Immobilien Mieter dürfen Zustimmung zu Mieterhöhungen bis zum ortsüblichen Niveau nicht widerrufen

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs gibt es bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete kein gesondertes Widerrufsrecht.
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Grundsätzlich dürfen Vermieter die Miete bis zum ortsüblichen Vergleichsniveau anheben. Quelle: dpa
Mieterhöhung

Grundsätzlich dürfen Vermieter die Miete bis zum ortsüblichen Vergleichsniveau anheben.

(Foto: dpa)

ErfurtVor diesem Moment fürchtet sich jeder Altmieter mit einer niedrigen Miete: Der Brief mit der Mieterhöhung flattert in den Briefkasten. Wenn die neue Miete dann immer noch unter dem ortsüblichen Mietspiegel liegt und die Erhöhung weniger als 15 Prozent beträgt, besteht praktisch keine Möglichkeit, sich zu wehren. Oder doch?

Der Bundesgerichtshof hat am Mittwoch einen Fall verhandelt, in dem sich ein Mieter gegen die Erhöhung seiner Abschlagszahlung gewehrt hat. Ursprünglich hatte er der Erhöhung zugestimmt, später aber widerrufen. Der Berliner berief sich auf ein besonderes Widerrufsrecht bei sogenannten Fernabsatzverträgen nach Paragraf 312 des Bürgerlichen Gesetzbuches.

Damit sind Verträge gemeint, die mit Fernkommunikationsmitteln geschlossen werden – beispielsweise Briefen oder per Internet. Da Mieterhöhungen per Gesetz in Textform angekündigt werden müssen und – wie im verhandelten Fall – meist per Brief zugestellt werden, sind zumindest theoretisch einige Voraussetzungen eines Fernabsatzvertrages erfüllt.

Der Bundesgerichtshof hat nun entschieden, dass Mietern bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete dennoch kein Widerrufsrecht zusteht. Mit den Verbraucherschutzregelungen zu Fernabsatzverträgen sollen Verbraucher vor Gefahren von Fehlentscheidungen und einem Informationsdefizit gegenüber dem Unternehmen geschützt werden. Diesem Ziel trügen die Regelungen zu Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§558 BGB) „bereits uneingeschränkt Rechnung“, erklärt der BGH.

Das Gesetz sieht vor, dass Vermieter die Erhöhungen genau begründen müssen, in aller Regel, indem sie Mietspiegel oder Vergleichsobjekte heranziehen. Zudem haben Mieter zwei Monate Zeit, der Maßnahme zuzustimmen. Erst danach darf der Vermieter die Erhöhung – binnen weiterer drei Monate – einklagen.

Begeht der Vermieter jedoch keine formalen Fehler, können sich Mieter bei Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete kaum wehren. Vermieter dürfen die Nettokaltmiete bis zum ortsüblichen Vergleichsniveau anheben, sofern sie unter anderem die Kappungsgrenzen einhalten und die Maßnahme mindestens drei Monate vorher ankündigen.

Die Kappungsgrenze sieht in weiten Teilen Deutschlands vor, dass die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent erhöht werden darf. In angespannten Wohnungsmärkten wie Berlin liegt die Kappungsgrenze bei 15 Prozent.

Das Landgericht Berlin hatte die Klage des Mieters zuvor ebenfalls abgewiesen. Zwar erkannte das Gericht an, dass Mieterhöhungen zwar auch den Verbraucherschutzvorschriften des BGB unterlägen, aber nicht alle Bedingungen eines Fernabsatzgeschäftes gegeben seien. Ein Fernabsatzvertrag liege nur dann vor, wenn Vermieter ein Vertriebs- oder Dienstleistungssystem nutzen, das für den Fernabsatz geschaffen worden sei – also systematisch vorgegangen wird.

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