Immobilien Warum Sie jetzt noch kaufen sollten

Beim Blick auf die Preise für Immobilien wird vielen Käufern mittlerweile schwindlig. Eine Studie zeigt jetzt, warum es keine Blase gibt und der Kauf fast überall noch lohnt. Wann der Kauf günstiger als die Miete ist.
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Immobilienblase? „Kaufen bleibt günstiger als mieten“

Das ist der absolute Wahnsinn! So - oder zumindest so ähnlich - dürften die meisten Immobilienkäufer denken, wenn sie zum ersten Mal auf diese Preisdaten schauen. In allen Top-Sieben-Metropolen Deutschlands sind die Preise für Bestandswohnungen in den Jahren 2010 bis 2014 im Schnitt um mehr als 25 Prozent gestiegen. In Hamburg ging es 39 Prozent rauf, in Berlin 41 Prozent und in München stolze 47 Prozent. Das ermittelte das Institut der deutschen Wirtschaft in Köln in einer aktuellen Studie zum Immobilienmarkt.

Und der Immobilien-Wahnsinn ist noch lange nicht zu Ende! Das dürfte der zweite Gedanke der Immobilienkäufer sein, wenn sie in der spektakulären IW-Studie einige Seiten weiterblättern. Denn das Institut hat die Kosten für die Selbstnutzung einer Immobilie im Vergleich zur Miete für alle Kreise Deutschlands untersucht.

Das Ergebnis: Die Kosten für den Kauf einer Immobilie liegen bei optimistischer Rechnung deutschlandweit bei bis zu 51 Prozent unter den Mietkosten. Bei konservativer Rechnung beträgt der Unterschied 21 Prozent. „Eine weitere Steigerung der Preise wäre fundamental gerechtfertigt“, erklären die Studienautoren Michael Schier und Michael Voigtländer.

Diese Aussage gilt beinahe flächendeckend für das ganze Bundesgebiet. Nur in den Landkreisen Miesbach, Aichach-Friedberg, Rosenheim und Kempten im Allgäu lohnt die Miete mehr als der Kauf. Aber wie kommen die Wissenschaftler zu diesem Fazit, wo doch die Preise so gestiegen sind?

Um die Frage zu beantworten, lohnt ein Blick zurück. Denn im Jahr 2008 war es in fast allen Kreisen noch günstiger zur Miete zu leben, vor der Finanzkrise zahlte sich nur in fünf Prozent der Kreise der Kauf aus. „Der drastische Schwenk in Richtung Vorteilhaftigkeit des Eigentums seitdem ist maßgeblich durch die Zinsentwicklung bedingt“, erklären die Autoren. „Im derzeitigen Niedrigzinsumfeld lassen sich nach dem Wohnnutzerkostenkonzept keine fundamental ungerechtfertigten Preisentwicklungen identifizieren.“

Vor der Finanzkrise verlangten Banken für Baugeld mit einer Zinsbindung von zehn Jahren nach einer Auswertung der FMH Finanzberatung im Schnitt noch 5,4 Prozent. Aktuell verlangen die Institute für den gleichen Kredit nur noch 1,4 Prozent. Außerdem sind nicht nur die Kaufpreise, sondern auch die Mieten leicht gestiegen. Im Vergleich mit der Ersparnis beim Kredit fällt das aber nicht ins Gewicht.

Wo der Kauf noch lohnt
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22 Kommentare zu "Immobilien: Warum Sie jetzt noch kaufen sollten"

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  • Das Beispiel München-Trudering, in dem die Grundstückspreise in 40 Jahren (also seit 1975) um das 17 bis 20-fache gestiegen sind, bleibt für geschätzte 90% aller deutschen Immobilienbesitzer natürlich ein Traum. Beinahe nirgendwo in der Republik stiegen die Preise so stark wie in und im Umfeld von München. Wem es allerdings in diesem Zeitraum gelungen ist, - etwa mit Anleihen, Aktien, Fonds - eine durchschnittliche Rendite von 7,5 bis 7,7% p. A. zu erzielen, kommt auf das gleiche Ergebnis. Herr Karsten Hoppe hat ja bereits zutreffend darauf hingewiesen, dass bei einem Investment in den DAX inkl. reinvestierte Dividenden bereits in "nur" 35 Jahren das 23-fache möglich gewesen wäre. Und das auch außerhalb der Immoblien-"Brennpunkte". Damit will ich nur einmal mehr sagen, dass für Investoren Immobilien keineswegs "alternativlos" sind. Ganz im Gegenteil. Sie bergen bekanntlich eine Reihe von Risiken, die denen anderer Anlagen nicht nachstehen.

  • Da Sie viele Beispiel anführen möchte ich Ihnen auch eins geben, obwohl ich das ungern mache. Ich wohne in München. Meine Eltern haben vor 40 Jahren in Trudering (keine schlechte Lage, aber auch alles ander als Top) ein Grundstück für 200 DM/ qm erworben. Neun von zehn Bekannten haben damals gesagt, seid ihr bescheuert zu absoluten Höchstpreisen einzusteigen. Heute zahlt man ca. 1700-2000 € pro qm. In Ihrer Rechnung ist aus meiner Sicht darüber hinaus falsch, dass Sie den kompletten Kaufpreis zum Eigenkapital dazurechnen. Sie müssen das Darlehen abziehen, da Sie ansonsten bei der Vergleichsrechnung (zur Miete) auch die zukünftigen Mietbelastungen saldieren müssten. Nichts desto muss jeder für sich selber entscheiden, was nach seiner Meinung das Beste ist. Es ist mir auch völlig egal was andere machen. Beschweren, dass es am Ende keine Zinsen auf das Geld mehr gibt und dadurch die Rente nicht ausreicht, sollte sich dann aber bitte auch keiner.

  • Irgendwie kann ich nicht glauben, was ich hier lese! Zwei Fragen stellen sich mit sofort, die sich leider aus dem Artikel nicht beantworten lassen: Welche Beträge wurden für die Immobilienerwerber für Instandhaltungskosten kalkuliert? Und welche Mietpreisentwicklungen wurden für die einzelenen Standorte zu Grunde gelegt. In vielen Gegenden in Deutschland haben wir abnehmende Bevölkerung. Selbst in Städten wie Münster oder Freiburg wird prognostiziert, dass ab ca. 2030 die Bevölkerung abnimmt. Meiner Ansicht nach werden Immobilien auf eine Sicht von 20 Jahren in vielen Gegenden mangels Nachfrage an Wert verlieren und aus dem selben Grund auch Mieten sinken (oder zumindest auf gleichem Niveau bleiben). Ohne eine kritische Hinterfragung dieser Punkte wirkt die Studie und auch dieser Artikel nur wie eine gut gemachte Lobbyarbeit der Immobilienwirtschaft

  • "Eine Immobilie ist ein MUSS weil Altersarmut fast ausschließlich in Mietwohnungen stattfindet."

    Sind Sie sich da sicher? Von was wollen Sie später die notwendigen Reparaturen bezahlen? Von der Mickerrente?

  • Nein, Herr Herzig, die gibt es nicht. Anleihen, Bargeld, Gold, Aktien - das macht schon Sinn, das zu streuen. Und wenn Sie dann 10% oder 20% Ihres Vermögens in eine selbstgenutzte Immobilie stecken, die sie günstig bekommen, dann kann das sogar Sinn ergeben. Bei einer Immobilie im Wert von 500.000 Euro müssten Sie dann zwischen 2,5 Mio. und 5 Mio. Gesamtvermögen haben. Ansonsten liegen ganz schön viele Eier in einem Korb. Dann müssen Sie aber auch zusätzlich zu den Zinsen und Tilgung etwa 2% vom Neupreis für Renovierungsarbeiten und den Anspruch, das Objekt in einem "modernen" Zustand zu halten, zurücklegen. Sie können auch nur 1% zurücklegen, dann haben sie nach 30 Jahren aber mit Sicherheit keine hochklassige Immobilie mehr und eine geringere Rendite, da der Restwert des Hauses/Wohnung bei Verkauf dann niedriger sein wird. Und noch ein Beispiel von Freunden: Die haben im Jahr 1980 gebaut. Die Kosten lagen bei etwa 300.000 DM. An Eigenkapital brachten meine Eltern aufgrund des hohen Zinses so viel wie ging ein: 100.000 DM. Hätten sie das Eigenkapital auf die späteren 30 DAX-Aktien verteilt und die Dividenden reinvestiert, so hätte sich Ihr Eigenkapital Verdreiungzwangzigfacht. Macht 2,3 Mio. DM oder 1,15 Mio. Euro. Die Immobilie auf dem Land hat heute einen Wert von ca. 250.000 Euro. Seit 10 Jahren leben sie mietfrei, haben in der Zeit aber allein 30.000 Euro in zwei neue Bäder und eine neue Küche gesteckt, dazu pro Jahr geschätzte weitere 2.000 Euro für Reparaturen und sonstige Gebühren (u.a. Ärger mit der Heizung, ein Baum musste gefällt werden etc.). Die Miete für ein vergleichbares Haus (115qm) läge wohl bei 800 Euro kalt. PiMalDaumen sparen sie also mitnichten die komplette Kaltmiete, sondern vielleicht die halbe Kaltmiete. Deswegen: Selbstgenutzte Immobilien bieten ehrlich gerechnet geringere Renditen als so ziemlich jede Anlageklasse. Dazu sind sie "immobil", also schwer zu Geld zu machen. Darum sind selbstgenutze Immobilien auch ein (schönes!) Luxusgut.

  • Fragwürdig und einseitig, das Loblied auf die Immobilie.

  • @ Captain Acap

    Macht also Veräußerungesgewinn von unter 100 %. Dei Steuerfreiheit des Veräußerungsgewinns nach 2 Jahren ist natürlich eine verfassungsrechtlich bedenkliche Begünstigung, aber wohl dem Sozialismus geschuldet.

    In derselben Zeit konnten Sie mit deutschen Aktien 150 % Gewinn realisieren, nach der Abgeltungsteuer immer noch über 100 %.

  • Ich gebe Ihnen Recht, dass ein Immobilienkauf mit Risiken verbunden ist. Aber gibt es eine Anlageklase für die dies nicht zutrifft?

  • Da (vermutlich) keiner von uns schon mal in der Zukunft war, ist es aus meiner Sicht schon immer am besten gewesen Geld auf möglichst viele Anlageklassen zu diversifizieren. Unabhängig davon ist meine Meinung, dass die selbstgenutzte Immobilie die einzige Anlageklasse ist, die ein deutliches Plus an Lebensqualität bietet. Ganz gleich, wie hoch die Rendite hier auch ausfallen mag.

  • Bei den Veränderungen in der politischen Landschaft, immer mehr hin zu Unverlässlichkeit, Gesetzesuntreue etc ist ein Immobilienkauf nicht ganz ohne Risiken, Zwangsanleihen gab es immer wieder in der geschichte. Und der Finanzsektor ist ein ganz Europa nacvh wie vor eine Gefahr, Risiken sind kaum entschärft worden, im EUR-Süden werden wir erst nach Inkraftreten der vollen Haftungsübernahme im Rahmen der Bankenunion das ware Ausmass sehen, (European) Business as Usual

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