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Immobilien Wo sich auf dem deutschen Immobilienmarkt Kaufen noch lohnt

Der Immobilienboom geht in sein zehntes Jahr und endet noch längst nicht. Für einige Städte sehen Experten gar bis 2030 weitere Preisschübe voraus.
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In Berlin Mitte betragen die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen teilweise 16.000 Euro. Quelle: dpa
Wohnimmobilien in Berlin Mitte

In Berlin Mitte betragen die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen teilweise 16.000 Euro.

(Foto: dpa)

DüsseldorfCharlottenburg, Mitte, Prenzlauer Berg, Schöneberg oder Wilmersdorf: Wer viel Geld für eine Wohnung in Deutschlands Hauptstadt ausgeben kann, sucht sein Domizil in einem dieser fünf Berliner Kieze.

„Sie zählen zu den teuersten Wohnadressen“, sagt Johann Helms, Mitglied der Geschäftsleitung beim Maklerhaus Engel & Völkers Berlin, und verweist auf Zahlen aus dem vergangenen Jahr: „In Mitte und Charlottenburg erreichten die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen die Marke von 16 .000 Euro.“

Und das sei noch nicht das Ende, ist Helms überzeugt: „In Toplagen können neue Eigentumswohnungen Quadratmeterpreise von 17 .000 bis 20 .000 Euro erzielen.“

Nicht nur in den besten Lagen Berlins und keineswegs allein in der Bundeshauptstadt hat sich der Preisanstieg für Wohnimmobilien im vergangenen Jahr fortgesetzt. Wie das internationale Immobilienberatungshaus JLL berichtet, stiegen die Kaufpreise in den acht untersuchten Städten Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Düsseldorf, Köln, Stuttgart und Leipzig im Schnitt um fast zehn Prozent gegenüber dem Vorjahr.

In den vergangenen fünf Jahren, so die Rechnung der Analysten, kletterten die Preise um durchschnittlich 8,5 Prozent pro Jahr.

Angesichts dieses Preisbooms und der wiederkehrenden Warnungen vor Preisübertreibungen in den Metropolen stellt sich für Anleger die bange Frage, ob die beste Zeit für ein Wohnungsinvestment in Deutschlands Städten schon vorüber ist, weil die Preise womöglich ihren Höhepunkt erreicht haben.

In einer aktuellen Prognose kommen die Marktbeobachter des Onlinesuchportals Immowelt zu einer eindeutigen Antwort: „Die Preissprünge bei Eigentumswohnungen gehen weiter, wenngleich sie etwas geringer ausfallen als in der Vergangenheit“, schreiben die Researcher.

Sie haben zur Berechnung ihres Wohnimmobilienausblicks für den Zeitraum bis 2030 die Kaufpreise in den 14 größten deutschen Städten ausgewertet und fortgeschrieben. Einbezogen wurden dabei die jeweilige Bevölkerungsentwicklung, woraus die Statistiker die künftige Wohnungsnachfrage ableiteten, sowie der Verbraucher- und der Baupreisindex.

Zudem nahmen die Analysten an, dass Banken für die Finanzierung eines Wohnimmobilienkaufs einen Zinssatz von drei Prozent verlangen.

München setzt sich ab

Das Ergebnis der Experten fällt für die einzelnen Städte differenziert aus. Für Berlin und München rechnen sie mit Preisanstiegen von 60 Prozent bis 2030. „Eine Eigentumswohnung in der Hauptstadt kostet dann im Median 6190 Euro pro Quadratmeter“, heißt es in der Studie. In der bayerischen Landeshauptstadt aber würde das Plus sogar bedeuten, dass der Preis für einen Quadratmeter Wohnung die Marke von 11.000 Euro erreicht.

Der Vergleich mit Frankfurt, aktuell die zweitteuerste deutsche Stadt für Immobilienkäufer, zeigt, wie weit sich Münchens Preisniveau vom Rest der Republik absetzen würde: Für die Mainmetropole berechneten die Researcher für das Jahr 2030 einen Quadratmeterpreis von gut 7000 Euro.

„Damit ist München schon jetzt so teuer, wie Frankfurt es in elf Jahren sein wird“, heißt es in der Studie. Gleiches gelte für Hamburg und Stuttgart, wo Quadratmeterpreise von 6500 Euro und 6300 Euro wahrscheinlich seien.

Auch Jan Linsin, der beim internationalen Immobilienberater Cushman & Wakefield unter anderem den deutschen Markt beobachtet, ist überzeugt, dass sich in den hiesigen Ballungszentren und in den Städten mit hohem Zuzug neuer Bürger Mieten und Kaufpreise mittelfristig weiter erhöhen werden.

Er schränkt aber ein: „Wir beobachten derzeit einen stärkeren Preisanstieg in den Speckgürteln der Metropolen sowie in kleineren und mittelgroßen Städten.“ Ausdrücklich nennt er Baden-Baden, Greifswald, Heilbronn, Kempten im Allgäu, Leipzig, Neuss und Ratingen. „Dort lohnt sich ein Blick auf die Investmentopportunitäten.“

Auch JLL-Wohnimmobilienexperte Sebastian Grimm ist überzeugt, dass vor allem Eigentumswohnungen in einfacheren Lagen mittelfristig die stärksten Preisschübe erfahren werden. „Nur in diesem Segment sind Käufer bereit, trotz steigender Kaufpreise aktiv zu werden“, beobachtet er.

Die Dynamik der vergangenen Jahre werde nachlassen, schlussfolgert auch Immowelt. In den vergangenen zehn Jahren hatten sich die Preise etwa in München und Berlin mehr als verdoppelt.

„Die kommenden Veränderungen fallen deutlich geringer aus, da in vielen Märkten ein Sättigungseffekt eintritt“, schreiben die Experten. Sollten die Zinsen ab 2020 wieder steigen, könnten zudem andere Anlagemöglichkeiten in den Fokus der Investoren rücken.

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  • Wie immer bei solchen Fragen: Nix genaues weiss man nicht...