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Immobilien Deutsche Städte nutzen ihr Vorkaufsrecht, um bezahlbaren Wohnraum zu erhalten

Der Milieuschutz wird in Großstädten zum Ausweg, den Wohnmarkt vor Preistreibern zu schützen. Berlin gilt als Vorbild – doch steht nicht allein.
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Am häufigsten macht der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg vom sogenannten Vorverkaufsrecht Gebrauch. Quelle: imago/photothek
Informationswand vor einer Baustelle

Am häufigsten macht der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg vom sogenannten Vorverkaufsrecht Gebrauch.

(Foto: imago/photothek)

Erfurt Die Stadt Berlin hat sich den Erhalt bezahlbaren Wohnraums in den vergangenen Jahren 213 Millionen Euro kosten lassen. Das hat nun eine Anfrage der FDP-Abgeordneten im Berliner Abgeordnetenhaus Sibylle Meister ergeben. 39-mal hat die Stadt ein Vorkaufsrecht gezogen und ist somit privaten Investoren beim Immobilienkauf zuvorgekommen. Am häufigsten macht der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg mit 19 Fällen von seinem Recht Gebrauch.

Um bezahlbaren Wohnraum zu erhalten, greift aber nicht nur Berlin in ausgewiesenen sozialen Erhaltungsgebieten zu seinem Vorkaufsrecht. Immer mehr Städte nutzen dieses Mittel. Nur eine Stadt nutzt den sogenannten Milieuschutz noch stärker als die Hauptstadt, zeigt eine Handelsblatt-Umfrage unter den acht größten deutschen Städten.

Die Kommunen dürfen laut Paragraf 172 des Baugesetzbuchs in Milieuschutzgebieten bei Immobilientransaktionen im Kaufvertrag an die Stelle eines privaten Investors treten. Voraussetzung ist, dass die Stadt eine Erhaltungssatzung erlässt. Macht eine Stadt von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch, muss sie zu den gleichen Konditionen kaufen, die auch der Investor gezahlt hätte. Berlin macht seit 2015 davon Gebrauch und hat seitdem in 39 Fällen insgesamt 1 .174 Wohnungen gekauft. In Sachen Vorkauf ist Berlin damit eindeutiger Spitzenreiter.

Geht es darum, die Belange in sozialen Erhaltungsgebieten durchzusetzen, ist eine Stadt aber noch aktiver: München. Bereits 1987 wurden hier die ersten beiden Erhaltungssatzungen erlassen. Seit 2001 hat die Stadt ihr Vorkaufsrecht in 52 Fällen gezogen und somit 986 Wohnungen erworben. Hamburg übt ein Vorkaufsrecht erst seit Oktober 2018 aus und ist seitdem in acht Verträge mit insgesamt 106 Wohneinheiten eingetreten.

Ein Sprecher der Stadt Frankfurt teilt mit, dass seit März 2016 in 59 Fällen der Kaufvorgang geprüft wurde. Das Vorkaufsrecht wurde aber nur viermal für insgesamt 26 Wohnungen gezogen. In Köln, Düsseldorf, Stuttgart und Leipzig wurden bislang keine Ankäufe im Sinne einer Sozialschutzordnung getätigt.

Die Option, bezahlbaren Wohnraum durch städtischen Ankauf zu erhalten, kann für die Kommunen teuer werden. Erklärtes Ziel ist in den Erhaltungsschutzsatzungen Berlins oder Münchens daher auch nicht, möglichst viel Wohnraum zu kaufen, sondern möglichst viele sogenannte Abwendungserklärungen zu verhandeln.

Ein Käufer kann das Vorkaufsrecht abwenden, wenn er sich mit bestimmten Auflagen des Bezirks zu den Erhaltungszielen des Gebiets verpflichtet. Welche Auflagen dies sind, kann individuell vereinbart werden. Häufig zählt dazu ein Verbot, Miet- in Eigentumswohnungen umzuwandeln oder teure Modernisierungen wie beispielsweise Balkonanbauten durchzuführen.

Keine andere Stadt hat derart viele Abwendungserklärungen verhandelt wie München. Seit 2001 zählt München 471 Fälle mit insgesamt 9.071 Wohnungen. Berlin kommt seit 2015 immerhin auf 86 Fälle und 2.579 Wohnungen. Kritiker der Erhaltungsschutzsatzung monieren, dass mit den Maßnahmen nicht gezielt einkommensschwache Haushalte geschützt werden. Niemand wisse vor einem Kauf, wie die Mieterstruktur der betroffenen Immobilien tatsächlich aussehe.

Das IW Köln kritisiert in einer aktuellen Studie außerdem, dass der Erlass von Milieuschutzsatzungen langfristig zu geringeren Investitionen in diesen Gebieten führe. In einem Milieuschutzgebiet sind Modernisierungen, Umbauten und Nutzungsänderungen genehmigungspflichtig. Da Wohnungen in den Gebieten nicht in Eigentumswohnungen umgewandelt werden dürfen, behinderten die Satzungen zudem die Eigentumsbildung in den betreffenden Großstädten.

Mehr: Wie der Traum von den eigenen vier Wänden wahr wird, erfahren Sie in unserem Ratgeber Immobilienkauf.

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