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Immobilien Leben wie auf dem Dorfplatz – So sehen urbane Quartiere der Zukunft aus

Immer mehr Projektentwickler planen gemischt genutzte Quartiere. Das kann zu Konflikten führen, garantiert aber eine hohe Wohnqualität.
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Bei dem Berliner Projekt hat ein Bürgerbegehren versucht, die Bebauung der Gewerbebrache zu verhindern.
Visualisierung des Projekts „Boxseven“

Bei dem Berliner Projekt hat ein Bürgerbegehren versucht, die Bebauung der Gewerbebrache zu verhindern.

BerlinAllmählich verblasst im Berliner Stadtbild die Erinnerung an die Zeit der deutschen Teilung. Viele Jahre lang klaffte in der Stallschreiberstraße – an der Grenze der Stadtteile Mitte und Kreuzberg – der einstige Mauerstreifen wie eine Wunde im Stadtgefüge.

Sie wird bald verheilt sein. Denn unter dem Projektnamen „Quartier Luisenpark“ entsteht ein neues Viertel mit insgesamt gut 550 Miet- und Eigentumswohnungen. Am Donnerstag feierte der Projektentwickler Instone Real Estate das Richtfest.

Nicht nur in Berlin, sondern auch in anderen Großstädten entstehen derzeit zahlreiche neue Quartiere. Damit sind nicht einzelne Wohngebäude gemeint, denen der Projektentwickler zwecks besserer Vermarktung einen wohlklingenden Namen mit dem Zusatz „Quartier“ verpasst hat, sondern Stadtviertel im eigentlichen Sinn.

„Zu einem solchen Quartier gehören verschiedene Nutzungen – also unterschiedliche Formen des Wohnens ebenso wie Schulen und Kindertagesstätten sowie Läden und Gewerbeflächen“, erläutert Michael Tockweiler, CEO der Schweizer SSN Group, die in Hamburg und Stuttgart große Quartiere entwickelt. „Damit erreicht man, dass die Bewohner ihren Alltag weitgehend gestalten können, ohne sich ins Auto oder ein öffentliches Verkehrsmittel setzen zu müssen“, erläutert er.

Auf dem ehemaligen Areal der Holsten-Brauerei in Hamburg-Altona plant die SSN Group deshalb nach eigenen Angaben ein „hippes und urbanes Viertel“, in dem neben Büros und gut tausend Wohnungen auch Gastronomie und Einzelhandel entstehen sollen. Den Baubeginn kündigt die SSN Group für 2020 an.

Schon 2019 will ein anderer bedeutender Quartiersentwickler, nämlich die Kölner Pandion, mit den Bauarbeiten für sein Großprojekt in der Anzinger Straße in München starten. Auch dort, auf dem einstigen Fabrik‧areal der Zündapp-Werke, ist kein reines Wohnviertel vorgesehen, sondern eine Mischung aus Wohnungen, Büros und einem Hotel.

Vielfältige Nutzung

„Quartiere werden lebendig, wenn sie nicht nur eine Nutzung aufweisen“, erklärt Pandion-Vorstand Reinhold Knodel. Wohnungen und Hotel ergänzen sich nach seinen Worten hervorragend, und auch viele Büronutzer haben laut Knodel mittlerweile kein Problem mehr mit der Nähe zu Wohnungen. Allerdings werden der Büro- und der Wohnteil in der Anzinger Straße durch eine Flaniermeile geteilt sein.

Zum Konzept gehört eine Kindertagesstätte – eine Auflage der Stadt München. „Baulich ist das eine schwierige ‧Aufgabe für den Entwickler“, sagt Reinhold Knodel. „Gleichwohl ist eine Kita für die Vermarktung des Quartiers gut, denn kurze Wege zum Kindergarten werden sehr geschätzt.“

Nicht nur in München, sondern auch in fast allen anderen Großstädten verlangen die Kommunen darüber hinaus, dass die Projektentwickler neben Eigentumswohnungen und frei finanzierten Mietwohnungen auch Sozialwohnungen errichten. Grundsätzlich sei das sinnvoll, findet Klaus Franken von der Catella Project Management, die in Düsseldorf den Bau des „Grand Central“ mit über tausend Wohnungen vorbereitet. „Wir wollen bewusst eine Durchmischung der Bewohnerstruktur“, sagt Franken.

„Projektentwickler müssen soziale Verantwortung übernehmen und auch bezahlbare Wohnungen, Schulen und Kitas bauen“, bekräftigt Michael Tockweiler von der SSN Group. Wichtig sei aber, dass das „im Schulterschluss mit der Politik“ geschehe. Es dürfe deshalb nicht sein, dass „die Politiker nachträglich weitergehende Forderungen – beispielsweise nach einem höheren Anteil an Sozialwohnungen – erheben“, mahnt Tockweiler. „Denn die Politik muss sich bewusst sein, dass der Projektentwickler die Belastungen gegenfinanzieren muss.“

Bürger mischen sich ein

Wenn große Quartiere entstehen, redet aber nicht nur die etablierte Politik mit, sondern auch die breite Öffentlichkeit. Das musste die Bauwert Aktiengesellschaft erleben, als sie mitten im dicht besiedelten Berliner Stadtteil Friedrichshain ihre Planungen für das Projekt „Boxseven“ vorantrieb.

Ein Bürgerbegehren versuchte, die Bebauung der Gewerbebrache in der vorgesehenen Form zu verhindern – allerdings erfolglos: Bis Ende dieses Jahres, sagt Bauwert-Sprecher Henning Hausmann, wird das Quartier fertig sein. 650 Miet- und Eigentumswohnungen umfasst das neue Quartier, außerdem eine Kindertagesstätte, einen Stadtgarten sowie 10.000 Quadratmeter Büro- und Einzelhandelsflächen.

Noch nicht so weit ist die Bayerische Hausbau mit ihrem Paloma-Viertel in Hamburg. Dabei handelt es sich um das 6200 Quadratmeter große Areal der sogenannten Esso-Häuser in St. Pauli, die das Münchener Unternehmen bereits 2009 erworben hat.

Im Rahmen einer aufwendigen Bürgerbeteiligung äußerten sich nicht weniger als 2300 Personen zur zukünftigen Bebauung des Areals. „Unser kleines Grundstück drohte zeitweilig zum Sehnsuchtsort aller unerfüllten Wünsche von Politik und Stadtteil zu werden“, blickt Bernhard Taubenberger, Sprecher der Bayerischen Hausbau, zurück.

Seit Mai dieses Jahres liegt nun ein Kompromiss vor: Geplant sind demnach Wohnungen (die Mehrheit davon öffentlich gefördert), Läden, ein Hotel und nicht zuletzt „St.-Pauli-typisches, kleinteiliges Gewerbe wie Klubs, Gastronomie und Museumsnutzungen“, heißt es bei der Bayerischen Hausbau.

Was aber macht ein städtisches Quartier aus? Michael Tockweiler von der SSN Group gibt eine einfache Antwort: Es funktioniere dann, wenn dort Menschen so zusammenleben, wie es früher in Dörfern der Fall war, wo sich Wohnen, Arbeiten und Freizeit mischten.

Ziel einer Quartiersentwicklung müsse es deshalb sein, „den Charakter eines Dorfplatzes zu erreichen: Es braucht Orte, an denen sich die Bewohner ganz selbstverständlich treffen.“ Um das zu unterstützen, sei es denkbar, dass der Projektentwickler die Patenschaft für ein Straßenfest oder andere Veranstaltungen übernehme.

Die Förderung ehrenamtlicher Initiativen hält auch Kruno Crepulja, der Vorstandsvorsitzende von Instone Real Estate, für ein sinnvolles Instrument, um ein Quartier zu schaffen, „das zum emotionalen Bezugsraum wird und somit Identifikation stiftet“. Solche Bemühungen scheinen sich auch wirtschaftlich positiv auszuwirken: Beim Instone-Projekt „Luisenpark“ in Berlin jedenfalls sind 90 Prozent der 180 Eigentumswohnungen des ersten Bauabschnitts verkauft.

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