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Immobilien Investoren und Vermieter beschweren sich über Milieuschutzgebiete

Der Mietendeckel könnte Modernisierungen verhindern, warnen Unternehmen. In Milieuschutzgebieten gelten für sie heute schon Einschränkungen.
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In der Hauptstadt sind 58 Milieuschutzgebiete ausgewiesen, in denen der Anstieg der Mieten zu begrenzen ist. Quelle: plainpicture/Mathew Bauer
Mietpreisdeckel in Berlin

In der Hauptstadt sind 58 Milieuschutzgebiete ausgewiesen, in denen der Anstieg der Mieten zu begrenzen ist.

(Foto: plainpicture/Mathew Bauer)

Berlin, Erfurt Balkone, Aufzüge, ein zweites Bad, selbst ein Geschirrspüler kann in Berlin zum Ärgernis für Vermieter werden. „Zuletzt hat man uns untersagt, in einem Haus, in dem wir das Dachgeschoss ausbauen wollten, einen Aufzug einzubauen – mit dem Argument, es handele sich um ein Milieuschutzgebiet“, empört sich Jacopo Mingazzini, Vorstand von Accentro Real Estate. „Bislang war es Konsens, dass auch in einem Milieuschutzgebiet Fahrstühle und Balkone bis zu einer Größe von vier Quadratmetern zu genehmigen sind“, sagt er.

Viele deutsche Großstädte weisen Milieuschutzgebiete – offiziell „Soziale Erhaltungsgebiete“ genannt – aus, um den Anstieg der Mieten in diesen Gebieten zu begrenzen und so die Zusammensetzung der Bevölkerung zu schützen. Modernisierungen, Umbauten oder Nutzungsänderungen sowie die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen sind in diesen Gebieten genehmigungspflichtig.

Außerdem haben Städte bei Verkäufen ein Vorkaufsrecht. In Berlin gibt es bereits 58 Milieuschutzgebiete, Hamburg hat gerade das 14. Gebiet ausgewiesen. In München sind es 23, die für 160.000 Wohnungen greifen.

Mieterschützer begrüßen die Maßnahmen, Eigentümer verdammen sie. Das arbeitgebernahe Institut der deutschen Wirtschaft in Köln warnt in einer Studie vor den Folgen, unter anderem, dass sie langfristig zu geringeren Investitionen in diesen Gebieten führen. Da Miet- nur selten in Eigentumswohnungen umgewandelt werden dürfen, behindere dies die Eigentumsbildung in den Städten.

Vermieter, die ihren Bestand gern modernisieren wollen, stoßen auf unklare Grenzen. Dass der Einbau von Marmorplatten als Luxusmodernisierung gilt, ist zwar unstrittig. Was aber ist bei einem Hänge-WC oder elektrischen Rollläden? Eine konkrete Liste gibt es nicht. Bei der Stadt Berlin heißt es: Einzige Ausnahme seien reine Instandsetzungsmaßnahmen. Für den Rest gilt: „Bei Unsicherheit lassen Sie sich bitte beraten.“

Richtig zum Tragen kommen die Einschränkungen, wenn Häuser verkauft werden. Kommunen ziehen das Vorkaufsrecht nicht unbedingt selbst – sie nutzen es als Verhandlungsbasis für sogenannte Abwendungserklärungen.

Damit können sie vorschreiben, was an Veränderungen am Gebäude noch erlaubt ist und was nicht. „Das führt sogar so weit, dass es Mietobergrenzen für bestimmte Gebäude gibt, in manchen Fällen sogar die Mieter ein Recht auf eine Reduzierung der Miete haben“, sagt Andre Schmöller, Chief Investment Officer von Domicil Real Estate.

Kommunen sind häufig gesprächsbereit

Dennoch seien die Kommunen –  gegen Zugeständnisse – gesprächsbereit. Laut Sidney Cline-Thomas, Geschäftsführer des Immobilienberaters Robert C. Spies, genehmigten die Bauämter in Hamburg etwa, zwei kleinere Wohnungen zu einer größeren zusammenzulegen. Häufig werde dann aber gefordert, dass die Miete auf einem bestimmten Niveau eingefroren wird.

Wer sich darauf einlässt, braucht Geduld: „Die Genehmigungszeiten sind lang. Bevor ein Antrag bearbeitet wird, vergehen mindestens drei Monate“, sagt Cline-Thomas. Die Umwandlung in Eigentumswohnungen sei nur in Ausnahmefällen gestattet. Investoren, die Mietshäuser in Eigentumswohnungen umwandeln möchten, hielten sich aus diesen Gebieten fern.

Die Politik dürfte sich damit bestätigt sehen. Investoren und Vermieter fühlen sich hingegen zunehmend eingeengt. Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD, verbucht das als „populistisches Instrument“, eine Form der Regulierung, die die Symptome der Probleme einer wachsenden Stadt bekämpfe, aber nicht deren Ursachen. Eigentümer und Nutzer, kritisiert Schick, hätten keinen großen Nutzen von einer Politik, die eine „Käseglocke“ über einen Status quo stülpen wolle.

Uwe Bottermann, Rechtsanwalt und Partner der Berliner Kanzlei Bottermann Khorrami, weiß von kuriosen Fällen zu berichten. Etwa von einer Altbauwohnung am Prenzlauer Berg, wo der Umbau eines typischen, aber extrem schmalen Bades abgelehnt wurde, weil sich der Grundriss leicht verändert hätte.

Auch das Vorhaben, in einem Wohnhaus am kriminalitätsbelasteten Hermannplatz in Neukölln eine Video-Gegensprechanlage zu errichten, wurde abgelehnt. „Selbst auf ausdrücklichen Wunsch der Mieter hat so etwas in der Regel keine Chance“, sagt Bottermann dem Handelsblatt. „Spielräume gibt es, aber die Bezirksämter entscheiden äußerst restriktiv.“

Mehr: Alle Fragen und Antworten zum geplanten Mietendeckel, lesen Sie hier.

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1 Kommentar zu "Immobilien: Investoren und Vermieter beschweren sich über Milieuschutzgebiete"

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  • Bisher hat es noch jede Rot-rote oder Rot-rot-grüne Regierung geschafft mit ihren planwirtschaftlichen Fantasien ihren Verantwortungsbereich abzuwirtschaften. Siehe ewiges Länderschlusslicht Bremen. In anderen Städten bemüht man sich den Lebensstandard zu heben, in Berlin züchtet man sich Slums oder "Problemviertel" wie man sie hierzulande gerne nennt. Kommunismus ist überall gescheitert, wo er umgesetzt wurde. Lernt das doch mal.

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