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Immobilien Das Erbbaurecht wird 100 – und feiert eine kleine Renaissance

Experten halten das Erbpachtmodell für ein wirksames Mittel gegen steigende Baulandpreise. Für Hauskäufer hat das Konzept jedoch viele Tücken.
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Im Frankfurter Dom-Römer-Quartier wurden alle Grundstücke in Erbpacht vergeben. Quelle: imago/Michael Kneffel
Frankfurt am Main

Im Frankfurter Dom-Römer-Quartier wurden alle Grundstücke in Erbpacht vergeben.

(Foto: imago/Michael Kneffel)

Frankfurt Es ist zwar ein stolzes Jubiläum – doch die Feierlichkeiten halten sich im bescheidenen Rahmen. In diesem Jahr feiert das Erbbaurecht in Deutschland sein hundertjähriges Bestehen – begangen wurde der Geburtstag Ende Februar mit einem eher nüchternen Kongress für Fachleute. Juristen, Banker und Immobilienexperten diskutierten in Dortmund über die Zukunft des Erbbaurechts.

In einem war man sich einig: Das Thema sei so aktuell wie selten zuvor. Denn immer mehr Städte und Gemeinden sähen wieder Vorteile darin, Erbbaurechte zu vergeben. Auf diese Weise bleibt Grund und Boden im Eigentum der Stadt, dennoch entsteht Bauland für den dringend benötigten Wohnraum.

Nicht nur für Grundstückseigner hat das Erbbaurecht Vorteile. Weil es dem Pächter das Recht einräumt, auf fremdem Grund und Boden ein Gebäude zu errichten, können Bauherren den Traum von den eigenen vier Wänden verwirklichen, ohne ein teures Grundstück kaufen zu müssen. Ein gewichtiges Argument: In den vergangenen Jahren nämlich ist der Preis für Bauland in Deutschland überdurchschnittlich stark gestiegen.

Laut einer Studie des Schweizer Investmentmanagers Empira legten die Grundstückspreise zwischen 2000 und 2017 um 67 Prozent zu, der Verbraucherpreisindex kletterte nur um 27 Prozent.

Wer das Erbpachtmodell wählt, kann so das im Grundstück gebundene Kapital freisetzen. Zudem kann das Erbbaurecht übertragen und vererbt werden. Und auch die Immobilie kann ihr Besitzer selbst nutzen, vermieten, vererben oder verkaufen. Bei Pachtlaufzeiten von üblicherweise 99 Jahren ist zudem die Planungssicherheit hoch. Pächter zahlen einen jährlichen Erbbauzins, er wird alle drei Jahre den veränderten wirtschaftlichen Verhältnissen nach dem Verbraucherpreisindex angepasst.

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Einer der großen Spieler im deutschen Markt ist die Evangelische Stiftung Pflege Schönau (ESPS). Ihr Stiftungsvermögen von 616 Millionen Euro Buchwert bestand 2017 auch aus rund 13.000 Erbbaurechtsverträgen. Geschäftsführer Ingo Strugalla beschreibt die Philosophie beim Erbbaurecht so: „Wir wollen nicht verkaufen, aber bauen.“ Private Bauträger verlangten heute im Grunde absurde Preise. „Dem setzen wir mit unseren Erbbaurechten etwas entgegen“, sagt Strugalla im Gespräch mit dem Handelsblatt.

Strugallas Stiftung ist auf eine erfolgreiche Vermarktung des Erbbaurechts angewiesen, denn seine Einrichtung soll die evangelischen Kirchen in Baden erhalten und die Pfarrbesoldung finanzieren. Dazu dienen auch die Erlöse aus dem Erbbauzins. „Der Erbbauzins beträgt bei neu abgeschlossenen Verträgen im Schnitt vier bis sechs Prozent des Grundstückswertes“, ergänzt der Stiftungsmanager.

In einer Beispielrechnung fällt bei einem 320 Quadratmeter großen Grundstück mit einem Wert von 250 Euro je Quadratmeter ein jährlicher Erbbauzins von 3200 Euro an.

Trotz dieser Vorteile führt das Erbbaurecht ein absolutes Nischendasein in Deutschland. Nach einer Studie des internationalen Immobilienberaters JLL entfallen schätzungsweise gerade einmal knapp fünf Prozent der Immobilieninvestitionen in den deutschen Metropolen auf Erbbaurechte.

Über die Gründe lässt sich nur spekulieren. Möglicherweise seien die Verbraucher zurückhaltend, weil sie die Rahmenbedingungen nicht genau kennen oder auch aus dem Unbehagen heraus, dass das eigene Haus auf einem Stück fremden Bodens steht, vermutet man bei der ESPS.

Martin Eberhardt, Vorstandsvorsitzender der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) in Deutschland – einer Berufsorganisation für Immobilienexperten –, glaubt nicht, dass die Zurückhaltung etwas mit strukturellen Mängeln im Erbbaurecht zu tun hat.

Bedarf für eine große Reform sieht er jedenfalls nicht. Er plädiert allenfalls für Anpassungen. „Wir empfehlen für die wichtigsten Fragen Standardisierungen, beispielsweise lange Laufzeiten – auch über 99 Jahre hinaus.“ Das wirke sich positiv auf die Finanzierbarkeit aus. „Auch die Übertragung des Gebäudes nach Ablauf des Erbbaurechtsvertrages zu 100 Prozent des Verkehrswertes könnte sinnvoll sein.“

Höhere Darlehensbelastung

Allerdings hat die geringe Verbreitung auch mit einigen Nachteilen zu tun, wie Immobilienexperte Reiner Braun vom Immobilienanalysehaus Empirica in Berlin erläutert. Bei den finanzierenden Banken könne beim Thema Erbbaurecht eine Warnlampe angehen – das hänge vom Einzelfall und dem Kreditinstitut ab.

Schließlich fehle beim Kreditnehmer das Grundstück als Sicherheit. Deshalb müsse der Bankkunde mit höheren Zinsen und Tilgungsraten rechnen als bei traditionellen Baufinanzierungen, gibt Braun zu bedenken.

Auf Bankenseite werde verständlicherweise ein starkes Augenmaß auf die bestehende Restlaufzeit des Erbbaurechtes gelegt. Erbbaurechte mit Laufzeiten unterhalb von 20 Jahren würden vielfach als nicht finanzierbar angesehen, Laufzeiten unter 40 Jahren zumindest argwöhnisch beäugt, was zu deutlich verschärften Finanzierungskonditionen – etwa erhöhten Tilgungsraten – führen könne, sagt Andreas Röhr, Senior Director bei JLL.

Hilfreich sei, wenn sich Erbbaurechtsnehmer und -geber bereits bei Vertragsabschluss auf bestimmte zulässige Finanzierungsausläufe verständigten, zum Beispiel 70 Prozent des Verkehrswertes, die eine gesonderte Zustimmung im Einzelfall überflüssig machten.

Wenn ein Pachtvertrag ausläuft, dann geht das Grundstück wieder in den Besitz seines Eigentümers über, und zwar zusammen mit dem darauf errichteten Haus. „Als Ausgleich erhält der Nutzer eine Entschädigung entsprechend den vorher getroffenen Vereinbarungen. Die Berechnung der Entschädigung sollte man im Vorfeld so genau wie möglich festlegen“, ergänzt Empirica-Fachmann Braun.

Beim Verkauf der Immobilie müsse man einen Preisabschlag einkalkulieren, weil die Wertsteigerung überwiegend aus dem Grundstück kommt. Als Altersvorsorge sei das Erbbaurecht daher eher ungeeignet.

Andererseits dürfte derzeit jedes Instrument willkommen sein, das die Wohnungsnot lindern hilft. Laut den Analysten von Deutscher Bank Research fehlen in Deutschland mittlerweile weit mehr als eine Million Wohnungen, insbesondere in den Groß- und Metropolstädten. Wer in Deutschland eine Eigentumswohnung oder ein Haus kaufen möchte, braucht daher nicht nur viel Geduld, sondern auch ein immer größeres Budget.

Innerhalb eines Jahres sind die Kaufpreise in 76 von 80 deutschen Großstädten erneut gestiegen und erzielen Spitzenwerte. München setzt dabei wieder Maßstäbe: Der Quadratmeter Wohnung kostet in der bayerischen Landeshauptstadt im Median mittlerweile 7140 Euro. Das sind neun Prozent mehr als im Vorjahr, zeigt das Kaufpreisbarometer der Vermittlungsplattform immowelt.de.

In anderen Großstädten Deutschlands müssen sich Immobilienkäufer ebenfalls auf gestiegene Preise einstellen: Frankfurt am Main erzielt mit einem Angebotspreis von 4430 Euro pro Quadratmeter eine neue Höchstmarke – Eigentumswohnungen und Häuser kosten dort aktuell zehn Prozent mehr als im Vorjahr.

Angesichts solcher Wachstumsraten steigt nach Ansicht der Deutschen Bank die Gefahr von Überhitzungen oder sogar einer Preisblase im deutschen Häusermarkt. Bis der Preisgipfel erreicht werde, dürften aber noch einige Jahre vergehen.

Vorbild Niederlande

Haupthindernis für eine schnellere Ausweitung des Neubaus im momentanen Zyklus ist der Mangel an kostengünstigem Bauland. Dieser Engpassfaktor könnte durch den Einsatz von Erbbaurechten gemildert werden. Zudem könne durch Erbbaurechte auch der Baulandspekulation entgegengewirkt werden, sagt RICS-Deutschland-Vorstandschef Eberhardt und verweist auf die Niederlande. Dort werde das Instrument der Erbpacht ausgiebig genutzt.

„Allein die Stadt Amsterdam ist Eigentümerin von 80 Prozent der Grundstücke und hat ungefähr 200.000 Verträge geschlossen. Man sollte die dortigen Erfahrungen nutzen, etwa dazu, wie die Erbbaurechtsnehmer vor großen Sprüngen bei den Erbbaurechtszinsen geschützt werden können. Bei der noch neuen Form des ewigen Erbbaurechts in Amsterdam wird dieses Kostenrisiko ausgeschlossen“, erklärt Eberhardt.

In Deutschland indes ist die Nachfrage nach Erbbaurechtsgrundstücken auch deshalb verhalten, weil Immobiliendarlehen in der anhaltenden Niedrigzinsphase relativ günstig zu bekommen sind. Außerhalb der Ballungszentren ist das Erbpachtmodell zudem kaum verbreitet. Bei einer Umfrage unter Experten äußerten 2017 fast drei Viertel die Ansicht, dass die Nachfrage nach Erbbaugrundstücken nicht steigen werde. 55 Prozent waren aber überzeugt, dass man damit der Bodenspekulation entgegenwirken könne.

In der Politik ist das Thema jedenfalls angekommen. Am 2. April findet in Berlin eine Veranstaltung unter dem Titel „Erbbaurechte – ein Beitrag für mehr bezahlbaren Wohnraum?!“ statt. Mitveranstalter ist das Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat.

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