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Immobilien Coworking-Anbieter wachsen langsamer

Das ehemals rasante Flächenwachstum flexibler Büroflächen für Coworking nimmt ab. Experten rechnen jetzt mit einer Marktbereinigung.
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Immobilien: Coworking-Anbieter wachsen langsamer Quelle: dpa
Coworking Büro

Laut einer Studie wurden in den sechs größten deutschen Städten im ersten Halbjahr rund 100.000 Quadratmeter an Anbieter flexibler Büroflächen vermietet.

(Foto: dpa)

Erfurt Das hohe Tempo kann die Branche nicht halten: Der größte Trend der Büroimmobilienmärkte ist in den vergangenen Jahren Coworking gewesen. Ketten wie WeWork, Design Offices, Spaces oder Rent24 haben raumgreifend Flächen angemietet, mancherorts viele Etagen von Hochhäusern, um hippe Büros an Freischaffende, Start-Ups oder Ausgliederungen von Unternehmen auf Monatsbasis weiterzuvermieten. Seit 2015 lief das Wachstum jährlich rasant. Doch das ist nun vorbei; Für die kommenden Jahre rechnen Experten mit einer Konsolidierung im Markt.

In den sechs größten deutschen Städten Berlin, München, Hamburg, Köln, Frankfurt, und Düsseldorf wurden laut einer aktuellen Studie des Immobiliendienstleister BNP Paribas Real Estate im ersten Halbjahr 2019 etwa 100.000 Quadratmeter an Anbieter flexibler Büroflächen vermietet. Zum Vergleich: Im gesamten vergangenen Jahr waren es 250.000 Quadratmeter.

Damit hat sich das rasante Wachstum mit zweistelligen Wachstumsquoten in den vergangenen Jahren spürbar verlangsamt. In die Statistiken fließen auch Anmietungen für klassische Business-Center wie Regus ein. Zuletzt machten Coworking-Spaces allerdings 80 Prozent der Anmietungen aus.

Die Experten von BNP Paribas nennen zwei Hauptgründe für die Abkühlung: Die Entwicklung erfolge in Wellen. Und wenn Anbieter wie in den vergangenen Jahren große Neuanmietungen hatten, brauche es eine gewisse Vorbereitungszeit, bevor die nächste große Anmietung komme.

„Hinzu kommt, dass es für die Coworking-Anbieter wegen der Angebotsknappheit in den Großstädten schwierig geworden ist, große zusammenhängende Flächen zu bekommen“, sagt Wolfgang Schneider, Leiter der Researchabteilung bei BNP Paribas Real Estate.

Coworking als modernes Konzept einer Bürogemeinschaft verschiedener Berufsgruppen mit Gemeinschaftsflächen und Austauschmöglichkeiten gibt es schon seit vielen Jahren. Viele kleine Anbietern haben das vorangetrieben, teils nur mit einem Standort. Seit rund zehn Jahren bauen Ketten wie WeWork rasant weltumspannende Netzwerke an Standorten auf.

2015 entdeckten die großen Akteure den deutschen Markt. Die angemietete Fläche pro Standort hat sich auf zuletzt rund 3300 Quadratmeter mehr als verdoppelt. Immer wieder machen die Anbieter mit großen Anmietungen auf sich aufmerksam. So mietete etwa Spaces, eine Tochter des auf flexible Büroflächen spezialisierten Unternehmens IWG, in Hamburg mit dem Kallmorgen-Tower ein ganzes Hochhaus an.

In Deutschland machen nur 40 Prozent der Anbieter Gewinn

Die Studie ist mit dem Slogan „Eine Branche wird erwachsen“ überschrieben. Und wer erwachsen wird, muss sich auch mit allerlei unangenehmen Fragen beschäftigen. Im Zuge der konjunkturellen Eintrübung wird eine Frage immer dringlicher: Wie nachhaltig ist das rasante Wachstum? Diese Glaubensfrage spaltet die Experten und die Branche selbst.

Der Immobiliendienstleister Colliers International glaubt an ein weiteres schnelles Wachstum: Flexible Büroflächen kämen in europäischen Großstädten auf einen Anteil von 1,5 Prozent des Büromarktes im Schnitt. „Flexible Workspaces werden in den wichtigsten europäischen Städten in den kommenden Jahren voraussichtlich einen Marktanteil von zehn Prozent erreichen“, kommentiert Wolfgang Speer von Colliers.

Die Coworking-Branche selbst blickt den Geschäftsaussichten im Falle einer wirtschaftlichen Krise gespalten entgegen. Laut einer Befragung des Branche-Magazins Deskmag glaubt jeweils rund ein Viertel, dass Coworking-Spaces in einem konjunkturellen Abschwung wachsen können, sich nichts verändert oder sie auch leiden werden. Ein weiteres Viertel gibt an, im Unklaren über die Geschäftsaussichten zu sein.

Bisher laufen die Geschäfte durchwachsen: In Deutschland werfen nur 40 Prozent der Anbieter Gewinne ab, ähnlich viele sind unprofitabel. Die Experten von BNP Paribas glauben daher in den kommenden Jahren – auch ohne Krise – an eine Konsolidierung im Markt.

„Es wird auch künftig neue Abschlüsse und Anmietungen geben. Ob sich der Aufwärtstrend im Stile der vergangenen halten kann, bleibt aber abzuwarten. Es wird sich zeigen, welche Akteure durchhalten“, sagt Andreas Völker, Geschäftsführer von BNP Paribas Real Estate Deutschland.

Bislang seien die Büros gut ausgelastet, sagt Völker. Konkrete Zahlen geben die großen Anbieter dazu aber nicht heraus – weshalb sie auch in der Untersuchung von BNP Paribas Real Estate fehlen.

Allerdings sei heute zu bemerken, dass Projektentwickler skeptischer werden, große Flächen in ihren Neubauten an die modernen Büroanbieter zu vermieten. Das hänge mit drei Dingen zusammen. Erstens bestehen Zweifel über die Zukunftsaussichten der Anbieter. Da hilft es offenbar auch nicht, dass sie meist höhere Mieten als andere Nutzer zahlen.

Denn zweitens verlangen die Anbieter teure Ausbauten vor dem Einzug, die die Entwickler oder die Eigentümer zahlen müssen. Und drittens gibt es in ohnehin knappen Märkten wie München und Berlin häufig eine Reihe weiterer, konventionellerer Unternehmen, die ebenfalls Flächen suchen und mehr Stabilität versprechen.

Die Coworking-Branche befindet sich in einer Entwicklungsphase zwischen rasantem Wachstum und Marktetablierung. Wie diese laufen kann, zeigten zuletzt Erfahrungen aus den USA: Denn obwohl dort die Anmietungen der Anbieter stark weiter stiegen, sind die Mietpreise, die die Coworker von ihren Kunden verlangen, 2018 um fünf Prozent gefallen.

Das zeigt eine Untersuchung von Instant Group, der selbst ein Anbieter flexibler Büroflächen ist. Am stärksten ging es in Chicago mit 17 Prozent nach unten, in San Francisco waren es 12 Prozent.

Mehr: Das Teilen von Büroflächen ist zum lukrativen Geschäftsmodell geworden. Doch ausgerechnet jugendliche Arbeitnehmer könnten dem Trend ein Ende setzen.

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