Immobilien Geheimtipp oder Flop: Lohnt sich ein Investment in Rechenzentren?
Bei den Anlagen handelt es sich um kritische Infrastruktur mit hohen Anforderungen im Betrieb.
Köln Sie stehen häufig auf der grünen Wiese und sehen eher unscheinbar aus: Optisch machen Rechenzentren von außen in der Regel nicht allzu viel her. Dennoch blicken immer mehr Investoren mit Begehrlichkeit auf die Zweckbauten mit dem elektronischen Innenleben. Denn ihre Bedeutung und Zahl wachsen von Jahr zu Jahr.
Zehn Terabit, also etwa die Datenmenge von 2,2 Millionen hochauflösenden Videos, wurden im November pro Sekunde allein über den Frankfurter Internet-Austauschknoten DE-CIX verschickt. Ein neues Rekordhoch, angetrieben vom Interesse an den Präsidentschaftswahlen in den USA, aber vor allem auch durch den stetig steigenden Datenverbrauch.
So sind die Lagerhallen mit den Hochleistungsservern inzwischen zu einer neuen, jungen Asset-Klasse geworden, von der sich professionelle Anleger höhere Renditen erwarten als von traditionellen Immobilieninvestments. Beim Data Center Outlook 2021 der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft PwC gaben 41 Prozent der Befragten an, innerhalb der kommenden zwei Jahre in dieses Segment investieren zu wollen. Doch noch sind die Informationen über das neue, IT-nahe Themenfeld eher rar unter den Interessenten. Wie attraktiv sind die Rechenzentrum also als Anlageform – und was gilt es für Anleger zu beachten? Das Handelsblatt gibt im Folgenden einen Überblick.
Ob Streaming von Musik und Filmen, E-Commerce, Onlinegaming oder das Arbeiten im Homeoffice: Der Bedarf für Rechenzentren wird auch in den nächsten Jahren weiter wachsen. Noch sind die Rechenkapazitäten hierzulande jedoch vergleichsweise stark limitiert, wie Marco Foof, Technikchef beim Immobilienberater Prea sagt. „Als Endbenutzer bekommen wir das gar nicht so mit, aber große datenintensive Videostreamingdienste wie Netflix oder Amazon kämpfen um Plätze und Flächen, weil die Entwicklung nicht nachkommt.“
Das macht die Gebäude für Immobilieninvestoren interessant – und neue Zentren als Investment attraktiv. „Rechenzentren haben nicht so wie andere Asset-Klassen unter Corona gelitten, es gab einen Run bei den Investoren“, sagt Michael Dada, Experte für Rechenzentren beim Beraterhaus CBRE.
Zahlen sind schwer miteinander vergleichbar
Sebastian Dooley, Fondsmanager bei Principal Real Estate Europe, erwartet vor diesem Hintergrund, dass die mittlere Rendite im Jahresdurchschnitt, also den Internal Rate of Return (IRR), in dem Sektor deutlich höher ausfällt als die bei beispielsweise Hotels, Büros oder dem Bereich Wohnen.
Doch auch für Dooley bringt die Bewertung der jungen Asset-Klasse ein Problem mit sich: Wegen der wenigen Transaktionen und der gravierenden Unterschiede zwischen den Objekten, gibt es bisher nur wenig Zahlen, die zudem schwer miteinander vergleichbar seien. Das stellt auch interessierte Anleger vor Probleme. Denn Rechenzentrum ist nicht gleich Rechenzentrum. Je nach Anwendung seien die Ansprüche an Lage, Größe und Ausstattung unterschiedlich, heißt es in einem Report der CBRE.
Investoren sollten deshalb zweimal hinschauen – denn es lauern durchaus Fallstricke. Wie schnelllebig die Klasse ist, zeigt der Rechenzentren-Investment-Index des Immobiliendienstleisters Savills: 2018 machte dieser eine Nettoanfangsrendite von fünf bis sieben Prozent aus. 2020 waren es nur noch 4,5 Prozent. Laut dem Data Center Outlook des Beraterhauses PwC sind 35 Prozent der befragten Investoren zwar mit einer Nettoanfangsrendite von vier bis fünf Prozent zufrieden – aber 23 Prozent erwarten mindestens fünf bis sechs Prozent.
Letztendlich komme es auch darauf an, was man vermiete, erklärt Dada von CBRE: „Wenn es nur die Gebäudehülle ist, dann ist die Rendite etwas höher als bei der Logistik.“ Wer zudem die Technik vermietet, kann zwar ein bisschen draufschlagen – hat aber wegen der komplexen Infrastruktur höhere laufende Kosten.
Ein Zugewinn an Sicherheit für die Investoren sind jedoch die Mietvertragslaufzeiten. Laut Dooley liegen sie in der Regel bei über zehn Jahren. Den Industriestandards nach müssen Mieter die Immobilie nach der Nutzung zudem wieder in den ursprünglichen Zustand zurückversetzen, bei Verstößen drohen empfindliche Strafen. „Man investiert dreistellige Millionenbeträge in B- und C-Lagen und hat keine Chance, die Objekte später umzunutzen“, beschreibt Dada das Dilemma.
Schwer vergleichbare Kosten
Die großen Unterschiede zwischen den Objekten erschweren es, zuverlässige Prognosen zu treffen. Denn die Art der Zentren unterscheidet sich stark. So gibt es Objekte, die für eher simple, weniger kritische Infrastruktur stehen, die als Tier 1 bezeichnet werden. Bei Tier 4 handelt es sich dagegen um hochkritische Infrastruktur, die systemrelevante Informationen speichert und hochpreisige Schutzmaßnahmen erfordert. Nutzer sind Regierungen oder Finanzdienstleister.
Besonders beliebt sind jedoch die sogenannten Hyperscaler, Großrechenzentren, die für Cloud-Anwendungen von Google, Amazon oder Microsoft betrieben werden. „Seitens der Investoren werden vor allem Hyperscale-Rechenzentren nachgefragt, da hier oftmals keine Betreiberverantwortung besteht“, sagte Dada.
Ein vergleichsweise neuer Typ sind Edge-Rechenzentren, die wesentlich kleiner sind und den lokalen Bedarf an Rechenleistung decken sollen. Vor allem bei der 5G-Technologie werden diese eine große Rolle spielen, ist sich Dooley von Principal sicher. Denn um beispielsweise autonomes Fahren zu ermöglichen, müssen die Antennen unmittelbaren Zugriff auf Rechenzentren haben.
Fachwissen gefragt
Für potenzielle Investoren macht dies den Einstieg nicht einfach. Rechenzentren verlangten von Investoren viel Hintergrundwissen ab, erklärt Dooley. „Der Markteinstieg ist schwierig, man muss die passenden Partner mit dem entsprechenden Fachwissen finden – und der Pool an Spezialisten ist sehr klein.“
Und dann gibt es noch ein grundlegendes Problem: Denn die Zentren sind riesige Stromfresser. Hyperscaler-Rechenzentren verbrauchen bis zu 500 Megawatt – was der doppelten Energieleistung des Flugzeugträgers Enterprise entspricht. Das passt aber nicht wirklich in den Trend zu immer nachhaltigeren Investments – was auch die Betreiber inzwischen erkannt haben. „In Skandinavien gibt es zum Beispiel Rechenzentren, die an Wasserkraftwerke angeschlossen sind – das sind aber eher Exoten“, sagt Dada von CBRE.
Foof schlägt vor dem Hintergrund vor, mehr Rechenzentren in den innerstädtischen Bereich zu setzen. „Die dort entstehende Abwärme kann man nutzen, um Gebäude zu heizen. So machen es bereits einige wenige Co-Location-Rechenzentren, die zum Beispiel nur eine Etage eines Gebäudes einnehmen.“ So könne man im Betrieb eines Hochhauses einen fünfstelligen Jahresbetrag sparen.
Doch noch ist das Zukunftsmusik. Wie aus dem PwC-Bericht hervorgeht, nutzen 82 Prozent der Rechenzentren-Betreiber die entstehende Abwärme gar nicht oder nur in geringem Ausmaße.
Mehr: Investor Patrick Adenauer: „Seit Trump abgewählt ist, kommen die Kunden zurück“
Das Kommentieren dieses Artikels wurde deaktiviert.