Benachrichtigung aktivieren Dürfen wir Sie in Ihrem Browser über die wichtigsten Nachrichten des Handelsblatts informieren? Sie erhalten 2-5 Meldungen pro Tag.
Fast geschafft Erlauben Sie handelsblatt.com Ihnen Benachrichtigungen zu schicken. Dies können Sie in der Meldung Ihres Browsers bestätigen.
Benachrichtigungen erfolgreich aktiviert Wir halten Sie ab sofort über die wichtigsten Nachrichten des Handelsblatts auf dem Laufenden. Sie erhalten 2-5 Meldungen pro Tag.
Jetzt Aktivieren
Nein, danke

Immobilien in Deutschland Wo die Profis jetzt zuschlagen

Investoren stürmen den deutschen Immobilienmarkt. Erstmals seit der Finanzkrise lagen die Transaktionen oberhalb der Marke von 50 Milliarden Euro. Doch wann endet der Boom? Und wo kaufen die Profi-Investoren?
1 Kommentar
Die Hauptstadt im Fokus: Immobilieninvestoren schlagen in diesem Jahr in Berlin zu. Quelle: Getty Images

Die Hauptstadt im Fokus: Immobilieninvestoren schlagen in diesem Jahr in Berlin zu.

(Foto: Getty Images)

Als die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe kurz nach dem Jahreswechsel erstmals unter die Marke von 0,5 Prozent fiel, machten nicht nur sicherheitsbewusste Altersvorsorge-Sparer große Augen. Auch für Immobilieninvestoren markiert das historische Zinstief eine Zeitenwende. Noch nie war die Finanzierung von Immobilien so günstig wie jetzt.

„Die niedrigen Zinsen sorgen für Preise, die noch vor einigen Jahren undenkbar waren“, sagt Christian Schulz-Wulkow, Partner der Unternehmensberatung EY Real Estate. Noch vor wenigen Jahren galten Preise, die über dem zwanzigfachen der jährlichen Bruttomiete lagen als überteuert. „Heute sehen wir Transaktionen, die über dieser Marke liegen, in Einzelfällen sogar über dem 25-Fachen der Jahresmiete“, sagt der Leiter Immobiliensektor in Deutschland, der Schweiz und Österreich bei EY (früher Ernst & Young). „Früher wäre das undenkbar gewesen, früher gab es aber auch kein Zinstief“.

Da Immobilienkredite aktuell spottbillig sind und sicherere Anlageklassen kaum noch Renditen bringen, stürzen sich die Investoren weltweit auf den deutschen Immobilienmarkt. Nach der Untersuchung „Trendbarometer Immobilien Investmentmarkt“, einer Befragung von knapp 130 Investoren wie Fonds, Banken, Versicherer oder Wohnungsverwalter, stieg das Volumen der Immobilientransaktionen im vergangenen Jahr auf 52,7 Milliarden Euro. Der Anteil an Wohnimmobilien beträgt 12,8 Milliarden Euro.

Damit stieg das Volumen erstmals seit der Finanzkrise wieder auf einen Wert von mehr als 50 Milliarden Euro. Und auch in diesem Jahr soll es nach der EY-Prognose über der Marke von 50 Milliarden Euro liegen. „Banken haben die Ängste der Finanzkrise weitgehend abgehakt“, sagt Schulz-Wulkow. „Vor allem Kredite für Wohnimmobilien gelten als besonders sicher und werden gerne vergeben“.

Die Investoren setzen auf das Zinstief. Vier von zehn Befragten rechnen damit, dass der Beleihungsauslauf (Quotient aus Darlehensbeträgen und Beleihungswert) bei Baugeld steigt, also die Banken mehr ins Risiko gehen. Nur acht Prozent der Befragten rechnen mit steigenden Zinsen, lediglich jeder fünfte mit verschärften Kreditbedingungen.

In Zeiten billigen Geldes wird die Bankenfinanzierung immer weniger zum Problem. Fast alle Investoren sehen überhöhte Preisvorstellungen des Verkäufers als den Grund, warum Verkäufe fehlschlagen. Rund sechs von zehn Investoren rechnen bei Wohnimmobilien auch in diesem Jahr mit steigenden Preisen in 1A- und 1B-Lagen.

Da die Zinsen langfristig niedrig bleiben dürften, die deutsche Konjunktur ganz gut läuft und die schlimmste Phase der Euro-Krise überstanden scheint, wagen die Immobilienprofis wieder etwas. Fast alle Investoren rechnen damit, dass der Anteil risikoreicher Investments steigt. Außerdem rechnen die Marktteilnehmer mit einer Zunahme von Investoren aus dem Ausland.

Die Lieblingsorte der Immobilien-Investoren

Aus für Ü-30-Heizkessel und kalte Dachräume
Immobilien zu verkaufen
1 von 10

Höhere Steuern beim Hauskauf:

Wer ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung kauft, muss in zwei Bundesländern seit dem 1. Januar 2015 mehr Grunderwerbsteuer zahlen: Der Steuersatz klettert in Nordrhein-Westfalen um 1,5 Prozentpunkte auf 6,5 Prozent (bisher fünf Prozent). Im Saarland liegt er dann ebenfalls bei 6,5 Prozent (bisher: 5,5 Prozent). Wer in Nordrhein-Westfalen ein Grundstück mit Haus für 250.000 Euro kauft, muss dafür jetzt 12.500 Euro an den Staat abführen, darauf weist die Verbraucherzentrale NRW hin. Ab Januar 2015 sind es 16.250 Euro. Schon andere Bundesländer hatten ihre Grunderwerbsteuer in den vergangenen Jahren auf 6,5 Prozent erhöht.

(Foto: dpa)
Ramsauer glaubt an Erfolg bei Gebäudesanierung
2 von 10

Dachräume müssen gedämmt werden:

Dachräume, die nicht beheizt werden, müssen Hausbesitzer bis Ende 2015 so dämmen, dass der Mindestwärmeschutz gewährleistet ist. Davon ausgenommen sind nur Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die in ihrer Immobilie mindestens seit 1. Februar 2002 selbst wohnen. In diesen Fällen greift die Dämmpflicht erst bei einem Wechsel des Eigentümers. Der neue Eigentümer hat dann zwei Jahre Zeit, die Dämmung anzubringen. Die Dämmpflicht gilt für alle zugänglichen obersten Geschossdecken, unabhängig davon, ob sie begehbar sind oder nicht.

(Foto: dpa)
28668374
3 von 10

Austauschpflicht für alte Heizkessel:

Öl- und Gas-Standardheizkessel, die älter als 30 Jahre sind, dürfen seit 1. Januar 2015 nicht mehr betrieben werden. Zunächst sind vor 1985 eingebaute Geräte auszutauschen. Eine Ausnahme gilt für Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die diese schon am 1. Februar 2002 bewohnt haben. Sie dürfen die alten Kessel weiter betreiben. In allen anderen Fällen beschränkt sich die Pflicht zum Austausch auf Konstanttemperaturkessel üblicher Größe.

(Foto: dpa - picture-alliance)
Immobilienanzeigen: Ab Mai müssen Energiedaten genannt werden
4 von 10

Energiekennwert im Inserat:

Ab dem 1. Mai 2015 müssen in Immobilienanzeigen für Wohngebäude sämtliche Pflichtangaben zur Energie-Effizienz gemacht werden. Andernfalls droht ein Bußgeld. Verkäufer und Vermieter müssen die im Foto aufgezählten Angaben machen. Wer einen Energieausweis hat, der nach dem 1. Mai 2014 ausgestellt wurde, muss darüber hinaus die darin aufgeführte Effizienzklasse veröffentlichen. Die Pflicht, die Daten anzugeben, gilt bereits seit 1. Mai 2014, Verstöße werden aber erst ab Mai 2015 geahndet.

(Foto: obs)
Heizung
5 von 10

Effizienz-Label für Heizungen

Ab 26. September 2015 müssen erstmals Heizungen und Warmwasserbereiter im Handel ein Effizienzlabel tragen und Mindestanforderungen in Sachen Energieverbrauch erfüllen. Grund ist die europäische Ökodesignrichtlinie für Wärmeerzeuger. Sie gilt nicht für Lufterhitzer, sondern nur für Warmwasserpumpenheizungen bis 400 Kilowatt Wärmeleistung, die mit Gas, Öl oder Strom betrieben werden. Für alle Gerätekategorien gibt es dasselbe Label mit den Klassen A++ bis G und denselben Grenzwerten für den Verbrauch. Doch die Prüfbedingungen sind von Geräteart zu Geräteart unterschiedlich. Laut der Verbraucherzentrale NRW können Quervergleiche daher in die Irre führen.

(Foto: dpa)
Macquarie will Techem übernehmen
6 von 10

Meldepflicht für Warmwasser- und Heizwärmezähler:

Seit dem 1. Januar 2015 gilt für neue Warmwasser- und Heizwärmezähler, mit deren Daten die Abrechnung der Betriebskosten erstellt werden, eine Anzeigepflicht. Sowohl Hauseigentümer als auch Wohnungseigentümergemeinschaften müssen ein solches Gerät spätestens sechs Wochen, nachdem sie es in Betrieb genommen haben, melden. Dies wird bundesweit im Internet (www.eichamt.de) möglich sein und bei den jeweils für das Mess- und Eichwesen zuständigen Landesbehörden. Wer seinen Zähler nicht meldet, riskiert ein Bußgeld.

(Foto: dpa)
11195473
7 von 10

Kaminöfen:

Strengere Vorgaben für Kaminöfen gelten seit 1. Januar 2015 für den Ausstoß von Staub und Kohlenmonoxid (CO). Waren bisher abhängig von der Geräteart 2,0 bis 2,5 Gramm Kohlenmonoxid pro Kubikmeter Abgas zulässig, liegt der Wert für Neugeräte nun generell bei 1,25 Gramm. Der Grenzwert für Staub sinkt von 0,075 auf 0,040 Gramm je Kubikmeter. Diese Werte müssen im Rahmen der Typprüfung nachgewiesen werden, bevor ein Ofen auf den Markt gebracht wird.

(Foto: dpa - picture-alliance)

Und wo möchten die Profi-Investoren zuschlagen? Vor allem bei Wohnimmobilien, jeder zweite Marktteilnehmer mit einem starken Investmentfokus möchte dort zukaufen. Unter den Metropolen liegt Berlin weit vor den anderen Städten. „In der Hauptstadt gibt es noch ein großes Angebot an Wohnungen“, sagt Schulz-Wulkow. „In München möchte eigentlich auch jeder kaufen, da gibt es aber kein großvolumiges Angebot zu realistischen Preisen“. In der Hauptstadt rechnen die Investoren damit, dass die Kaufpreise in Zukunft auf vergleichbare Höhe anderer deutscher Städte steigen werden. Mehr als jeder Fünfte möchte dort kaufen.

Trotz der stabilen Nachfrage gibt es aber auch die ersten Fragezeichen, wie lange der Boom noch anhält. „Der Höhepunkt des Immobilienzyklus wurde 2014 erreicht“, sagt Rainer Braun, Geschäftsführer des Marktforschers Empirica. „Mit anziehender Neubautätigkeit werden die Preis- und Mietzuwächse jetzt weiter abflachen“.

In der EY-Studie zeigen sich bereits erste Anzeichen für ein baldiges Ende der Goldgräber-Stimmung. Während sich auf der Käuferseite vor allem konservative Anleger mit langem Atem wie etwa Vermögensverwalter reicher Familien, Versicherer, Staats- und Pensionsfonds finden, verkaufen Investoren mit einem kurzfristigen Anlagehorizont wie etwa Private-Equity-Fonds oder chancenorientierte Fonds.

Wenn die Kaufpreise in den nächsten Jahren vielerorts eher seitwärts gehen sollten, lohnt es sich verstärkt, auf Trends zu setzen. Nach einer Analyse des Immobiliendienstleisters Dr. Lübke & Kelber schlagen die Profi-Investoren längst nicht mehr nur in den Metropolen zu. 86 Prozent der insgesamt rund 215.000 gehandelten Wohnungen lagen in sogenannten B-Städten, Ober- und Mittelzentren wie Lüneburg, Tübingen oder Wolfsburg.

Die Hoffnung auf steigende Kaufpreise und Mieten, realistischere Preise und ein größeres Angebot machen vermeintliche Nachteile wie eine schwierigere Verkaufsposition wegen niedrigerer Nachfrage in dem aktuell oftmals heißen Markt wieder wett. „2015 kann ein rekordverdächtiges Jahr für Wohninvestments werden“, meint Ulrich Jacke, Geschäftsführer von Dr. Lübke & Kelber. „Inzwischen erreichte Preisniveaus werden Verkaufsentscheidungen positiv motivieren und das anhaltend günstige Zinsniveau begünstigt nach wie vor geplante Investitionsvorhaben.“

Investoren haken die Finanzkrise ab

Quelle: EY Research

Institutionelle Investoren nehmen nach einer Analyse des internationalen Immobiliendienstleisters CBRE dabei auch die noch vor einigen Jahren eher unbeliebten Mittelzentren in Nord- und Ostdeutschland ins Visier. „Nach Potsdam, Dresden und Jena stellen nun Rostock und Leipzig attraktive Investitionsziele für institutionelle Investoren dar“, sagt Michael Schlatterer von CBRE.

„Magdeburg und Halle werden ebenfalls ein zunehmend attraktives Investitionsziel infolge der Stabilisierung des dortigen Wohnungsmarktes, bedingt durch den Rückbau der nicht mehr marktfähigen Plattenbaubestände in den vergangenen Jahren“, sagt Konstantin Lüttger von CBRE. Auf diese B- und C-Standorte weichen besonders opportunistische Investoren aus, die hohe Renditen bei erhöhtem Risiko erzielen möchten.

Auch in den begehrten Großstädten im Westen gibt es nicht nur A-Lagen. „In den Metropolen, wo in Top-Lagen bereits hohe Preise gezahlt werden, kann es sich dank hoher Beschäftigung und starker Zuwanderung lohnen, Anlagechancen jenseits der Spitzenlagen zu berücksichtigen“, sagt Eva Grunwald, Leiterin Baufinanzierung bei der Deutschen Bank. In solchen einfacheren Lagen übertreffen die Mietsteigerungen oft den Anstieg der Immobilienpreise. „Das kann zu höheren Auszahlungsrenditen führen und ist tendenziell besonders für risikoaverse Anleger attraktiv“, sagt Grunwald.

Profi-Investoren wie Rolf Buch, Vorstandschef der börsennotierten Deutschen Annington, die vor einer Fusion mit dem Bestandshalter Gagfah steht, sind ständig auf der Suche nach neuen Investment-Trends. „Vor allem die Nachfrage nach kleinen Wohnungen wird mittelfristig weiter deutlich steigen“, sagt Buch. „Die demografische und soziografische Entwicklung wird dazu führen, dass es immer mehr 1- bis 2-Personen-Haushalte geben wird – prognostiziert wird ein Wachstum von neun Prozent bis 2025.“ Der vermutlich steigenden Nachfrage stehe kein ausreichendes Angebot gegenüber. Das bietet Chancen auch für private Käufer mit begrenztem Budget.

Der Immobilienmanager setzt auf den demografischen Wandel, der nach seiner Einschätzung gravierende Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt haben dürfte. „Menschen möchten bis ins hohe Alter in ihrer vertrauten Umgebung eigenständig leben können“, sagt Buch. „Wir bauen kontinuierlich geeignete Wohnungen des Bestandes seniorenfreundlich um, das ist auch wirtschaftlich sinnvoll.“

Und die EY-Studie zeigt einen weiteren neuen Trend bei den Städten. Da in den Metropolen die Wohnungsnachfrage stark gestiegen ist, muss über neue Wohnungskonzepte nachgedacht werden. 72 Prozent der Profi-Investoren geben an, dass Hochhäuser beim Wohnungsmarkt in den Städten eine größere Bedeutung haben werden. „Das Interesse am Wohnen im Hochhaus nimmt stark zu“, sagt EY-Real-Estate-Partner Schulz-Wulkow.

Schon jetzt gäbe es in fast jeder Metropole Luxus-Objekte mit beeindruckender vertikaler Ausdehnung. „Das ist ein Markt, den internationale Investoren mit der Erfahrung aus ihrer Heimat in Zukunft viel stärker entwickeln dürften.“

Die wichtigsten Neuigkeiten jeden Morgen in Ihrem Posteingang.
Startseite

Mehr zu: Immobilien in Deutschland - Wo die Profis jetzt zuschlagen

1 Kommentar zu "Immobilien in Deutschland: Wo die Profis jetzt zuschlagen"

Das Kommentieren dieses Artikels wurde deaktiviert.

  • Wobei selber denken und lesen immer noch das Wichtigste ist. Alles, was "in der Öffentlichkeit" gesagt wird, soll etwas bewirken. Mache ich ja auch. ("Mmh, schwierige Gegend/Lage" - nett und höflich sein, kaufen - mit paar lancierten Artikeln oder sogar Forumseinträgen nettes über die Gegend sagen und diesmal die guten Seiten sehen. Sagen, wie gerne man da lebt. Mit ein wenig Geschick gibt es 1-2 Jahre später einen sehr hübschen Gewinn.)
    Also unbedingt über einen längeren Zeitraum die Entwicklung selber beobachten.