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Immobilien Tokio baut Hochhauskomplex für 35 Millionen Besucher pro Jahr

In der japanischen Hauptstadt setzt man auf den Nutzungsmix von Gebäuden: Zwei neue Riesenhochhäuser sollen Wohnungen, ein Luxushotel und Schulen beherbergen.
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Der Turm ist Teil des Toranomon-Azabudai-Projekts von Mori, das im August begann und im März 2023 fertiggestellt werden soll.
Toranomon-Azabudai

Der Turm ist Teil des Toranomon-Azabudai-Projekts von Mori, das im August begann und im März 2023 fertiggestellt werden soll.

Tokio Shingo Tsuji liegt Tokio zu Füßen. Der Chef des Immobilienentwicklers Mori Building steht auf einer Empore in einer riesigen Halle seines Unternehmens, unter ihm eine maßstabsgetreue Nachbildung von Tokios Zentrum aus Styropor. Im Norden ragt ein Modell des 630 Meter hohen Fernsehturms Tokyo Skytree empor, 20 Meter – in der Realität 20 Kilometer – weiter südlich liegen die Hochhäuser des Geschäftsbezirks Shinagawa.

An einem Ort ist Moris Tokio dem realen Vorbild bereits um Jahre voraus: Mitten im Stadtteil Azabu, südwestlich des Zentrums gelegen, steht bereits etwas, was einmal Japans höchstes Hochhaus werden soll: ein 330 Meter hoher Büro- und Wohnturm. Er ist Teil des Toranomon-Azabudai-Projekts von Mori, das im August begann und im März 2023 fertiggestellt werden soll.

„Es ist das größte Stadtentwicklungsprojekt, das Mori Building je durchgeführt hat.“ Es ist die posthume Krönung der städteplanerischen Vision des verstorbenen Patriarchen Minoru Mori: die radikale Verwandlung japanischer Städte in Metropolen mit Skyline.

Mit 39 Millionen Einwohnern ist der Großraum Tokio der Vorreiter aller Megacities. Hier lässt sich erahnen, wie sich die Metropolen der Welt entwickeln könnten – mit welchen Wohnformen, aber auch mit welchen Problemen. Der Wohntrend geht ganz klar in die Höhe. Doch das stößt nicht immer auf Gegenliebe.

Die Urbanisierung ist ein weltweiter Trend. Die Vereinten Nationen schätzen, dass 2050 zwei Drittel aller Menschen in Städten leben werden. Schon bis 2030 werde die Zahl der Megacities mit mehr als zehn Millionen Einwohnern auf 43 steigen. 1990 waren es gerade einmal zehn.

Für die Stadt der Zukunft setzt Mori auf den Nutzungsmix: Auf dem 8,1 Hektar großen Areal des Toranomon-Azabudai-Projekts bauen die Stadtentwickler neben dem Hauptturm zwei über 200 Meter hohe Wohnriesen, inklusive Luxushotel und internationaler Schule als Magnet für den heimischen und globalen Jetset.

An ihrem Fuß erstrecken sich flachere Designergebäude, Grün- und Sportflächen. 35 Millionen Besucher pro Jahr sowie täglich mehr als 20.000 Angestellte und 3500 Einwohner erwarten die Bauherren, die in dem Komplex wohnen, arbeiten einkaufen und sich amüsieren sollen.

Architektonisch hatte sich Minoru Mori so den Gegenentwurf zum alten Tokio vorgestellt. Die Metropole mit ihren verwinkelten Gassen, relativ flacher Bebauung und weit entfernten Schlafburgen in den Vorstädten war Mori zu chaotisch und zu unkomfortabel.

Statt stundenlang zu pendeln, wohnen die Tokioter in Moris Vision näher an ihren Arbeitsplätzen und dank üppiger Bepflanzung zwischen, an und auf den Hochhäusern mehr im Grünen als bisher. Bereits 1986 machte Mori mit Ark Hills die erste Vision seines Traums wahr und hat seitdem weitere städtebauliche Akzente in Tokio gesetzt.

Steigende Nachfrage

Am meisten dürfte Mori allerdings freuen, dass er mit seiner anfangs belächelten Vision einen regelrechten Boom ausgelöst hat. Zwischen 1990 und 2018 schoss die Zahl der „Tower Mansion“, wie die Japaner Wohnhochhäuser mit mehr als 20 Stockwerken nennen, von 42 auf 1371 empor, besagt eine Statistik des Immobilienmarktforschers Tokyo Kantei.

Laut der Wirtschaftszeitung Nikkei wohnten 2015 inzwischen rund 500.000 Tokioter in Wolkenkratzern – und zwei Millionen Menschen landesweit, doppelt so viele wie zehn Jahre zuvor. Die heiße Phase des Baubooms ist zwar inzwischen vorbei, doch noch ist kein Ende des Turmbaus in Sicht.

Die Zahl der neuen Projekte ist zwar von 97 im Rekordjahr 2007 auf 30 bis 50 Bauten pro Jahr abgeflaut. Doch Koichiro Obu, Head of Research der DWS Japan sieht optimistisch in die Zukunft. „Ich erwarte, dass sich die Entwicklung der Tower Mansions fortsetzt.“

Während Deutschland noch über Nachverdichtung spricht, macht Japan ernst: Allein im Großraum Tokio hat Nikkei 183 weitere geplante Wohnhochhausprojekte gezählt. Städteplaner rechnen damit, dass die Einwohnerschaft der zentralen Bezirke der Stadt in den kommenden Jahrzehnten um ein bis zwei Millionen Menschen zunehmen wird.

Ein Grund dafür ist laut Obu die weiterhin hohe Nachfrage nach Hochhausapartments. Gerade für jüngere Japaner, die mehr Wert auf Work-Life-Balance und eine Berufstätigkeit der Frau legen als bisherige Generationen, ist das Einfamilienhaus in den Vororten weniger erstrebenswert.

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In Tokio treibt die Kombination aus billigem Geld und Zuzug die Preise seit einigen Jahren wieder in die Höhe. „Der Marktwert meiner Wohnung im Tokioter Stadtteil Shinjuku, die ich mir vor zehn Jahren gekauft habe, hat sich verdoppelt“, freut sich ein Eigentümer in einem Wohnblock aus den 1980er-Jahren, der am Markt bereits als Altbau gilt. Verstärkt wird der Höhenrausch von der Geldpolitik und der Tatsache, dass die Notenbank nach zwei Jahrzehnten Nullzinspolitik inzwischen sogar Minuszinsen toleriert.

Der Quadratmeterpreis neuer Hochhauswohnungen nähert sich laut Tokyo Kantei selbst in Städten wie Osaka und Nagoya wieder Werten aus der Aktien- und Immobilienblase an, die 1990 platzte und Japans Bodenpreise für Jahrzehnte kollabieren ließ. Inzwischen schrillen am Markt erste Alarmglocken. Die Bank von Japan sorgt vor allem das steigende Verhältnis von Immobilienkrediten zur Wirtschaftsleistung.

Hassliebe zum Hochhaus

An einigen Orten in Japan regt sich Widerstand gegen die Verwandlung der Zentren in hochaufragende Stäbchenstädte. Die Millionenstadt Kobe hat im Juni eine Anordnung erlassen, die den Bau von Hochhäusern in der Innenstadt unterbinden soll. Ab Juli 2020 wird der Bau neuer Wohnhochhäuser auf 23 Hektar Fläche um den Sannomiya-Bahnhof grundsätzlich verboten.

Auf anderen Flächen wird der Hochhausbau strenger reglementiert. „In der Gegend um Sannomiya gibt es ein Problem mit übermäßiger Konzentration der Bevölkerung“, erklärte Kobes Bürgermeister Kizo Hisamoto den Schritt.

Aber eigentlich befürchtet die Stadtregierung, dass die Wohnhochhäuser die kommerzielle Funktion des Stadtzentrums schwächen und damit ausgerechnet Kobes Spitzenlage in eine Schlafstadt für die nahe Megacity Osaka verwandeln. Bürgermeister Hisamoto will daher lieber Büros und Kaufhäuser statt Wohnriesen ansiedeln.

Seine Sorge ist nicht unbegründet, wie das Beispiel der Bahnstation Musashi-Kosugi in Kawasaki südlich der Tokioter Stadtgrenze zeigt. Wegen der guten Anbindung an mehrere wichtige Zentren des Großraums sind dort seit 2008 14 Hochhäuser mit 7000 Wohnungen entstanden. Was die Neubürger an Fahrminuten zur Arbeit einzusparen hofften, geben sie nun jeden Tag beim Warten auf die Züge drauf. In den Stoßzeiten reicht die Schlange der Pendler bis auf den Bahnhofsvorplatz.

Noch ist Kobe eine Ausnahme. Selbst in Toshima, einem der am dichtesten bevölkerten Stadtteile Tokios, ist der Wunsch nach Wohnhochhäusern ungebrochen. Der Bezirk versucht, besonders junge Familien mit Kindern anzuziehen, erklärt Asako Miyata, Direktorin des Zentrums für familienfreundliche Stadtplanung.

So will Toshima wenigstens im Kleinen den großen demografischen Trend in Japan wenden: den immer rasanteren Rückgang der Bevölkerung. Wer Zuzug möchte, muss auch in die soziale Infrastruktur investieren. Durch massive Subventionen hat der Bezirk die Wartelisten für Kindergärten abgeschafft, die mit dem Hochhausboom länger geworden waren. Untergebracht wurden die Einrichtungen unter anderem in den Hochhäusern.

Ehemalige Läden oder Büros wurden in Horte umgewandelt. Ein Symbol der familien- und gemeinschaftsfreundlichen Politik seien auch die öffentlichen Toiletten in Parks und auf Spielplätzen, erzählt Miyata. Gleichzeitig investierte die Stadt in Kultur wie etwa eine öffentliche Theaterarena am Bahnhof. „Das Problem ist, dass Zuzügler nicht Teil der alten lokalen Gemeinschaften sind“, erklärt Miyata. Für Stadtplaner ist es auch in boomenden Gebieten seit jeher eine der größten Aufgaben, neben Neubau auch ein lebendiges Miteinander zu schaffen.

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