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Immobilien im Ausland Eigenkapital ist Trumpf – was bei der Finanzierung eines Ferienhauses zu beachten ist

Vor wenigen Jahren warben Banken damit, für Ferienimmobilien im Ausland Baudarlehen nach deutschem Recht zu vergeben. Heute ist die Suche mühsam.
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Für viele Banken lohnt sich die Finanzierung von Ferienimmobilien kaum noch. Quelle: Westend61/Getty Images
Ferienhaus

Für viele Banken lohnt sich die Finanzierung von Ferienimmobilien kaum noch.

(Foto: Westend61/Getty Images)

DüsseldorfAm liebsten hätte das ältere Ehepaar noch während des Mallorca-Urlaubs ein Häuschen auf der Ferieninsel gekauft. Nicht ungewöhnlich, sagt Dieter Neumann, Kooperationspartner der Landesbausparkasse (LBS) Schleswig-Holstein auf Mallorca und dort Ansprechpartner für die deutsche Kundschaft. Neumann hat in 20 Jahren Immobilienvermittlung vor Ort schon viel erlebt, auch deutsche Ferienhausvermittler, die Besichtigungstrips übers Wochenende organisierten.

So wild geht es heute nicht mehr zu. Wenn es allerdings um die Finanzierung geht, gibt es heute wie damals häufig lange Gesichter. „Ein Ferienhaus ist Luxus, und Luxus muss man sich leisten können“, sagt Neumann trocken. Was das bedeutet, zeigt eine aktuelle Marktstudie: 300 000 Euro zahlten Eigentümer im Schnitt für ihre Wohnungen und Häuser in Spanien, hat der Ferienimmobilienvermittler Fewo-direkt in einer Befragung herausgefunden. Wer diesen Betrag mit einem LBS-Darlehen finanzieren will, muss allerdings mindestens die Hälfte aus der eigenen Tasche bezahlen.

Und damit nicht genug: Einen Kredit bei einer deutschen Bank zu bekommen ist für Käufer einer Auslandsimmobilie gar nicht so leicht. Am einfachsten und preisgünstigsten ist es, eine Ferienimmobilie mit einem Darlehen zu finanzieren, für das ein schuldenfreies Gebäude in Deutschland als Sicherheit dient.

Gute Bonität vorausgesetzt, liegen die günstigsten Angebote für Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung und drei Prozent Tilgung zurzeit bei 1,2 Prozent Effektivzins. Die Kosten für die Bewertung des Objekts im Ausland fallen in diesem Fall weg. In der Regel frage die Bank auch nicht nach, wofür das Geld verwandt wird, sagt Tobias Exner, der sich als Makler mit seiner Firma Hamburger Hypo auf die Vermittlung von Darlehen für Ferienimmobilien im Ausland spezialisiert hat.

Mieterhaushalte sind im Nachteil

Mieterhaushalten bleibt dieser Finanzierungsweg also verwehrt. Sie müssen zwangsläufig eine deutlich kompliziertere Variante wählen – und sich einen Finanzpartner in dem Land suchen, in dem ihr Traumhaus steht. Zielland Nummer eins der Deutschen ist Spanien.

Spanische Banken finanzieren nach der Immobilienkrise von 2008 allerdings nur noch maximal 70 Prozent des Kaufpreises, weiß Florian Hofer, der für das deutsche Maklerhaus Engel & Völkers (E&V) das Geschäft auf Mallorca managt. Die übrigen 30 Prozent – plus Nebenkosten – muss der Käufer aus der eigenen Tasche zahlen. Und da kommt einiges zusammen.

Ein Info-Blatt der Landesbausparkassen zählt –jeweils auf den Kaufpreis gerechnet – unter Nebenkosten zehn Prozent Mehrwertsteuer für Neubauten beziehungsweise je nach Region zwischen sieben und zehn Prozent Grunderwerbsteuer auf gebrauchte Objekte, zwischen 0,5 und 1,5 Prozent Urkundensteuer, weitere 1,5 Prozent für Beurkundung und Eintragung ins Grundbuch und noch einmal ein Prozent Rechtsanwaltsgebühr für den Hypothekenentwurf und die Prüfung auf Lastenfreiheit der Immobilie auf.

Haus für einen Euro? Auf Sardinien ist das möglich

Hinzu kommen Kosten für das Wertgutachten von etwa 350 Euro, weiß LBS-Vertreter Neumann. Ein weiteres Prozent Steuern wird auf den Darlehensbetrag fällig. Die Abwicklung der Formalitäten überlässt der deutsche Kunde im Ausland am besten dem Maklerhaus vor Ort, das vom Verkäufer bezahlt wird.

E&V-Kunden haben in der Regel keine Geldsorgen und könnten die Gebäude auch komplett mit eigenem Geld bezahlen. Allerdings lassen sich durch Darlehen die Folgekosten senken: „Manche unserer Kunden finanzieren den Immobilienkauf mit Bankdarlehen, weil sie auf diese Weise die Vermögensteuer in Spanien reduzieren können“, beobachtet Hofer. Damit es während der Kreditlaufzeit zu keinen Verständigungsproblemen kommt, arbeite E&V mit Banken zusammen, die Deutsch sprechende Kundenbetreuer beschäftigen.

Wer Kreditverträge nach deutschem Recht und in deutscher Sprache abschließen und trotzdem die Ferienimmobilie im Ausland beleihen möchte, hat es nicht mehr so leicht wie früher, einen Darlehensgeber zu finden. Die Bausparkassen Debeka und BHW sowie die Hypovereinsbank sind aus diesem Geschäft ausgestiegen. „Die deutschen Institute haben mit der Zeit gemerkt, dass der Aufwand dafür zu hoch ist“, sagt Peter Schöllhorn, Vorstand der Deutschen Schutzvereinigung für Auslandsimmobilien.

Übrig geblieben ist die LBS Südwest, die auch Finanzierungsanträge der anderen Landesbausparkassen bearbeitet. Inzwischen werden nur noch Objekte in Spanien, Portugal und Frankreich finanziert. Darlehen für Immobilien in Italien und Skandinavien suchen Käufer komplett vergeblich. Und sogar bei den Nachbarn in den Niederlanden und im flämischen Teil Belgiens ist nur noch die LBS West aktiv.

LBS dominiert das Geschäft

 Die LBS Südwest gibt als maximale Beleihungsgrenze für Immobilien in Spanien 50 Prozent vor. Um Geld von ihr zu bekommen, muss der Kunde eine Kombination aus Darlehen und Bausparvertrag abschließen. Bei einem solchen Vorfinanzierungsmodell bekommt der Kunde ein tilgungsfreies Darlehen, das nach zehn Jahren von einem parallel angesparten Bausparvertrag abgelöst wird.

Die Bausparsumme wird so gewählt, dass sie der Höhe des Vorfinanzierungsdarlehens entspricht. Zum Ablösezeitpunkt sind die Sparleistungen plus Guthabenzinsen noch geringer als die Summe des Vorfinanzierungsdarlehens, sodass der Kunde in den Folgejahren noch das Bauspardarlehen abtragen muss. So verlängert sich Gesamtlaufzeit der Finanzierung auf rund 20 Jahre.

Die LBS Südwest verlangt für das Vorfinanzierungsdarlehen 2,9 Prozent Effektivzins und erlaubt jährlich fünf Prozent Sondertilgung. Mit etwas Verhandlungsgeschick soll es gelingen, zu etwas niedrigeren Zinsen abzuschließen. Der Effektivzins für die Gesamtlaufzeit hängt nach Auskunft der LBS Südwest vom gewählten Bauspartarif ab, doch Kunden können von etwa 3,5 Prozent ausgehen. Im Vergleich zu einem 20 Jahre laufenden Baudarlehen einer spanischen Bank erscheint das teuer. Denn die gibt es bereits um 2,5 Prozent.

Doch der Vergleich hinkt. Denn spanische Banken verlangen in der Regel ein Prozent Bearbeitungsgebühr vom Darlehensbetrag und unter Umständen weitere Gebühren. Würde man die gesamten Darlehensnebenkosten wie in Deutschland in den Zinssatz einrechnen, wäre dieser höher. Abgesehen davon drängen spanische Banken ihre Darlehenskunden häufig noch zum Abschluss von Zusatzgeschäften, bestätigt etwa Ulrich Gold, Spanienexperte des deutsche Baudarlehensvermittlers Dr. Klein.

Seit Januar macht Dr. Klein in Kooperation mit der PSD Bank Rhein Ruhr der LBS Südwest zumindest im Spaniengeschäft Konkurrenz. Der Kunde schließt wie bei dem LBS-Modell einen deutschen Kreditvertrag, und die Ferienimmobilie in Spanien wird beliehen. Der Vorteil: Der Kunde muss keinen Bausparvertrag vorfinanzieren, also nicht Darlehens- und Sparraten parallel zahlen.

Allerdings verlangt auch die PSD-Bank einen Zinsaufschlag gegenüber Konditionen für deutsche Objekte. Die Effektivzinssätze sind abhängig von der Bonität des Kunden, der Darlehenshöhe und der Höhe der Beleihung der Immobilie und bewegen sich bei zehn Jahren Zinsbindung zwischen 1,9 und 2,5 Prozent, berichtet Dr.-Klein-Experte Gold.

Manche Käufer der eher hochpreisigen spanischen Ferienimmobilien versuchen, hohe Kreditkosten durch deren Vermietung wieder hereinzuspielen. Eine Idee, vor der Ferienimmobilienexperte Schöllhorn allerdings ausdrücklich warnt: „Wegen der Vermietung sollte niemand eine Auslandsimmobilie kaufen.“ Schöllhorn misstraut den üblichen Renditeberechnungen. Sie beruhten darauf, dass kein Lohn für den mit der Vermietung verbundenen eigenen Zeitaufwand einkalkuliert werde.

Gerade Käufer spanischer Immobilien sollten sich über Renditen keine Illusionen machen. Laut Fewo-direkt beträgt die Mietrendite für spanische Objekte nur vier Prozent, zwei Prozentpunkte weniger als für deutsche.

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