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Immobilien Nach den Wohnungen werden in Großstädten nun die Büros knapp

In den Großstädten folgt auf den Mangel an Wohnraum nun der Mangel an Büroflächen. Der Kampf um die begehrten Innenstadtflächen wird sich verschärfen.
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Die Mieten für Gewerbeimmobilien in den größten Städten sind binnen fünf Jahren um fast ein Fünftel gestiegen. Quelle: Taxi/Getty Images
Großraumbüro

Die Mieten für Gewerbeimmobilien in den größten Städten sind binnen fünf Jahren um fast ein Fünftel gestiegen.

(Foto: Taxi/Getty Images)

ErfurtEigentlich kommen sich Projektentwickler für Wohnobjekte und Büros nur selten in die Quere. In den vergangenen Jahren stand neuer Wohnraum klar im Fokus der Städte. Zudem ist Bauland meist von vornherein für eine Wohn- oder Gewerbenutzung ausgewiesen. Doch der anhaltende Zuzug in die Städte, die gute konjunkturelle Lage und der abnehmende Leerstand bei Büros geht nicht spurlos an der Branche vorbei.

Erst vor wenigen Wochen musste Iris Dilger zusehen, wie ihr Bauland in Frankfurt Niederrad durch eine Büroentwicklung vor der Nase weggeschnappt wurde. Dilger ist geschäftsführende Gesellschafterin des auf Wohnen spezialisierten Entwicklers Die Wohnkompanie Rhein-Main.

Das Unternehmen gehört zur Zech-Gruppe, dem größten deutschen Projektentwickler. „Wir haben hier das erste Mal seit Langem selbst gespürt, dass sich Gewerbe gegenüber Wohnen durchsetzt“, sagt Dilger. Der Bebauungsplan des Grundstücks ließ sowohl eine gewerbliche als auch eine wohnliche Nutzung zu.

Bauland ist in den Metropolen ein knappes Gut geworden, um das zuletzt vor allem im Kampf um neue Wohnflächen heftig gebuhlt wurde. Nach Jahren hoher Leerstände zeichnet sich nun aber auch für Büroflächen ab, dass sie knapp werden. In Berlin und München herrscht bereits Vollvermietung. Die Immobilienbranche fordert mehr Büroneubau. Das heißt: Der Kampf um die begehrtesten Innenstadtlagen wird sich weiter verschärfen. Das heizt die Konkurrenz um Wohn- und Büroflächen an.

Büro-Leerstandsquoten fallen seit Jahren

Dabei ist die Entwicklung nicht neu. Die Büro-Leerstandsquoten fallen in den Metropolen seit acht Jahren. Laut der Immobilienanalysefirma Bulwiengesa liegt der Leerstand in Berlin bei 1,7 Prozent, in München bei 1,6 Prozent. Die Folgen sind heute schon am Markt zu spüren: Über die größten sieben Städte hinweg legten die Mieten in den vergangenen fünf Jahren um fast ein Fünftel zu.

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Die Kaufpreise stiegen allein in Berlin im vergangenen Jahr um mehr als elf Prozent. Ein Quadratmeter Büro kostet 12.600 Euro. Teurer sind nur Frankfurt (13.650 Euro) und München (13.750 Euro). Trend: steigend. „Für das laufende Jahr erwarten wir eine stabile bis leicht positive Entwicklung der Mieten und Marktwerte“, sagt Dagmar Knopek, Mitglied des Vorstands der Aareal Bank AG

Zunehmen soll auch der Bedarf an Büros. Allein in Berlin legte die Zahl der Büroangestellten zwischen 2013 und 2018 um 16 Prozent auf 784.000 zu, in München lag das Plus bei 13 Prozent und nun 550.000 Bürobeschäftigten. Das Problem: Allen voran in Berlin und München gibt es nicht genügend Angebot.

„Die Situation in den Städten mit sehr geringen Angebotsvolumen dürfte sich 2019 noch stärker zuspitzen, und es muss an einigen Standorten mit Unternehmensabwanderungen gerechnet werden“, sagt Bulwiengesa-Vorstand Andreas Schulten. Die geringen Leerstände wirkten kontraproduktiv auf den Ausbau der regionalen Wirtschaft.

Abschied vom Gründungsort Hamburg

Die Probleme sind längst im Alltag angekommen. Nach 95 Jahren hat sich das Familienunternehmen Rieck Druck aus seinem Gründungsort Hamburg verabschiedet. In der Hansestadt liegt die Leerstandsquote bei 3,6 Prozent. Zwei Jahre lang habe sie nach passenden Büro- und Gewerbeflächen gesucht, sagt Nathalie Rieck, die in der Geschäftsleitung des Unternehmens arbeitet, das sich auf Drucksachen spezialisiert hat.

Die Firma wollte sich von 1.200 auf etwa 1.600 Quadratmeter bebaute Fläche vergrößern. Angeboten wurden ihr Grundstücke zum Kauf für 350 Euro pro Quadratmeter, zu teuer, fand das Familienunternehmen. Erst im Umland, im Landkreis Pinneberg, in der Stadt Tornesch, wurde Rieck 2015 fündig, für knapp 100 Euro pro Quadratmeter.

In Tornesch spürte sie von Beginn an mehr Entgegenkommen als in Hamburg und macht dies an einem Beispiel fest: „Der Bürgermeister hat direkt nach dem Einzug gefragt, ob die Busfahrzeiten mit den Schichten zusammenpassen“, sagt Rieck, die in Schleswig-Holstein auch Landesvorsitzende im Verband Die Jungen Unternehmer ist.

In Berlin treibt die Büroknappheit Start-ups um. Stephan Heller, Chef des Fintechs Fincompare, eine Plattform für Unternehmensfinanzierungen, sucht gerade Flächen, weil sich seine Mitarbeiterzahl in diesem Jahr von 60 auf 100 vergrößere. Jüngst habe er einen Rohbau angeboten bekommen für 35 Euro Miete pro Quadratmeter.

Den Ausbau solle er stemmen, wurde ihm gesagt. Derartige Angebote seien schon fast „pervers“, meint Heller. In den Jahren hohen Leerstands war es üblich, dass Eigentümer ihren Mietern Anreize boten, etwa dass der Ausbau bezahlt werde. Nun hat sich der Markt gedreht.

Heller sucht Büros mit 3.500 bis 4.000 Quadratmeter und konkurriert in diesem Bereich auch mit Coworking-Anbietern, die derzeit zu den größten Anmietern gehören. Am Ende wird er wohl eine teure Miete zahlen müssen, glaubt Heller. Ein Ausweichen ins Umland oder eine kleinere deutsche Stadt kommt für ihn nicht infrage.

Zwischen 2013 und 2018 verließen 4.000 Unternehmen Berlin

„Wir verpflichten 80 bis 90 Prozent unserer Programmierer aus dem Ausland. Die wollen nach Berlin, nicht nach Erlangen oder Leipzig“, sagt der Gründer. Statt einer anderen deutschen Stadt würde er eher in eine andere europäische Metropole expandieren. Die Büroknappheit sei ein Standortnachteil für Deutschland.

Laut einer Studie der IHK Berlin verließen zwischen 2013 und 2018 mehr als 4.000 Unternehmen die Hauptstadt. In einer qualitativen Analyse hat die IHK 50 der verzogenen Unternehmen nach den Gründen ihres Fortzugs befragt. Selbst wenn man berücksichtigt, dass Mehrfachnennungen möglich waren, kristallisiert sich die Büroknappheit als einer der Hauptgründe heraus: Knapp 37 Prozent der Befragten begründeten die Abwanderung mit den Preisen und Mieten für Gewerbeflächen, ein weiteres Drittel bemängelte fehlende oder ungeeignete Flächen für die Expansion.

Der Senat will nun nachbessern: Ziel sei es, eigene Gewerbehöfe aufzubauen, erklärte Ramona Pop (Grüne), Senatorin für Wirtschaft, Energie und Betriebe jüngst im Interview mit dem „Tagesspiegel“.

Der Zentrale Immobilien Ausschuss, der Interessenverband der Immobilienbranche, will das Thema auf die politische Agenda heben und hat dafür eigens zum „Tag der Büroimmobilie“ geladen, der am 21. März in Berlin stattfindet. Wohnen sei natürlich ein wichtiges Thema, sagt Andreas Wende, Ausschussvorsitzender Büroimmobilien beim ZIA, beklagt jedoch eine „leichte Fehlorientierung“ der Politik. „Wer in der Innenstadt leben möchte, möchte aber auch in der Innenstadt arbeiten. Wir dürfen Wohnen und Arbeiten nicht isoliert voneinander betrachten“, sagt Wende.

Weniger Wohnungsneubau

Allerdings dürfte sich genau zwischen Büro und Wohnen zunehmend ein Spannungsfeld aufbauen. Innenstadtlagen sind begehrt – sowohl für Unternehmen als auch für die Bürger. „Es gibt in der Tat – vor allen Dingen in den A-Standorten München, Berlin, Hamburg, Köln und am schärfsten in Frankfurt – eine Konkurrenz in der Entwicklung von Wohnflächen mit Büroflächen“, berichtet Christoph Gröner, Chef des Projektentwicklers CG-Gruppe.

Die Entscheidung, welche Art von Gebäude auf freien Grundstücken gebaut wird, liegt letztlich bei den Städten. Sie können Grundstücke zur gewerblichen oder wohnlichen Nutzung ausweisen. Eine Übersicht, wie viele Flächen zuletzt für Wohnzwecke, wie viele für Büros ausgewiesen wurden, gibt es nicht, Beispiele aber schon: So nimmt die Zahl der Wohnnutzungen in der einstigen Frankfurter Bürostadt Niederrad zu. In Düsseldorf entstehen am einstigen Bürostandort Seestern immer mehr Wohnungen.

Einer Antwort auf die Frage, wie das Spannungsfeld wächst, lässt sich mit dem Projektentwicklerreport von Bulwiengesa nähern. Er wird einmal im Jahr erstellt, der jüngste stammt aus dem April 2018. „Wir sehen die Flächenkonkurrenz in den großen Städten deutlich wachsen“, sagt Vorstandsmitglied Schulten.

Zuletzt hatte sogar erstmals seit Beginn der Studie im Jahr 2011 die in Bau und Planung befindliche Fläche für den Wohnungsbau abgenommen. 2018 waren in Berlin, München, Hamburg, Frankfurt, Köln, Düsseldorf und Stuttgart 11,3 Millionen Quadratmeter in der Planung, 350.000 weniger als noch im Jahr zuvor.

Bei den Büros zeigte sich indes ein umgekehrtes Bild: Dort nahm die Fläche um knapp 300.000 auf 4,1 Millionen Quadratmeter zu. Schulten führt dies auf die gestiegenen Kosten im Wohnungsbau zurück, unter anderem durch neue Auflagen bei der Energiesparverordnung, aber auch die von mittlerweile allen Großstädten geforderten Quoten für sozial geförderten Wohnungsbau bei Neubauprojekten.

„Für einige Projektentwickler ist der Wohnungsbau kein gutes Geschäft mehr“, sagt Schulten. Dass zuletzt mehr Büros gebaut wurden, sei aber noch lange kein Grund für Entwarnung: Gerade in den Städten mit besonders niedrigem Leerstand wie Berlin und München würde mindestens noch in den nächsten zwei bis drei Jahren zu wenig gebaut.

Mieter stehen noch vor Fertigstellung fest

Dort wo Büros gebaut werden, stehen viele Mieter schon fest, bevor das Gebäude überhaupt fertiggestellt wird: Laut der Immobilienberatungsfirma CBRE sind in Berlin, München, Hamburg, Frankfurt und Düsseldorf bereits 73 Prozent der Flächen vermietet, die in diesem Jahr fertiggestellt werden.

Selbst für 2020 liegt die Quote bereits bei 50 Prozent. CBRE-Deutschlandchef Alexander von Erdély zeigt sich einerseits zwar zufrieden, dass nicht übermäßig spekulativ gebaut werde. Andererseits bereitet ihm der niedrige Leerstand Sorgen: „Wenn wir von Leerstandsquoten um zwei Prozent sprechen, dann ist das für die Märkte fast schon ungesund. Es braucht einen gewissen Leerstand für Fluktuation“, sagte von Erdély dem Handelsblatt kürzlich.

Einer, dem die große Nachfrage gerade recht kommt, ist Jürgen Overath, Chief Operating Officer der börsennotierten TLG-Immobilien. Der jüngste Boom am Büromarkt verleiht einem lang gehegten Projekt neuen Auftrieb: TLG plant auf seinem Grundstück am Berliner Alexanderplatz zwei 130 Meter hohe Bürotürme, die bis zu 150.000 Quadratmeter Fläche bieten sollen.

„Anhand der jüngsten Büroverknappung haben wir erkannt, dass der Bau wieder Sinn macht. Am Ende müssen wir Geld verdienen. Und das geht nur, wenn Mieten und Kaufpreise ein gewisses Niveau erreicht haben“, sagt Overath. Schon im 1993 vom Architekten Hans Kolhoff erstellten Masterplan für den Alexanderplatz waren Bürotürme vorgesehen.

Bis zuletzt sei immer die Frage gewesen, ob der Markt bis zur Fertigstellungen stabil bleibe. Nun sei dieses Kriterium erfüllt, auch wenn mit dem Bau frühestens 2023 begonnen werden kann. Die Mietverträge im bisher dort stehenden Bürogebäude laufen noch bis Ende 2022. Overath aber ist optimistisch. „Selbst wenn der Leerstand auf fünf Prozent steigt, können wir damit gut umgehen.“ Im Sommer soll ein erster Architektenwettbewerb für die Türme starten.

Der Konflikt, ob nun mehr Wohn- oder Gewerbeflächen ausgewiesen werden sollen, ist damit aber nicht gelöst. „Die Konkurrenz fängt gerade erst an“, sagt Dilger von der Wohnkompanie Rhein-Main. In Frankfurt herrscht auf dem Büromarkt mit knapp sieben Prozent noch ein vergleichsweise hoher Leerstand. Der Druck nehme dennoch spürbar zu.

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