Immobilien Dänische Pensionskasse kauft Wohnungen in Deutschland für mehr als eine Milliarde Euro

Große Wohnungsportfolien gelten mittlerweile als Rarität am deutschen Markt. Ein aktueller Deal zeigt aber: Es gibt sie noch.
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Nirgendwo in Deutschland sind Wohnungen so teuer wie in der bayerischen Landeshauptstadt. Quelle: dpa
Skyline von München

Nirgendwo in Deutschland sind Wohnungen so teuer wie in der bayerischen Landeshauptstadt.

(Foto: dpa)

ErfurtDass Wohnungen in Deutschland teuer geworden sind, hat sich bei Investoren längst herumgesprochen. Dass sie allerdings so teuer geworden sind, überrascht selbst Brancheninsider: Am Montag verkündete die dänische Pensionskasse PFA den Kauf von 3700 Wohnungen sowie ein Gewerbeprojekt an 15 Standorten in Deutschland.

Verkäufer ist die Industria Wohnen, ein Tochterunternehmen der Degussa-Bank. Die Dänen lassen sich das Portfolio mehr als eine Milliarde Euro kosten – das größte bekannte Wohnimmobilieninvestment in Deutschland in diesem Jahr. Zum Vergleich: Ende vergangenen Jahres erwarb Corestate ein Portfolio mit mehreren Mikroapartmententwicklungen mit insgesamt 1740 Wohnungen für 670 Millionen Euro von der CG Gruppe.

Transaktionen dieser Größe sind auf dem deutschen Wohninvestmentmarkt selten geworden: Im Schnitt wechselten etwa 600 Wohnungen pro Transaktion den Besitzer, geht aus einer Statistik des Immobiliendienstleisters CBRE hervor.Zwei Drittel der Wohnungen des nun verkauften Portfolios lägen in Metropolstandorten wie Berlin, München, dem Rheinland und der Region Rhein-Neckar. Mehr als die Hälfte der Mieterträge wird in München und Berlin erzielt.

„Die Objekte befinden sich überwiegend in guten bis sehr guten Wohnlagen in begehrten Wohnumfeldern. Darüber hinaus bietet das Portfolio zusätzliches Mietsteigerungspotenzial“, sagt Khaled Kaissar, geschäftsführender Gesellschafter der Domicil Real Estate Group, die als Asset- und Portfoliomanager für PFA in Deutschland agiert.

München gilt seit Langem als die teuerste deutsche Metropole. In Berlin haben sich die Preise seit 2010 mehr als verdoppelt. Dennoch erscheint die Transaktion hochpreisig: Rechnet man die Verkaufssumme von einer Milliarde Euro auf die 247.000 Quadratmeter Gesamtmietfläche herunter, bleibt ein Quadratmeterpreis von knapp 4 000 Euro.

Der augenscheinlich hohe Kaufpreis relativiere sich allerdings, wenn man das hohe Niveau der Münchener Kaufpreise bedenke, sagt Andre Schmöller, Geschäftsführer der Domicil Real Estate, im Gespräch mit dem Handelsblatt. Im Neubau seien Niveaus von 8500 bis 9000 Euro keine Seltenheit mehr. Laut Daten von vdp Research lag das Preisniveau verkaufter Eigentumswohnungen Ende 2017 im Schnitt bei 7200 Euro pro Quadratmeter.

Zum Vergleich: Die Deutsche Wohnen bilanziert für ihre Berliner Wohnungen in zentralen Lagen einen Fair Value von rund 2000 Euro pro Quadratmeter. Laut einer Investmentmarkt-Analyse des Immobiliendienstleisters CBRE wurde im ersten Halbjahr 2018 erstmals der Quadratmeterpreis von 2000 Euro im Durchschnitt aller gehandelten Portfolios überschritten – auf 2230 Euro. Angesichts der ungebrochen starken Nachfrage, der dynamischen Mietpreisentwicklung und einer möglichen Verknappung neuer Wohnbauprojekte dürften die Preise weiter ansteigen, hieß es in dem Report.

PFA setzt bei dem aktuellen Kauf auf Nachholpotenziale. Zwar geben die Käufer keine Auskunft über die gesamten Mieterträge des Portfolios. In München, wo knapp ein Drittel der Wohnungen liegen, betrage die Durchschnittsmiete des Portfolios rund zehn Euro. Neuvertragsmieten lagen laut vdp Research zuletzt bei 18 Euro pro Quadratmeter.

Die Mieten des Portfolios auf dieses Niveau anzuheben dürfte indes nicht ganz einfach werden: In der bayerischen Landeshauptstadt gilt für bestehende Mietverträge eine Kappungsgrenze von 15 Prozent – um diesen Wert dürfen Mieten innerhalb von drei Jahren maximal angehoben werden. Die Investoren setzen nicht zuletzt auf Neuvermietungen. Die Fluktuation betrage im Portfolio zwischen acht und zehn Prozent, erläutert Schmöller.

Für die dänische Pensionskasse PFA ist es das erste Wohnimmobilieninvestment in Deutschland. Bislang waren die Dänen nur am Gewerbeimmobilienmarkt aktiv. „Mit der Akquisition setzen wir unsere erst kürzlich verkündete Strategie um, den Immobilienanteil in unserem Portfolio bis 2022 deutlich auszuweiten.

Zentrale Komponente dieser Strategie ist die Ausweitung der Aktivitäten auf Standorte außerhalb Dänemarks“, erklärt Michael Bruhn, Head of Real Estate bei PFA. PFA ist mit einer Bilanzsumme von 80 Milliarden Euro die größte gewerbliche Pensionskasse Dänemarks und die fünftgrößte in Europa.

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