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Immobilien Nicht genug Wohnungsbau in Metropolen – zu viele Neubauten auf dem Land

Wohnraum ist nicht nur teuer, sondern auch knapp. In den acht größten deutschen Städten wird zu wenig gebaut. Auf dem Land sieht es mancherorts anders aus.
Update: 22.07.2019 - 10:25 Uhr Kommentieren
Während in den Metropolen zu wenige Wohnungen gebaut werden, wird auf dem Land mancherorts zu viel gebaut. Quelle: dpa
Bezahlbarer Wohnraum

Während in den Metropolen zu wenige Wohnungen gebaut werden, wird auf dem Land mancherorts zu viel gebaut.

(Foto: dpa)

Köln Ob Köln oder Stuttgart: In deutschen Metropolen werden einer Studie zufolge viel zu wenige Wohnungen gebaut. So sei der Bedarf an Neubauwohnungen in Köln seit 2016 nicht mal zur Hälfte gedeckt worden (46 Prozent), heißt es in der Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln. Die Autoren verglichen hierbei die Zahl der in den vergangenen drei Jahren fertiggestellten Wohnungen mit dem Bedarf, den sie anhand von Faktoren wie Bevölkerungsentwicklung und Leerständen schätzten.

In anderen Großstädten sieht es ebenfalls schlecht aus. So wurden in Stuttgart 56 Prozent der Wohnungen gebaut, die nötig gewesen wären. Nur etwas besser war die Lage in München (67 Prozent), Berlin (73) und Frankfurt am Main (78). „Hier fehlen nicht nur aktuell Wohnungen, sondern auch längerfristig bedarf es einer weiteren Steigerung der Bautätigkeit“, schreiben die Autoren Ralph Henger und Michael Voigtländer.

Auch in vielen Universitätsstädten werde zu wenig gebaut. Gründe für die Misere sind der hohe Zuzug in die Städte, das knappe Personal in Bauämtern, strenge Vorschriften und der Fachkräftemangel in der Bauwirtschaft. „Man kommt mit dem Bauen nicht hinterher“, sagt Henger.

Die Städte müssten sich anstrengen, um die Mietenentwicklung zu bremsen, mahnen die Autoren. Entscheidend hierfür sei in den Metropolen die Bereitstellung von Bauland, um Investoren anzulocken. Zudem sollten mancherorts alte Gebäude umgebaut werden, anstatt neue zu errichten.

Auch sollten der Bund und das Land finanziell klamme Städte wie Köln stärker unterstützen, etwa für den Ausbau des Nahverkehrs. Wenn das Umland besser angeschlossen wäre, würde das Wohnen dort attraktiver und der innerstädtische Druck des Wohnungsmarktes würde sich etwas abschwächen.

Das Umland anzubinden ist für die Metropolen eine der größten Herausforderungen. Schon heute ist zu erkennen, dass immer mehr Menschen wegen der hohen Preise in den Zentren an die Ränder drängen. „Weil Potentiale in den Innenstädten zunehmend ausgeschöpft sind, insbesondere im Wohnungsneubau, verlagern sich Angebot und Nachfrage vermehrt in das Umland“, sagt Roman Heidrich, Teamleiter für Wohnimmobilienbewertung bei JLL in Berlin.

JLL erkennt, wie zuvor schon die Immobilienanalysefirma F+B, dass die Mietpreisanstiege in den Metropolen an Tempo verlieren. Über die acht größten Städte hinweg – Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart und Leipzig – seien die Mieten im Vergleich zum Vorjahr noch um 2,3 Prozent gestiegen. Der Wert liegt deutlich unter dem Fünfjahresschnitt von 5,0 Prozent.

Seit Mitte 2014 haben sich die Mieten über die untersuchten Städte hinweg um insgesamt 30 Prozent erhöht. Zieht man den direkten Vergleich des ersten Halbjahres 2019 zum zweiten Halbjahr 2018, dann sind in München, Düsseldorf und Leipzig sogar rückläufige Mieten zu beobachten. Besonders deutlich wird das im teuersten Segment: In München sind die Mieten hier um 7,5 Prozent gefallen, in Stuttgart sogar um 8,1 Prozent.

„Einiges spricht dafür, dass die Hochphase des Miet- und Kaufpreisanstiegs hinter uns liegt“, sagt Heidrich. Die Gründe sind vielschichtig: So seien die Einkommen in den letzten Jahren nicht im gleichen Maße gestiegen wie die Mieten. Daher sei die Wohnkostenbelastung in den Ballungsräumen gestiegen, was zu einer Abwanderung ins Umland geführt habe. Zudem habe der Anstieg des Fertigstellungsvolumens – wenngleich statistisch noch immer zu wenig gebaut werde – in den vergangenen Jahren für leichte Entlastung gesorgt.

Die langsamen Mietpreissteigerungen machen sich auch bei den Kaufpreisen bemerkbar. „Es zeigt sich, dass infolge des verlangsamten Mietpreiswachstums auch die Bereitschaft, hohe Kaufpreise für Eigentumswohnungen aufzubringen, gesunken ist“, sagt Sebastian Grimm, Teamleiter für Wohnimmobilienbewertung bei JLL in Berlin. Allerdings blickt JLL skeptisch in die Zukunft, was den Neubau angeht: Zunehmende wohnungspolitische Eingriffe führten zusammen mit der konjunkturellen Eintrübung zu einer Verunsicherung bei Projektentwicklern und Kapitalanlegern.

München bleibt unterdessen die mit Abstand teuerste Metropole für Mieter. Im Durchschnitt müssen sie 19,45 Euro pro Quadratmeter im Monat zahlen, 4,40 Euro mehr mehr als in Frankfurt, der zweitteuersten Metropole.

Bei den Kaufpreisen ist die Zeit zweistelliger Anstiege vorbei. Nur Köln rückt mit einer Verteuerung von 10,3 Prozent in diesen Bereich vor. Im Mittel lag das Plus noch bei 6,7 Prozent. Am wenigsten stiegen die Preise mit 4,0 Prozent in Stuttgart. Teuerster Markt bleibt auch bei den angebotenen Kaufpreisen München mit 7.680 Euro pro Quadratmeter. Am günstigsten sind Wohnungen im Vergleich der größten acht Städte in Leipzig, wo Käufer 2.150 Euro pro Quadratmeter berappen müssen.

Auf dem Land wird mancherorts zu viel gebaut

Ganz anders sieht es auf dem Land aus: Dort wird mancherorts zu viel neu gebaut, etwa in Sachsen-Anhalt, Sachsen, im Saarland und in den Randgebieten Bayerns. „Obwohl es auf dem Land viel Leerstand gibt, entstehen relativ viele Neubauten, die bevorzugt werden, obwohl Umbauten im Altbestand vielerorts sinnvoller sind“, sagt Studienautor Henger.

Durch Neubaugebiete vor den Toren von Kleinstädten verlieren Stadt- und Dorfzentren an Bedeutung und das Problem des Leerstands verschärfe sich. „Kommunen auf dem Land fernab der Metropolen sollten ein besseres Flächenmanagement betreiben, um attraktiv zu bleiben und Leerstände in der Ortsmitte zu vermeiden.“ Der Grundsatz „Umbau vor Neubau“ sei hier wichtig. In einem Drittel der deutschen Kreise sollte „die Bautätigkeit im Neubau gebremst werden, um ein Überangebot zu vermeiden“, heißt es in der Studie.

In den Jahren 2019 und 2020 werden den Angaben zufolge in ganz Deutschland 342.000 neue Wohnungen benötigt, um den Bedarf zu decken. 2018 wurden nur 287.000 Wohnungen fertiggestellt. Dieser Wert dürfte dieses Jahr nicht deutlich ansteigen - die Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage bleibt also groß.

Immerhin eine halbwegs gute Nachricht enthält die Untersuchung. Denn perspektivisch könnte sich das Problem Wohnungsknappheit etwas entschärfen: Nach Schätzung der Studienautoren sinkt der Bedarf bis 2025 auf jährlich rund 260.000 und bis 2030 auf rund 246.000 Wohnungen. Hauptgrund hierfür: Die zu erwartende sinkende Zuwanderung, die nicht dauerhaft auf einem Niveau von mehr als 400.000 Menschen pro Jahr bleiben dürfte.

Mehr: Dossier zum Download – Das Handelsblatt hat die deutschen Wohnimmobilienmärkte in 16 Städten und Metropolregionen analysiert. Im Fokus die Frage: Wo liegen die Trendviertel?

  • dpa
  • mats
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