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Immobilien Drohnen und 3D-Besichtigungen – Das ist die digitale Zukunft der Immobilienvermittlung

Digitale Exposés, Youtube-Filme, virtuelle Rundgänge: Makler gehen neue Wege bei der Vermarktung ihrer Immobilien. Doch der Nachholbedarf ist riesig.
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Moderne Immobilienmakler wollen das Beste aus digitaler und analoger Welt verbinden.
Besichtigung per Drohne

Moderne Immobilienmakler wollen das Beste aus digitaler und analoger Welt verbinden.

Düsseldorf Ein weiter Schwenk über den Starnberger See unter blauem Himmel, dann eine lange Kamerafahrt über die Baumwipfel eines Parkgrundstücks. Im Fokus der Fotolinse: Schloss Possenhofen – besser bekannt als „Sissi Schloss“ – in Pöcking am Westufer des Starnberger Sees. Musikalisch unterlegt von erhaben-beschwingten Klassikpop-Streicherklängen fliegt der Blick des Betrachters über Park, Gebäude und schließlich hinein in eine der edel ausgestatteten Wohnungen der Ausnahmeimmobilie.

Herzog Max von Bayern, Vater der späteren Kaiserin Elisabeth von Österreich, hatte 1834 das Anwesen erworben, erweitert und zum Wohnsitz für die Familie gemacht. Tochter Sissi verbrachte dort ihre Jugend – was dem Schloss seinen Beinamen einbrachte.

Der hielt sich über die Jahrzehnte, auch nachdem die Familie Gebäude und Park 1940 verkauft hatte. Nach mehreren Eigentümerwechseln mit verschiedenen Nutzungen wurde das baulich schwer angeschlagene historische Anwesen Anfang der 1980er-Jahre in knapp 30 Eigentumswohnungen umgewandelt.

Mit ihrem 40. 000 Quadratmeter großen privaten Parkareal gehören sie zum Exklusivsten, was der Wohnungsmarkt im bayerischen Fünfseenland zu bieten hat. Und zum Teuersten: 3,25 Millionen Euro soll die zum Verkauf stehende 220 Quadratmeter große Erdgeschosswohnung kosten – annähernd 15. 000 Euro pro Quadratmeter also.

Da ist eine ganz spezielle Vermarktung gefragt – auch per Youtube-Video: „Ein solch außergewöhnliches Objekt präsentieren wir auch auf besondere Weise“, sagt Vivianne Pucer, Geschäftsstellenleiterin für das Maklerhaus von Poll Immobilien am Starnberger See. „Bei Liebhaberobjekten, die etwa durch ihre Geschichte oder ihre exponierte Lage hervorstechen, geht es darum, den emotionalen Mehrwert sichtbar zu machen“, erklärt sie die Entscheidung für die aufwendigen Filmaufnahmen. Die harten Fakten bietet dann ein ausführliches Exposé.

Digitaler Nachholbedarf

Neue Wege will auch das Berliner Start-up Everestate bei der Immobilienvermarktung einschlagen. Das zur Ziegert Gruppe, einem Berliner Immobilienvermittler und -finanzierungsberater, gehörende Unternehmen bietet seit gut einem Jahr eine eigene digitale Vermarktungsplattform für private Käufer und Kapitalanleger.

Auf 60 Mitarbeiter ist das Team inzwischen angewachsen, darunter IT-Spezialisten wie Softwareentwickler und Webdesigner, aber auch Datenanalysten und klassische Hausmakler. „Wir wollen das Beste aus beiden Welten zusammenfügen“, verspricht Everestate-Chef Kyrill Radev.

Das Start-up ist mit seinen Angeboten deshalb auf allen wichtigen Social-Media-Kanälen unterwegs: auf Pinterest, Instagram und Facebook. Alle Kaufinteressenten, auch diejenigen, die über eines der bekannten Immobilienportale oder direkt über die Everestate-Homepage ein Immobilienangebot der Berliner ansteuern, können via dreidimensionaler 360-Grad-Visualisierung jede Wohnung virtuell besichtigen. „Das Feedback darauf ist sehr positiv“, sagt Unternehmenschef Radev.

So sei die Konvertierungsquote, mit der gemessen wird, wie viele Interessenten zu Kunden werden, in der Folge gestiegen. Käufer zahlen übrigens keine Provision: „Wir arbeiten nach dem Modell: Wer beauftragt, zahlt auch“, sagt Radev. Und das sind auf der Plattform die Verkäufer.

Obwohl auch Immobilienunternehmen bereits seit Längerem digitale Instrumente in der Vermarktung, im Investmentprozess und im Management ihrer Objekte implementieren, gebe es immer noch viel Nachholbedarf in der Branche, hat der gelernte Volkswirt und ehemalige Strategieberater bei der Boston Consulting Group festgestellt. Erst wenige Unternehmen nutzten etwa digital verfügbare Daten und entsprechende Analyseinstrumente für den zielgruppenspezifischen Vertrieb, die Beratung oder die Produktentwicklung.

Everestate will es anders machen: „Wir sind sehr viel datengetriebener“, sagt Chef Radev und nennt als Beispiel die marktgerechte Einwertung von Immobilien: „Wir wollen stärker antizipieren, wie sich ein Preis in der Zukunft entwickelt, werten daher Hunderte von Variablen aus und arbeiten an entsprechenden Preisfindungsalgorithmen.“

Neben klassischen immobilienspezifischen Merkmalen zu Gebäude und Lage spielen Faktoren wie Wirtschaftsentwicklung, Kaufkraft, Zuzüge und Fortzüge in die Stadt und ins Quartier, Neubauprojekte in der Nähe oder die Geräuschbelastung im Umfeld eines Objekts eine Rolle. Dennoch weiß Radev, dass die klassischen Bewertungsmethoden vorerst ihre Bedeutung behalten werden: „Die Banken greifen weiterhin auf sie zurück, Sachverständigengutachten bleiben also unabdingbar für die Wertermittlung.“

Bei Neubauten ist 3D mittlerweile ein Muss

Für Vivianne Pucer, die auch als Sachverständige für Immobilienbewertung tätig ist, ist das Einschätzen eines marktgerechten Preises Kernaufgabe des Maklers. „Denn nicht alle Verkäufer und Käufer haben zu Beginn realistische Preisvorstellungen“, weiß die Starnberger Expertin. Zu hohe Preisvorstellungen, aber auch Preisversprechen von Maklern seien im Vermittlungsprozess wenig hilfreich. „Die Angebotspreise auf vielen Plattformen liegen geschätzt oft um acht Prozent höher als der Preis, der am Ende im Notarvertrag steht“, berichtet sie aus Erfahrung.

Zwar akzeptierten Käufer, dass sich Häuser und Wohnungen in den vergangenen Jahren deutlich verteuert hätten, doch das bedeute nicht, dass die Kunden nicht weiterhin preissensibel seien. Das gelte sowohl für jene, die für sich selbst und die Familie ein Domizil suchten, als auch für Kapitalanleger. „Für sie zählt die Rendite“, sagt Pucer. Die sei allerdings aufgrund des hohen Preisniveaus an attraktiven Standorten wie im Großraum München inzwischen spürbar gesunken, sodass es für private Investoren immer schwerer werde, attraktive Anlagemöglichkeiten zu finden.

Seriöse Aussagen zur nachhaltig erzielbaren Miete seien daher umso wichtiger: „Makler sollten deshalb auch über die Ausgestaltung von Mietverträgen, deren Laufzeiten und etwa die Bonität der Mieter Auskunft geben können“, rät sie Kapitalanlegern.

Den Einsatz digitaler Techniken in der Beratung sieht die Expertin differenziert. Für Verkäufer etwa erhöhten sie deutlich die Transparenz der Maklerleistungen. So werden Kunden mithilfe sogenannter Monitoringtools komfortabel über die Maßnahmen des Vermittlers auf dem Laufenden gehalten. In Echtzeit liefern entsprechende Softwareprogramme Informationen darüber, wie viele Kundenanfragen eingehen, woher sie kommen, wie oft der Makler Exposés verschickt oder telefonisch Kontakt zum Kunden aufnimmt.

Auch für Kunden bringen digitale Tools Vorteile, sagt Pucer. So seien 3D-Visualisierungen bei Neubauten inzwischen ein Muss, damit sich potenzielle Käufer ein noch im Rohbau befindliches Haus oder eine Wohnung überhaupt vorstellen könnten. Bei bestehenden Objekten sei dies nicht immer nötig, ist Pucer überzeugt. „Gut gemachte, aber auch nicht zu sehr bearbeitete Fotos, dazu genaue Grundrisse und eine Aufstellung aller wichtigen Fakten sind meiner Erfahrung nach die besten Instrumente zur Vermarktung.“

Noch wollten die wenigsten Käufer wirklich ausschließlich digitale Unterlagen, beobachtet die von-Poll-Maklerin. „Die allermeisten sind sehr glücklich, wenn ich – ganz klassisch – im DIN-A3-Format ausgedruckte Grundrisse zum Besichtigungstermin mitbringe, über die sie sich dann zu Hause mit der ganzen Familie beugen können.“

Es bleibt also abzuwarten, ob Start-ups wie Everestate und deren innovative Instrumente die Immobilienvermarktung und -vermittlung nachhaltig und in der Breite verändern werden. Aktuell können die Kunden des jungen Unternehmens erst bei der Wohnungssuche in Berlin, Leipzig, Potsdam und Frankfurt (Oder) auf Besichtigungstour per 360-Grad-Visualisierung gehen. Doch Everestate-Chef Kyrill Radev ist zuversichtlich: „Wir wollen wachsen und zügig in weitere deutsche Städte expandieren.“

Mehr: Der Prognos-Zukunftsatlas zeigt: Die ärmsten deutschen Regionen holen auf, die Bevölkerung wächst wieder. Diese Regionen haben dabei die besten Aussichten.

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  • Aus der täglichen Praxis heraus gesprochen sagen wir es mal so: Nicht alles was heute schon technisch möglich ist, ist bei jedem Immobilienangebot auch machbar oder angebracht. Es muss halt stimmen und zuviel technischer Schnickschnack überfordert so manchen Kunden und ist deshalb eher kontraproduktiv. Insbesondere bei hochpreisigen Objekte gebietet es meine Sorgfaltspflicht als Makler, mich eng mit meinen Auftraggebern abzustimmen, ob z. B. Videoaufnahmen aus Diskretion- oder Sicherheitsgründen überhaupt gewünscht werden. Meistens nein. Und selbst bei einem ganz normalen Standart veröffentlichen wir im ersten Schritt aus Sicherheitsgründen schon keine Innenfotos in Kombination mit Grundrissen mehr. Wie gesagt, technisch ist viel möglich, aber man muss wissen was angebracht ist.

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