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Immobilien Wohnungswirtschaft steckt im Klima-Dilemma: Wer bezahlt das alles?

Gerade im Wohnbereich gibt es Streit über die Grundsatzfrage des Klimaschutzes schlechthin – die der Kosten. In einem Punkt aber sind sich Mieter und Immobilienbranche einig.
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Teure Modernisierungen können zu einem Anstieg der Mieten führen. Quelle: dpa
Ein Mehrfamilienhaus in Frankfurt wird modernisiert

Teure Modernisierungen können zu einem Anstieg der Mieten führen.

(Foto: dpa)

Erfurt Ihre Wut und Unzufriedenheit haben sie längt auf die Straße gebracht: Seit Tagen blockieren Klimaaktivisten von „Extinction Rebellion“ die Verkehrsadern in Berlin. Sie fordern sofortige Maßnahmen, um das Klima zu schützen und auf diese Weise Tier- und Pflanzenarten vor dem Aussterben zu bewahren. Denn das lange diskutierte und am Mittwoch von der Bundesregierung beschlossene Klimapaket geht den Aktivisten nicht annähernd weit genug.

In den Branchen, die von den Berliner Beschlüssen betroffen sind, wird nun jedoch diskutiert, wie die Ziele umgesetzt werden sollen – auch in der Immobilienwirtschaft. Denn neben dem Verkehrssektor wird im Gebäudebereich das größte Einsparpotenzial gesehen. Damit geraten Unternehmen wie Politik in ein Dilemma: Einerseits wird bezahlbares Wohnen gefordert, jetzt soll zusätzlich in Klimaschutz investiert werden.

117 Millionen Tonnen Kohlendioxidausstoß gehen deutschlandweit jährlich allein auf das Konto von Gebäudeheizungen. Emissionen aus Stromverbrauch oder dem Hausbau sind noch nicht eingerechnet. Laut den Zielen des Klimapakets soll diese Zahl bis 2030 auf 72 Millionen Tonnen pro Jahr fallen. Bis 2050, so das Ziel der Bundesregierung, soll der Gebäudebestand klimaneutral sein.

Stärker im Fokus steht nur die Verkehrsbranche. Doch während Aktivisten im September lauthals gegen die Autohersteller vor die Frankfurter Messehallen zogen, blieb es in dieser Woche auf der Expo Real, einer der größten europäischen Immobilienmessen, ruhig. Weder Fridays for Future noch kleinere Aktivistengruppen waren zu sehen.

Statt der Aktivisten geht die Branche auf die Barrikaden. „Es ist so, dass wir mit dem Klimaabkommen zwar das Essen bestellt haben, aber nun nicht wissen, wer die Rechnung bezahlen soll“, sagte Vonovia-Chef Rolf Buch bereits auf der Hauptversammlung des Dax-Konzerns im Mai.

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Die Vermieter, egal, ob privat, privatwirtschaftlich oder kommunal, stehen vor einer großen Herausforderung. Beispiel Vonovia: Um die Klimaziele umzusetzen, müsste Deutschlands größter privater ‧Vermieter mit 357.000 Wohnungen hierzulande jährlich 40.000 Tonnen CO2 einsparen.

Im vergangenen Jahr waren es 27.000 Tonnen – eingespart dank energetischer Sanierung von fünf Prozent der Vonovia-Wohnungen. Um die neuen Ziele zu erreichen, müsste diese Quote noch einmal erheblich steigen, erklärt eine Sprecherin. Wie hoch die Kosten lägen, sei noch nicht abzusehen.

Auch Deutsche Wohnen, mit 159.000 Wohnungen die Nummer zwei am deutschen Markt, lässt wissen, dass zum aktuellen Zeitpunkt keine seriösen Angaben möglich seien. Schätzungen gibt es vom Immobilienverband GdW: Sechs Milliarden Euro müssten investiert werden, um die Klimawende im Gebäudebereich zu schaffen.

Dass Klimaschutz wichtig ist, darauf können sich Politiker, Vermieter und Mieter in den meisten Fällen noch einigen. Gerungen wird aber um die Frage: Wer soll das bezahlen? Die Kosten für energetische Modernisierungen dürfen Vermieter auf die Mieter umlegen: Bis vor Kurzem galt die Marke von elf Prozent der Modernisierungskosten – für einen unbegrenzten Zeitraum.

Eine Änderung des Mieterschutzgesetzes begrenzt die Umlagefähigkeit seit Jahresbeginn allerdings auf acht Prozent, maximal aber auf drei Euro pro Quadratmeter. Was Mieterschützer freut, trübt die Modernisierungslaune bei Vermietern. Das könnte sich auch bei Klimaschutzmaßnahmen bemerkbar machen.

Altbau im Fokus

Fakt ist: Will Deutschland seine Klimaziele im Wohnsektor erreichen, wird das nur funktionieren, indem ältere Gebäude energetisch saniert werden. Zwei Drittel der 19 Millionen Wohngebäude wurden vor 1979 errichtet, also bevor die erste Wärmeschutzverordnung in Kraft trat. Einer Untersuchung des Instituts Wohnen und Umwelt zufolge sind erst 25 bis 30 Prozent dieser Gebäude modernisiert.

Und es geht nur langsam voran: Gerade einmal ein Prozent des Bestands wird jährlich saniert. „Damit wir die Klimaziele erreichen, müsste die Sanierungsquote bei drei Prozent pro Jahr liegen“, sagt Hans Erhorn, langjähriger Abteilungsleiter am Fraunhofer-Institut für Bauphysik, für das er heute beratend tätig ist.

Ob die zum Klimapaket gehörende CO2-Bepreisung bei Eigentümern ein Umdenken in Gang setzen wird, ist fraglich. Denn die Abgabe können Vermieter auf die Mieter umlegen. Und auch konkrete Emissionsgrenzen für einzelne Immobilienunternehmen wird es nicht geben. Folglich drohen auch keine Sanktionen, wenn solche Ziele nicht eingehalten werden, erklärt ein Sprecher des Bundesministeriums des Innern, für Bau und Heimat.

Der Mieterbund fordert daher, dass die CO2-Bepreisung nicht umgelegt werden darf. Laut dem Klimapaket werde zumindest eine „begrenzte Umlagefähigkeit“ geprüft. Dies führe zu einer „doppelten Anreizwirkung“: Mieter würden zu energieeffizientem Verhalten und Vermieter zu Investitionen angeregt.

Der Einstiegspreis von zehn Euro pro Tonne CO2 ab 2021 ist indes stark umstritten. „Zehn Euro pro Tonne Kohlendioxid sind nicht genug, um einen Wandel herbeizuführen. Nennenswerte Veränderungen werden wir im Immobilienbereich erst ab einem Preis von 30 oder 40 Euro sehen“, sagt Steffen Szeidl, Vorstand von Drees und Sommer. Das Unternehmen berät bei Bau und Entwicklung von Gebäuden.

In der Mieterschaft haben energetische Modernisierungen schon heute keinen guten Ruf. „Schon eine einfache energetische Modernisierung (Effizienzhaus-100-Standard) führt zu einer Mieterhöhung von mindestens zwei Euro pro Quadratmeter und Monat, die auch nicht ansatzweise durch eingesparte Heizkosten refinanzierbar ist“, sagt Lukas Siebenkotten, Präsident des Deutschen Mieterbunds (DMB).

Lars von Lackum, CEO von LEG Immobilien, dem mit 131.000 Wohnungen drittgrößter Vermieter Deutschlands, fordert die Herausforderungen gestaffelt anzugehen: „In der aktuellen Lage hat der Bau bezahlbaren Wohnraums höhere Priorität als die sofortige Herstellung vollständiger CO2-Neutralität.

Das werden wir natürlich nacharbeiten müssen, jedoch über einen Zeitraum von fünf bis zehn Jahren, wenn entsprechend kostengünstige Lösungen am Markt verfügbar sind“, sagt von Lackum. Werde beides zugleich versucht, würde das zu einer unmittelbaren Belastung der Mieter führen.

Schon heute zahlt ein deutscher Haushalt durchschnittlich 27 Prozent seines Nettoeinkommens für die Miete. In den Metropolen liegt der Wert bei fast 30 Prozent. Jeder siebte Haushalt zahlt sogar mehr als 40 Prozent. Die Bereitschaft für noch höhere Belastungen dürfte begrenzt sein.

Zudem weist der DMB darauf hin, dass Mietsteigerungen nach erfolgter Modernisierung in der Vergangenheit auch zur Verdrängung der angestammten Bewohnerschaft geführt und „so auch zu einem negativen Image der energetischen Gebäudesanierung beigetragen“ haben. Ein Programm mit der Deutschen Umwelthilfe soll in den kommenden Jahren Beispiele finden, wo Klimaschutz und Mieterschutz zusammenpassen.

Einsparpotenziale sinken mit der Zeit

Auch wer seine eigene Immobilie bewohnt, braucht Geduld, bevor sich die Kosten amortisieren. Laut Energieeinspargesetz sollen sich die Investitionskosten der Maßnahmen während der Lebensdauer des Gebäudes amortisieren. Wie lang diese ist, darüber gehen die Meinungen auseinander. „In der Regel dürften wir über Zeiträume von 30 bis 40 Jahren sprechen“, sagt Berater Erhorn.

In einem Papier aus dem Juli insinuiert der Immobilienverband GdW, dass mit immer schärferen Klimaschutzmaßnahmen zudem höhere Kosten entstehen, die Einsparpotenziale jedoch geringer werden. Deutschlandweit gesehen stagniere der Endenergieverbrauch für Raumwärme pro Quadratmeter Wohnfläche seit 2011 bei circa 130 Kilowattstunden. „Diese Stagnation findet statt, obwohl jährlich circa 35 Milliarden Euro in energetische Maßnahmen an Wohngebäuden fließen“, heißt es.

Die Immobilienbranche steckt in einer Zwickmühle: Klimaschutz ist einerseits ein willkommenes Thema, um das Image aufzupolieren. Andererseits birgt jede weitere Mietsteigerung gesellschaftspolitischen Sprengstoff. Der Branchenverband ZIA appelliert daher an die Politik: Mit dem Klimapaket sei die Bundesregierung zwar auf dem richtigen Weg, sagte Präsident Andreas Mattner am Rande der Expo Real.

Der ZIA rechnet sogar vor, dass statt 14 sogar 56 Millionen Tonnen CO2 jährlich im Gebäudesektor eingespart werden könnten. Bei der Umsetzung fordert der Verband jedoch Hilfe in Form von steuerlichen Erleichterungen und Zuschüssen.

Zustimmung bekommt die Immobilienbranche überraschenderweise vom Deutschen Mieterbund: Der hat gemeinsam mit dem GdW erklärt, dass ohne eine massive Ausweitung der Förderung die Klimaziele unerreichbar werden.

Entsprechende Maßnahmen sieht die Regierung durchaus vor: Die KfW-Förderprogramme sollen ausgebaut werden, der Austausch von Ölheizung durch großzügige finanzielle Hilfen belohnt und energetische Gebäudesanierungsmaßnahmen durch Abschreibungsmöglichkeiten steuerlich gefördert werden.

Dabei stört den ZIA insbesondere die Beschränkung auf „selbst genutztes“ Eigentum. Das bedeute, dass diese Neuerung nicht für Unternehmen gelte, klagt Mattner. Die CO2-Bepreisung sorgt für Diskussionsstoff in der Immobilienbranche. Rein technisch ließen sich die Klimaziele durchaus erreichen, sagt Berater Erhorn. Wer für mehr Klimaschutz bezahlt, ist aber längst nicht geklärt.

Mehr: Vom Bürger bis zur Kanzlerin: Jeder will der Umwelt helfen. Heraus kommt jedoch eine unnötig teure Klimapolitik, die auf Emotionen statt Fakten setzt.

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