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Immobilien Hochhäuser mit Mischnutzung brechen alte Wohnstrukturen auf

Reine Bürotürme waren gestern. Heute liegen Hochhäuser mit einer Mischnutzung im Trend – und lassen vertikale Dörfer in Großstädten entstehen.
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Der in Frankfurt entstehende Bau „One Forty West“ soll als Hotel und Wohnraum genutzt werden. Quelle: zitelmannPB/Commerz Real/dpa
Mischnutzung im Trend

Der in Frankfurt entstehende Bau „One Forty West“ soll als Hotel und Wohnraum genutzt werden.

(Foto: zitelmannPB/Commerz Real/dpa)

Erfurt Für Andreas Muschter steht die Zukunft des Stadtlebens in der Großen Gallusstraße, mitten im Herzen Frankfurts. Hier hat der Chef des Fondshauses Commerz Real vor einer Woche den sogenannten Omniturm erworben für seinen Immobilienfonds Hausinvest. Beim Blick auf das Gebäude gerät Muschter ins Schwärmen. Der Turm sei als „erstes Hybridhochhaus Deutschlands“ eine „Bereicherung“ für sein Fondsportfolio.

Außergewöhnlich sind an dem Turm nicht nur die versetzten Etagen in der Mitte des Gebäudes, sondern auch seine Nutzung: Neben 44.000 Quadratmeter Bürofläche soll es mehr als 8.000 Quadratmeter an Wohnungen und knapp 2.000 Quadratmeter öffentlich zugänglicher Fläche geben.

Derlei Mischnutzung liegt im Trend. Waren Hochhäuser früher reine Büro- oder Wohnmonolithen, werden die rigiden Strukturen nun aufgebrochen. Von „vertical villages“, vertikalen Dörfern, ist die Rede. Allerdings: Während Wohnungen auf dem Land günstig sind, bleibt das Dorf in der Stadt einer exklusiven Klientel vorbehalten.

Noch sind Hochhäuser mit Mischnutzung eine Seltenheit. Neben dem Omniturm entstehen derzeit nur eine Handvoll ähnlicher Türme, etwa der ebenfalls in Frankfurt wachsende One Forty West, der Hotel und Wohnungen vereint, das Upper West in Berlin mit einer Mischung aus Hotel, Büros und Einzelhandel sowie der noch zu bauende Elbtower in Hamburg, der Hotel-, Einzelhandels- und vielleicht auch Wohnflächen vorsieht.

Andernorts sind gemischt genutzte Wolkenkratzer seit Langem en vogue, etwa in den USA und Asien. Einer der ersten Türme mit großen Wohn- und Büroflächen ist das 1969 fertiggestellte John Hancock Center in Chicago. Moderne Vertreter sind der Burj-Khalifa-Turm in Dubai oder das Shanghai Financial Center. Auch in Deutschland gibt es vereinzelt gemischt genutzte Hochhäuser, zum Beispiel das Westendgate in Frankfurt mit Hotel- und Büroflächen.

Viele Immobilienentwickler haben aus den Fehlern der Vergangenheit gelernt. Gerade bei Wohntürmen sei hier einiges schiefgelaufen, sagt etwa Reinhold Knodel, Chef des Projektentwicklers Pandion. „In den 1960er- und 1970er-Jahren wurde auf die falsche Zielgruppe und die falsche Lage gesetzt“, erklärt Knodel.

Häufig wurden Wohnhochhäuser in Randlagen gebaut, die heute zu sozialen Brennpunkten verkommen sind. Und Bürohäuser entstanden geballt in einem Viertel, in dem dann abends die Bordsteine leer gefegt sind.

Nichts für eine einkommensschwache Klientel

Für eine einkommensschwache Klientel, das stellt Knodel klar, seien auch moderne Hochhäuser nichts. Hochhaus und mittleres Preissegment – das schließe sich einfach aus. „Wegen der Baukosten. Die liegen bei Wohnhochhäusern je nach Höhe und Struktur um 500 bis 1.000 Euro pro Quadratmeter höher als bei normalen Projekten.“

Die Türme seien daher nicht für mittelpreisigen oder sozialen Wohnungsbau gedacht. Soll es ein Hybrid werden, zu den Wohn- also auch Büro- und Hotelflächen kommen, dann wird es richtig teuer. Schließlich müssen weitere Aufzugschächte untergebracht werden, um die Nutzer voneinander zu trennen.

Dass Türme in Deutschland oft nur eine Nutzung aufweisen, liegt in den Augen von Peter Körner, Kurator des Internationalen Hochhaus-Preises, auch an den Finanziers: Oft sind es Fonds mit einer bestimmten Anlagephilosophie und damit festgelegter Nutzung. Dass sich das allmählich ändert, zeigen die Statistiken für den Gewerbemarkt.

Laut einer Studie des Immobiliendienstleisters Savills entfielen in den letzten zwölf Monaten über elf Prozent der Käufe auf gemischt genutzte Objekte, während es in den fünf Jahren davor nur fünf Prozent waren. Investoren legten offenbar ein größeres Augenmerk auf die langfristige Stabilität der Mieteinnahmen, nicht auf ihre Herkunft, schlussfolgert der Bericht. Anders ausgedrückt: Die Fonds setzen auf eine stärkere Risikostreuung innerhalb ihrer Immobilien.

Auch Matthias Leube, Deutschland-Chef des Immobiliendienstleisters Colliers International, glaubt: „Mischnutzungen werden heute von Investoren positiver gesehen als früher.“ Für neue Wolkenkratzer voller Bewohner, Büroangestellter und Hotelgäste sind damit die Weichen gestellt.

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