Immobilien Um welche Blase geht's hier eigentlich?

Die Wohnungspreise in deutschen Metropolen steigen seit Jahren unaufhörlich. Einige Experten warnen vor einer Blase. Unser Autor sieht allenfalls Übertreibungen, aber keine platzende Blase. Ein Kommentar.
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Die Preise für Bestandswohnungen steigen unaufhaltsam, weil der Bedarf steigt. Nun wird auch in Großstädten wieder mehr gebaut. Quelle: dpa
Wohnungsneubauten in Berlin

Die Preise für Bestandswohnungen steigen unaufhaltsam, weil der Bedarf steigt. Nun wird auch in Großstädten wieder mehr gebaut.

(Foto: dpa)

FrankfurtIn den vergangenen fünf Jahren sind die Wohnungspreise in Deutschland um etwa 40 Prozent gestiegen. In der gleichen Zeit legte der wichtigste deutsche Aktienindex, der Dax, um knapp 80 Prozent zu. Haben wir eine Blase auf dem Aktienmarkt? Nein, zumindest spricht keiner davon. Doch wenn in den vergangenen fünf Jahren Immobilienmarktforscher wie am Dienstag der Maklerverband IVD neue Preissteigerungsraten für Wohnimmobilien verkündeten, witterten Marktbeobachter schnell eine Immobilienblase. Warum?

Ein Grund könnten Emotionen sein. Kein Mensch muss Aktien besitzen. Aber wohnen muss jeder. Hinter den steigenden Preisen steht die Furcht, Wohnraum nicht mehr bezahlen zu können. Das gilt für Käufer wie für Mieter. Die Deutschen haben eine klare Vorstellung, was das Wohnen kosten darf, nämlich nicht mehr als ein Drittel des Haushaltseinkommens. Damit kommen viele Menschen in Großstädten nicht mehr hin, weil dort die Preise und Mieten für Wohnungen und Häuser wesentlich stärker gestiegen sind als es der Durchschnittswert des IVD ausweist.

Die Mieten steigen unaufhörlich, wenn auch langsamer als die Preise. Und die Preise steigen schneller als die Einkommen. Deswegen wird es für Mieter immer schwieriger Eigentümer zu werden. In den vergangenen Jahren konnten sich Bauherrn und Käufer die steigenden Preise dank sinkender Zinsen schönrechnen. Gemessen an der monatlichen Belastung war Wohneigentum sogar erschwinglich geworden.

Die Zeit ist zu Ende. Wer Baudarlehen mit 15 Jahren Zinsbindung für 1,3 Prozent Zinsen bekommt, sollte nicht auf einen weiteren Zinsrückgang spekulieren. Tatsächlich wird dann Wohneigentum für mehr und mehr Menschen unerschwinglich – erst recht wenn die Zinsen steigen. Käufer von Anlegerwohnungen werden die Lust an Investitionen verlieren, die immer weniger Rendite abwerfen, weil die Mietsteigerungen mit den Preissteigerungen nicht mehr mithalten.

Platzt dann die Blase? Nein! Es gibt keine Blase. Es wird lediglich das Ende der Preisübertreibungen kommen. Und wenn die Zinsen steigen, die Konjunktur ein wenig nachlässt, dann wird die Nachfrage nach Wohnungen sinken. Nicht zu vergessen, dass inzwischen mehr gebaut wird. Selbst die großen Wohnungskonzerne, die in den vergangenen Jahren dadurch auffielen, dass sie sich gegenseitig Wohnungen zu immer höheren Preisen abjagten, beginnen nun zaghaft Wohnungen zu bauen. Es besteht Hoffnung, dass so die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage kleiner wird.

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11 Kommentare zu "Immobilien: Um welche Blase geht's hier eigentlich?"

Das Kommentieren dieses Artikels wurde deaktiviert.

  • @Petersen
    Nun, sicher fällt eine detaillierte Rechnung individuell aus- bitte vergessen Sie jedioch nicht, dass nicht ich mit dem siimplen Brot- Beispiel um die Ecke gekommen bin. Sie machen jedoch - wie viele- zwei Fehler:
    1. Sie messen dem Wohnent für die Zeit der Selbstnutzung keine Wert bei. Das ist zugegeben schwierig und individuell, jedoch zwingend einzubeziehen.
    2. Auch als Mieter haben Sie über die reine Miete- die beileibe nicht konstant ist während einer längeren Mietzeit- hinaus Kosten: Sie müssen bei Umzug die alte Wohnung herrichten,die neue nach eigenen Wünschen, den Umzug bezahlen (ja, auch der eigenen Arbeitskraft, der eigenen Urlaubszeit ist ein Wert beizumessen), ...

  • Schwachsinniger Artikel...

    Wenn man die Schiller PE Ratio bei Aktien zugrunde legt (Kurs/Gewinn Verhältnis) wo der Mittelwert seit 100 Jahren bei 16,5 liegt dann sind Aktien mit einem Wert von 27 ziemlich teuer.. Um nicht zu sagen da wird es knallen.

    Früher hieß es immer Mieteinnahmen x 15 gleich Kaufpreis (sog. Maklermethode). Deckt sich zumindest annähernd mit dem Mittelwert der der Schiller PE Ratio. Gemäß Blasenindex liegt das Kurs/Gewinn Verhältnis in den Big Seven zwischen 25 und 30, was sich wiederum mit dem Wert für den Aktienmarkt deckt.

    Schiller prognostiziert für den Dow einen Wert von 10.000-11.0000 Punkten was ein Preisrückgang von 40% entspricht. Würde man das jetzt auf Immobilien übertragen.. quasi zurück zum 17fachen der Jahresrohmiete (von z.B. dem 25 fachen).. ohje...

  • @Detlef Kaiser

    1. Der Investor muss erstmal die Mieter finden, die seine Investition in Form von hohen Mieten bezahlen kann.
    2. Das Mietobjekt verteuert sich durch unsinnige Gesetzesverordnung wie Wärmedämmung, E-Tankstelle usw.
    3. Die größte Gefahr droht jedoch von einer Grün-Sozialistsichen Politik die das CO2 per marktfeindlichen Gesetzen aus Deutschland verbannen will. Die gesamte Wirtschaft wird dadurch in Deutschland vernichtet und damit die Arbeitsplätze. Somit können in Zukunft weder das Kapital (Einkommen) in Form der Kreditrückzahlung, der Miete und geschweige denn des Neubau/Instandhaltung aufgebraucht werden.

  • @Kaiser
    sie dürfen die Risiken nicht ausblenden.
    Als Mieter kann ich umziehen, Nachbarn,neuer Job,Scheidung.
    Als Eigentümer haben Sie das Problem, das sie beim Verkauf
    6% Grunderwerbsteuer
    6% Markler
    1% Sonstiges
    Plus gezahlte Zinsen wieder raus bekommen müssen.
    Da können sie jetzt die gesparte Miete gegen rechnen.
    Sie können jetzt anfangen zu rechnen, ab wann Sie in die Gewinnzone kommen.
    Bei Wohnungen müssen Sie umlagen einplanen
    Bei einem Haus Reparaturen,
    Ich Tippe mal das sich das erst nach 10 Jahren ins Plus kommen.
    Das die Preise weiterhin in 5 Jahren um 40% steigen glaube ich nicht.

    Da bei vielen jetzt bereit 50% fürs wohnen(warm) drauf geht.



  • Lieber @ Hoffmann, ich habe - mit Verlaub- selten so einen Unsinn gelesen.

    Wenn die Kapitalkosten sinken, sinken sie. Der Investor hat davon unmittelbar einen Nutzen.
    Und wenn Hausbauten teurer werden und das nicht durch Mieten refinanzierbar ist, wird weniger neu gebaut. Wenn weniger neu gebaut wird, steigt die Nachfrage nach dem Bestand- sowohl hinsichtlich Erwerb als auch Miete. Wenn die nachfrage nach dem Bestand steigt, rechnet sich irgendwann der Neubau wieder...

    Schon traurig, dass man handelsblatt- Lesern solch grundsätzliche Marktzusammenhänge erst wieder in Erinnerung rufen muss.

  • Die Häuserpreise und! die Aktienpreise haben sich verdoppelt, weil Anleger damit ihr Vermögen sichern wollen. Die Inflation wird künstlich gegen Null geschummelt, weil die Staaten den Zins unter Null halten wollen. So lange dieses Spiel weiter geht und keiner sich dagegen wehrt, wird nichts passieren.

  • Lieber @Petersen, in Ihrem Brote- Beispiel haben Sie 30 Jahre in der Immobilie gewohnt und gehen mit einem Plus von 300 Broten (also 6 Jahresmieten) raus. Als Mieter hätten Sie in den 30 Jahren brav gezahlt (mit wahrscheinlich steigenden Mieten) und hätten dann - NICHTS; es sei denn, Sie hätten p.a. 10 brote zusätzlich gespart.

  • Wo soll das Geld für die Kreditabzahlung in Zukunft herkommen, wenn die Grün-Sozialistische Politik zum einen eine CO2 freie Gesellschaft per Gesetz diktiert und zum andern diese Politik dafür sorgt, dass die Kosten für eine Immobilie immer mehr, durch Gesetze und Verordnungen/Abgabenzwang nach oben getrieben werden.

    Somit kommen drei Faktor zusammen die diese Blase zum Platzen bringen wird...

    1.Die Versuchung/Verführung vieler Investoren/Bürger mit dem niedrigen Zinsen in das Immobiliengeschäft einzusteigen.
    2. Die Vernichtung von Industriearbeitsplätzen und dem Mittelstand/Handwerk durch die Grün-Sozialistische Gesetzgebung eines CO2 Verbotes und somit die komplette Abschaffung von Unternehmung in Deutschland.
    3. Die Verteuerung von Hausbauten und Erneuerung durch Grün-Sozialistische Gesetzgebungen wie zb. der Wärmdämmzwangsverordnung oder in Zukunft der Bereitstellung einer E-Tankstelle (ca. 75.000 EUR) vor der eigenen Immobilie.


  • Wenn ich sehe, dass Privatpersonen für eine 1980er ca. 80 qm große Doppelhaushälfte in Hamburg-Billstedt (nicht gerade die beste Gegend in der Hansestadt) unverschämte EUR 380.000,00 haben wollen, dann weiß man, dass zum Einen eine grandiose Selbstüberschätzung des Verkehrs-/Marktwertes vorliegt und des weiteren dadurch bedingt "Marktpreise" künstlich aufgepumpt werden.

    Für das viele Geld können Sie sich in Schleswig-Holstein ein großes Haus mit 600 qm Grundstück neu erstellen lassen. Das stellt überhaupt kein Problem dar. Und Sie haben noch einige -zig tausend EUR über.

    Irgendein Kommentator auf dem HB hat es gestern bei einem ähnlichen Artikel auf den Punkt gebracht: Selbst Leute, die über ein mittleres Einkommen verfügen, kaufen ungeachtet des tatsächlichen Wertes (geschätzt durch einen vereidigten Sachverständigen!) ETW´n und Häuser in deutschen Städten für 300-400 TEUR ...

    ... und gehen langfristig damit baden !!!

  • Die Immobilienpreise steigen stärker als die Lohne.
    Die Aktien steigen im verhältnis zum Gewinn.
    Das ist der Unterschied.
    Zu den Kaltmieten muß man die Nebenkosten rechnen.

    Bei den Kaufpreisen, muß man die anzahl der Kaltmieten rechnen.
    Wenn diese von 10 auf z,T, 25 gestiegen sind, dann währe das bei aktien
    von 12 auf 30 .

    Wer zu 1,3% aufnimmt und 1% starttilgung, der ist zur Rente nicht mit der abzahlung fertig.
    Wer nach 30 Jahren immer noch abzahlt, und dann ein neues Dach und Installation fällig werden, dann kommt das böse erwachen.
    Wenn ich heute mit der 20 fachen Jahresmiete für 1000 Brote kaufe
    dann nach 30 Jahren immer noch 200 Brote schulden habe,
    aber nur für die 10 fache Jahreskaltmiete verkaufen kann,
    dann bekomme ich dafür nur 500 Brote, nach abzug der Schulden bleiben 300 Brote. Ich rechne hier mit Broten, weil das die Kaufkraft besser darstellt als der Euro. Jetzt muß man die Frage stellen, wovon hat man mehr?
    Bleibt man immer in der gleichen Stadt? Wird man nie Arbeitslos? Keine Scheidung? Keine Gesetzes änderungen die Kosten? Bei den Risiken, sind die Kaufpreise einfach zu hoch. bei Preise von 10-12 Jahreskaltmieten kann man Kaufen. Da muß bei eigennutz und Eigentumswohnungen aber auch das Gebäude und die Rücklagen stimmen, Und da haben wir eine Blase und die wird platzen

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