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Immobilien-Investmentmarkt Boom bei Bürogebäuden – Markt für Gewerbeimmobilien auf Rekordkurs

Die Gewerbeimmobilienbranche verschiebt das Ende des Booms um ein weiteres Jahr. Es könnte sogar der Umsatzrekord von 2007 fallen.
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Die Party am Immobilienmarkt geht weiter. Quelle: dpa
Blick auf die Frankfurter Skyline

Die Party am Immobilienmarkt geht weiter.

(Foto: dpa)

DüsseldorfBrexit, Trump, Handelskonflikte und dann auch noch ein zu geringes Kaufangebot – zu Beginn des Jahres blickten die Immobilienprofis noch mit Sorge auf die anstehenden zwölf Monate. Mehr als 50 Milliarden Euro Umsatz auf dem Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt trauten sich die großen Maklerhäuser in Deutschland nicht zu.

Neun Monate später beherrschen Trump und der Brexit noch immer die Schlagzeilen und doch eilt der deutsche Immobilienmarkt von einem Rekord zum nächsten. Nun könnte sogar der Umsatzrekord von 57 Milliarden Euro aus dem Jahr 2007 fallen.

Darin sind sich die meisten Experten auf der Expo Real, der großen europäischen Herbstimmobilienmesse in München, einig. Ob Peter Schreppel, Leiter internationale Investments beim Immobiliendienstleister CBRE in Deutschlands, oder BNP Paribas Real Estate-Deutschlandchef Piotr Bienkowski.

„60 Milliarden Euro sind nicht ausgeschlossen“, sagt Bienkowski. CBRE hat bereits 42 Milliarden Euro nach drei Quartalen aufaddiert. Und jetzt hat das traditionell umsatzstärkste Quartal erst begonnen. Die Termine bei den Notaren dürften noch knapp werden.

Der große Unterscheid zu 2007: Damals fegten ausländische Käufer mit Portfolio-Käufen den Markt leer und bürdeten den Portfolios hohe Schulden auf. Die Lehman-Pleite im Oktober 2008 brachte den Zusammenbruch auf Immobilien- und Finanzmärkten.

Solche Horrorszenarien kann sich zurzeit niemand vorstellen. So wenig wie vor der Lehman-Pleite jemand geahnt hätte, dass Kleinanleger Milliarden mit Offenen Immobilienfonds verlieren würden und Banken auf riesigen Immobilienpaketen sitzen bleiben würden, vom Staat gerettet werden müssten, weil die Gebäudekäufer die Kredite nicht mehr zurückzahlen konnten.

Die Banken sind vorsichtiger geworden

Doch was ist heute anders? Fremdfinanzierungsquoten von mehr als 90 Prozent sind seit Beginn der Finanzkrise – von Ausreißern, etwa wenn Mezzanine-Kapital eingesetzt wird, abgesehen – tabu.

Zur Erklärung: Mezzanine-Kapital ist nachrangig besichert, ergänzt das Eigenkapital. Der Mezzanine-Kapitalgeber sieht bei einem notleidenden Engagement erst Geld, wenn sich die Banken im ersten Rang bedient haben.

Die Banken sind insgesamt sehr viel vorsichtiger geworden: „Wir prüfen genau, dass die Immobilienfinanzierungen auch bei einem Zinsanstieg langfristig tragfähig sind“, berichtet Teresa Dreo, Leiterin des deutschen Immobiliengeschäfts der Hypovereinsbank, aus dem eigenen Haus.

Wenn heute Gebäude-Portfolios verkauft werden, dann werden die Werte nicht hastig nach den Besichtigungen im Schnelldurchgang, in der Branche scherzhaft „Hubschrauberbewertungen“ genannt, zusammengerechnet. Es werden auch keine Pakete geschnürt, in denen sich, bildlich gesprochen, drei Perlen unter reichlich Schrott befinden.

Ohnehin kommen die hohen Umsatzzahlen vor allem durch Besitzwechsel von hochpreisigen Einzelobjekten zustande, etwa teuren Wolkenkratzern wie etwa dem Frankfurter „Tower 185“ im Februar für fast 800 Millionen Euro. Allein in einer Woche im September wechselten drei Hochhäuser in Frankfurt die Besitzer. Gesamtwert: Mehr als eine Milliarde Euro.

Der entscheidende Kick über die Schwelle von 60 Milliarden Euro könnte dann aber doch durch ein Portfolio kommen, nämlich den Kauf von Kaufhof durch den Immobilienmogul René Benko. Die Kaufhof-Warenhäuser zählen beim Gewerbeimmobilien-Transaktionsvolumen mit und ziehen es nach Zahlen von CBRE- und BNP Paribas Real Estate-Wettbewerber JLL um 1,8 Milliarden Euro hoch.

Folgeumsätze sind damit schon programmiert. Dass Benko verspricht, um jede Filiale zu kämpfen, kann man durchaus glauben. Aber, dass etwa Düsseldorf in Summe drei Karstadt-Kaufhof-Häuser braucht, davon zwei direkt nebeneinander, ist eher unwahrscheinlich.

In der Branche macht man sich bereits Gedanken, was aus den überzähligen Warenhäusern werden könnte. Umwandlung in Büros oder auch in attraktiven Innenstadtwohnraum, indem Innenhöfe reingeschnitten werden, lauten Gedankenspiele von Christoph Scharf, Chef des Einzelhandelsimmobiliengeschäfts von BNP Paribas Real Estate in Deutschland. Das wäre eher ein Geschäft für Spezialisten, sogenannte Value-Add-Investoren, an die die Kaufhäuser verkauft würden.

Die Value-Add-Strategie ist es, Objekte zu kaufen, die modernisiert werden müssen oder auch anders genutzt werden sollten, um höhere Mieteinnahmen zu erzielen. Die höheren Mieteinnahmen machen die Gebäude wertvoller. Sie werden anschließend teurer verkauft.

In den kommenden Jahren dürften mehr solcher ehemaligen Value-Add-Objekte auf den Markt kommen. Wegen der sinkenden Renditen für erstklassige Immobilien kletterten die Verkäufe solcher Value-Add-Liegenschaften in den vergangenen Jahren, so dass nun auch eine steigende Zahl dieser Gebäude erneut auf den Markt kommt.

„Die Nachfrage am Immobilienmarkt ist ungebremst“

„Über den Absatz brauchen sich die Verkäufer wohl keine Gedanken machen. „Die Nachfrage am Immobilienmarkt ist ungebremst“, stellt CBRE-Manager Schreppel fest. Die Gründe sind die gleichen wie vor einem Jahr. Noch sind die Zinsen niedrig, noch wissen die großen institutionellen Investoren nicht wohin mit dem Geld und kaufen Immobilien, weil die Differenz zwischen Mietrendite einer Top-Büroimmobilie und der Rendite einer zehnjährigen Bundesanleihe mehr als zweieinhalb Prozentpunkte beträgt. Die hohe Nachfrage am Immobilienmarkt trifft auf ein knappes Angebot.

Allein aus dem Private Equity-Bereich drängten 280 Milliarden Dollar an die globalen Immobilienmärkte, knapp zwei Drittel mehr als noch vor vier Jahren. 70 Prozent davon, schätzt Chris Bell, Europachef des britischen Beratungshauses Knight Frank, entfalle auf Interesse in Europa. „Das ist eine Menge noch nicht verschossenen Pulvers“, sagt Bell. Die Preise werden weiter steigen, ist er überzeugt – auch in heute schon teuren Märkten wie den deutschen Metropolen.

Noch wächst die deutsche Wirtschaft, die Unternehmen expandieren und müssen immer höhere Mieten zahlen, weil Büroraum in Ballungszentren inzwischen ähnlich knapp ist wie Wohnraum. Das führt zu Spitzenmieten und Spitzenpreisen.“

Den meisten Branchenvertretern fallen Argumente ein, warum der größte Feind des Booms – steigende Zinsen – gar kein so großer Feind ist. Zum einen würden die Zinsen im Euro-Raum frühestens 2019 steigen. Zum anderen werde dieser Anstieg allenfalls moderat ausfallen. Selbst ein Zinsanstieg von einem Prozentpunkt sei gut verkraftbar.

Stimmung ist ausgelassen, aber nicht exzessiv

Eines ist auf der Messe in München dann aber doch ein bisschen anders als in den Jahren zuvor: Die Stimmung ist ausgelassen, aber nicht exzessiv. Manchen Investoren wird der neun Jahre währende Boom dann doch unheimlich. Sie bereiten sich auf das Ende dieser Aufwärtsphase vor. Jetzt komme es darauf an, sich vorzubereiten auf mögliche Korrekturen.

Für Allianz Real Estate heißt das in Deutschland, sich auf die Top-7-Städten zu fokussieren, erklärt Anette Kröger, die bei Allianz Real Estate den Bereich Nord- und Zentraleuropa verantwortet. Reto Ketterer, Leiter des Immobiliengeschäfts in Europa von UBS Asset Management betont, dass es wieder verstärkt auf „Lage, Lage, Lage“ ankomme, also Objekte in den Zentren.

Dort müssten es zwar nicht unbedingt etablierte Top-Objekte sein. Aber von den Value Add-Objekten können viele die Finger dann doch nicht lassen.

Andere weichen auf alternative Gebäudeklassen aus, nehmen beispielsweise den Gesundheitsbereich oder Rechenzentren in den Fokus. Damit will etwa Andrew Stainer, Leiter des globalen Asset Managements von Axa IM, das Portfolio auch auf mögliche Preiskorrekturen vorbereiten.

„Wir setzen hier auf wachsende globale Trends. Rechenzentrum werden in der digitalen Gesellschaft stärker gefragt und eine alternde Bevölkerung wird künftig einen höheren Bedarf an Gesundheitsimmobilien auslösen“, sagt er.

Zwar möchten einige Investoren in diesen Spezialgebieten wachsen. Wo es noch Büros, das Kernprodukt des Investmentmarkts, zu vermeintlich attraktiven Preisen gibt, würden die meisten Investoren weiter gerne zuschlagen. Daran ändern auch die jüngst eingetrübten Wachstumsaussichten in der Welt und Deutschland nichts.

Angesichts rekordverdächtig niedriger Leerstände in den Metropolen glaubt die Branche an weitere Mietsteigerungen bei Bürogebäuden. In Berlin betrage der Büroleerstand aktuell weniger als zwei Prozent, berichtet Christian Kadel, für das Investmentgeschäft in Deutschland beim Maklerhaus Colliers verantwortlich. Fünf bis sechs Prozent seien auf dem Büromarkt „gesund“.

Knappheit treibt Mieten und Preise an

Die Knappheit gerade an Top-Gebäuden treibt Mieten und Preise. Während die einen, etwa der Immobilienvermögensverwalter Commerzreal für den Offenen Immobilienfonds für Kleinanleger lieber neue Gebäude in Top-Lagen kauft, und wegen des dort geringen Mietausfallrisikos hohe Preise akzeptiert, hält sich die Vermögensverwaltung der Schweizer Großbank UBS in diesem Segment zurück.

„Bei den Top-Objekten, also den oberen zwei Prozent des Marktes, sind wir vorsichtig geworden“, sagt Gunnar Herm, Leiter der Immobilienanalyse Europa. Die Preise seien in diesem Segment – auch risikoadjustiert –„nicht mehr korrekt“. Anders ausgedrückt: Mietrenditen zum Ankaufszeitpunkt von nur noch drei Prozent in deutschen Metropolen sind ihm zu gering.

Dass sich die Renditen nach oben bewegen sieht Teresa Dreo, Leiterin des deutschen Immobiliengeschäfts der Hypovereinsbank, aber nicht: „Wir erwarten, dass die Ankaufsrenditen nicht weiter zurückgehen“, lautet ihre Prognose. An Nachfrage wird es am Immobilienmarkt auch in den kommenden Monaten nicht mangeln.

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