0,4 Prozent.

Banken sollen auf diese Weise motiviert werden, lieber Kredite zu vergeben, als Geld zu horten. Außerdem will die Notenbank ihr Anleihekaufprogramm wieder ausweiten. Auch das wird den Zinssatz für Baugeld tendenziell sinken lassen. Der nämlich orientiert sich an der Rendite langjähriger Staatsanleihen. Weil die EZB als Investor die Nachfrage am Anleihemarkt erhöht, dürfte dies die Kurse der sicheren Papiere steigen und umgekehrt deren Rendite sinken lassen. Dies wiederum wird dann auch die Baugeldzinsen niedrig halten.

„Die ein oder andere Bank könnte sicher auf die Idee kommen, negativ verzinste Baudarlehen anzubieten, und sei es nur aus Marketinggründen“, sagt Finanzierungsberater Rompf. Auch die Interhyp-Befragung ergab, dass einzelne Banken Negativzinsen grundsätzlich für denkbar halten. Die konkrete Umsetzung steht allerdings noch aus. Zudem hätten etliche Banken eine Zinsschwelle eingeführt, die sie nicht unterschreiten möchten. „Insgesamt halten wir daher die Einführung von Negativzinsen derzeit nicht für wahrscheinlich“, erklärt Interhyp-Vorständin Mirjam Mohr.

Zinsvergleich genügt nicht

Dennoch dürfte es sich kaum lohnen, beim Baugeld auf weiter fallende Zinsen zu setzen, meint Finanzierungsberater Rompf: „Die Preise für Häuser und Wohnungen steigen derzeit noch weiter, dies wird verbesserte Konditionen überkompensieren.“ Ohnehin zählen beim Vergleich von Finanzierungsangeboten nicht bloß Soll- und Effektivzinssatz.

Entscheidend ist das Gesamtpaket: Es setzt sich insbesondere aus Zinsbindungsfrist, Höhe der Tilgung, Kredithöhe im Verhältnis zum Kaufpreis, dem eingesetzten Eigenkapital und nicht zuletzt der individuellen Bonität des Kunden zusammen. „Wir raten, die Zinsen auf lange Frist festzuschreiben“, sagt Rompf und hält schon eine zehnjährige Frist für zu kurz. „Aus unserer Sicht sind 15 bis 20 Jahre oder sogar noch mehr sinnvoll.“

In jedem Fall müsse die Restschuld im Auge behalten werden. Denn je höher der Darlehensbetrag am Ende der Zinsbindungsfrist noch ist, umso größer das Risiko. Schließlich kann heute niemand seriös beurteilen, auf welchem Niveau die Zinsen in 15 oder 20 Jahren liegen werden, wenn das Darlehen neu verhandelt werden muss.

Interhyp-Expertin Mohr rät daher, möglichst viel Eigenkapital einzusetzen und jährlich mindestens drei Prozent des Darlehens zu tilgen. Bei typischen Kaufpreisen jenseits von 500.000 Euro keine Kleinigkeit: Eigenkapital anzusparen wird immer schwerer, auch wegen der Zinsen. An Kunden mit großen Sparguthaben reicht die ein oder andere Bank den Minuszins schon weiter.

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